Vuosi 2026 tuo mukanaan joukon lakimuutoksia, jotka vaikuttavat suoraan vuokranantajien, taloyhtiöiden ja vuokralaisten arkeen. Valmistelussa on useita kokonaisuuksia, jotka vaikuttavat lyhytaikaiseen vuokraukseen, asunto-osakeyhtiölakiin ja huoneenvuokralakiin. Lakiehdotukset ovat vielä oikeusministeriön valmistelussa, mutta jo nyt on nähtävissä, että arjen käytännöt vuokrasuhteissa ja taloyhtiöissä muuttuvat.
Esimerkiksi huoneenvuokralain uudistusehdotukset koskevat monia vuokrasuhteen käytännönasioita, joista monet selkeyttävät vuokranantajan arkea. ”Samalla ne tuovat mukanaan uusia vastuita, kuten aikarajat vakuuden palauttamiseen ja entistä tarkemmat säännöt vuokrankorotusten ilmoittamiseen”, pohjustaa Suomen Vuokranantajien lakiasiainjohtaja Tarik Ahsanullah.
Sähköinen ilmoitus kahdella tavalla riittää
Lakiehdotuksen mukaan muuttopäivä olisi jatkossa lähtökohtaisesti vuokrasopimuksen päättymispäivä, vaikka se osuisi viikonlopulle. Nykyinen käytäntö, jossa asunto luovutetaan vasta seuraavana arkipäivänä, on jäämässä historiaan. Irtisanomisaikoja ollaan muuttamassa niin, että kahden vuoden jälkeen vuokranantajan irtisanomisaika olisi kolme kuukautta nykyisen kuuden sijaan. Tämä parantaisi vuokranantajan asemaa. ”Vuokrankorotuksista olisi jatkossa ilmoitettava vähintään kuukautta ennen korotuksen voimaantuloa. Vuokravakuus puolestaan pitäisi palauttaa vuokralaiselle viimeistään 30 päivän kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä tai antaa kirjallinen selvitys siitä, miksi vakuutta pidätetään”, Ahsanullah kertoo.
Häiriökäyttäytyminen voisi jatkossa olla vuokrasuhteen purkuperuste myös silloin, kun se tapahtuu muualla kuin itse asunnossa. Lisäksi tupakointiin tulee oletuskielto, eli se on lähtökohtaisesti kielletty ja voidaan sallia vain erillisellä sopimuksella.
Uutta on mahdollisuus käyttää sähköisiä tiedoksiantoja, jos näin on vuokrasopimuksissa sovittu. Esimerkiksi irtisanomis- ja purkuilmoitukset voitaisiin toimittaa sähköisesti kahta tapaa noudattaen, esimerkiksi sähköpostilla ja tekstiviestinä lähetettynä heräteviestinä, ja ne katsottaisiin annetuksi kolmen päivän kuluessa heräteviestin lähettämisestä. ”Sähköisen tiedoksiannon salliminen on merkittävä helpotus vuokranantajalle. Esimerkiksi vuokrasopimisen purkuilmoituksen toimittaminen postitse tai erityisesti haastemiehen avulla voi viedä paljon aikaa”, sanoo Kiinteistöliiton lakiasiainjohtaja Jenni Hupli.
Myös vuokralaisen jättämien tavaroiden käsittelyä selkeytetään. ”Tämäkin on tervetullut helpotus, sillä vuokranantaja voisi tietyin ehdoin hävittää irtaimistoa omatoimisesti ilman pitkäkestoista häätöprosessia”, Hupli sanoo.
Lyhytvuokraukseen selkeät rajat
Yksi asunnon vuokrauksen eniten puhuttavista kysymyksistä on viime vuosina ollut lyhytaikainen vuokraus, kuten Airbnb-toiminta. ”Lyhytaikainen vuokraus on tähän asti liikkunut lainsäädännön harmaalla alueella, mutta nyt siihen ollaan tuomassa ensimmäistä kertaa selkeät rajat”, Ahsanullah kiittää. Laissa halutaan nyt määritellä, mikä olisi sopiva aikaraja lyhytvuokraukselle ja miten häiriökäyttämiseen voitaisiin puuttua. Asumiseksi määriteltäisiin jatkossa vähintään neljän viikon mittainen vuokrasuhde, kun taas alle neljän viikon vuokraus olisi lyhytvuokrausta.
Oma asunto saisi edelleen olla vapaasti vuokrattavissa esimerkiksi lomien aikana, mutta sijoitusasunnon lyhytvuokrauksen enimmäisaika rajattaisiin 90 päivään vuodessa. ”Suomen Vuokranantajat on esittänyt, että sopivampi raja olisi 120 vuorokautta, sillä tiukka 90 päivän katto voi monilla paikkakunnilla johtaa siihen, että asuntoja jää tyhjilleen”, Ahsanullah huomauttaa.
Lakiehdotuksessa mainitaan, että kunnat voisivatkin paikallisesti päättää sallia pidemmän, enintään 180 päivän vuokrausajan. Käytännössä tämä tarkoittaa, että sijoittajan on seurattava entistä tarkemmin kunnan rakennusjärjestystä.
Jos lyhytvuokraus aiheuttaa häiriöitä
Taloyhtiön näkökulmasta aikarajojen kirjaaminen rakentamislakiin helpottaa lyhytvuokrauksen erottamista tavallisesta asumisesta, ja asunto-osakeyhtiölain muutos antaa mahdollisuuden puuttua häiriöihin tehokkaammin. ”Jos lyhytvuokrauksesta aiheutuu asumiseen verrattuna merkittäviä lisäkustannuksia tai haittaa, yhtiö voisi ottaa huoneiston hallintaan”, Hupli sanoo.
Osakkaalle esitetään myös velvollisuutta antaa yhtiölle tarvittavat tiedot muun muassa huoneiston käyttäjän aiheuttaman vahingon selvittämiseksi. Hän huomauttaa kuitenkin, että vahinkotilanteet voivat jäädä edelleen hankaliksi selvittää. Nykyinen lainsäädäntö edellyttää vuokranantajalta huolimattomuutta vahingonkorvausvastuun syntymiseksi, mikä käytännössä tarkoittaa, että lyhytvuokralainen olisi velvollinen korvaamaan aiheuttamansa vahingon.
Kiinteistöliiton näkemyksen mukaan esitetyt muutokset eivät ole riittäviä, vaan lakiin pitäisi lisätä vaatimus lyhytvuokraajan ottamasta vastuuvakuutuksesta. ”Ulkomaisen matkailijan tavoittaminen voi esimerkiksi olla käytännössä mahdotonta, minkä vuoksi vastuuvakuutusvelvollisuus lyhytvuokraajille olisi tärkeä turva taloyhtiölle”, Hupli perustelee.
Tarvitaan aitoja välineitä puuttua ongelmiin
Oikeusministeriön asettama työryhmä ehdottaa, että huoneiston hallintaan ottaminen olisi jatkossa mahdollista, jos lyhytaikaisesta vuokrauksesta aiheutuu taloyhtiölle merkittäviä lisäkustannuksia tai haittaa. Säännös parantaisi taloyhtiön mahdollisuuksia reagoida esimerkiksi haittoja aiheuttavaan lyhytvuokraukseen verrattuna nykytilanteeseen, jossa hallintaanottoperusteiden soveltaminen on ollut tulkinnanvaraista.
Lisäkeinoja kuitenkin tarvitaan. Hupli pitää huolestuttavana sitä, että rakennusvalvonta määrää taloyhtiötä puuttumaan lyhytvuokrauksen aikarajojen rikkomiseen, mutta asunto-osakeyhtiölaki ei anna aitoja välineitä puuttua toimintaan. ”Taloyhtiön pitäisi voida ottaa huoneisto-osake hallintaansa, jos lyhytvuokrauksesta tai muusta käytöstä aiheutuu merkittävä häiriöitä tai lisäkustannuksia tai vuokranantaja ei noudata laissa määrättyjä lyhytvuokrauksen aikarajoja”, hän pohtii.
Osakkeenomistajan tiedonsaantioikeus paranee
Nykyisellään osakkaiden lakisääteinen tiedonsaantioikeus rajautuu tavallisesti kerran vuodessa pidettävän yhtiökokouksen kyselyoikeuteen ja oikeuteen saada tieto omaa huoneistoa koskevasta hallituksen päätöksestä. Laissa ei ole säädetty taloyhtiön velvollisuudesta luovuttaa osakkaalle tämän huoneistoa koskevia asiakirjoja, kuten vahinkoraportteja tai kirjallisia häiriöilmoituksia. Jatkossa osakkaalla olisi oikeus saada yhtiöltä huoneistoaan koskevat asiakirjat viipymättä. ”Vuokranantaja ei voi aloittaa häiritsevään elämään perustuvaa häätöprosessia ilman riittävää näyttöä, josta valtaosa kertyy tavallisesti taloyhtiölle”, Ahsanullah perustelee. Lisäksi hankalien korjaus- ja vahinkotilanteiden selvittäminen tulee helpottumaan, kun osakkaalla ja taloyhtiöllä on käytössään samat tiedot ja asiakirjat.