Moni asuntosijoittaja perustaa yrityksen, sillä yrittäjänä voi tehdä verosuunnittelua joustavammin kuin yksityisenä asuntosijoittajana. Jälkimmäinen maksaa vuokratulosta pääomaveroa 30–34 prosenttia niin, että 30 000 euroon asti verokanta on 30 ja sen jälkeen 34 prosenttia. ”Yrittäjänä veroprosentti pysyy omassa hallinnassa, koska yritys maksaa voitosta aina saman 20 prosenttia veroa. Sitten voi itse määritellä, kuinka paljon haluaa nostaa palkkaa ja maksaa ansiotuloveroa”, perustelee flippauksia tekevä asuntosijoittaja Kati Jensen.
Yrityksen etuja on myös, että verovähennyskelpoisiin kuluihin voi sisällyttää hankintoja vapaammin kuin yksityishenkilön verovähennyksiin. Myös sellaiset kulut, jotka eivät aivan suoraan liity asuntojen kunnostamiseen tai vuokraukseen, mutta välillisesti kuitenkin hyödyttävät liiketoimintaa, voi vähentää yrityksen verotuksessa. ”Esimerkiksi auto voi olla yrityksen nimissä, koska sitä tarvitaan remonttitavaroiden kuljettamiseen. Yksityisesti sen vähentäminen verotuksessa voi olla vaikeampaa.”
Lisäksi Jensen pitää rahan kerryttämistä yritykselle järkevänä liiketoimintana, koska se on verosuunnittelunkin näkökulmasta hyvä keino varautua äkillisiin tarpeisiin ja yllätyksiin, kuten korjauskuluihin. ”On fiksua pitää vaikkapa 10 000 euron puskuria firman tilillä valmiina sen sijaan, että maksaisi siitä ensin ansiotuloveron ja sitten tallettaisi omalle henkilökohtaiselle tililleen. Firman tilillä puskuriraha on ansiotuloveroprosentin ja yhteisöveroprosentin erotuksen verran halvempaa rahaa.”
Osakeyhtiö poistaa henkilökohtaisen riskin
Verojuristi Suvi Vänskä Alder & Soundista vahvistaa, että mahdollisuus verotuksen parempaan ennakoitavuuteen ja suunnitteluun on flippaajille mutta myös laajempaa vuokraustoimintaa harjoittaville asuntosijoittajille yleensä tärkein syy siirtyä yrittäjäksi.
Vuokratuotot ja flippaustoiminnan myyntivoitot eivät yritykseen kerryttyään toki ole suoraan sijoittajan henkilökohtaisessa käytössä, vaan omaan käyttöön varoja voi nostaa muun muassa palkkana tai osinkona. Palkasta sijoittaja maksaa ansiotuloveron ja osingosta huojennetun pääomatuloveron tai ansiotuloveron yrityksen nettovarallisuuden sekä jaettavan osingon määrän mukaan. ”Palkan määrän sekä ajankohdan voi määrittää itse ja siten vaikuttaa olennaisesti oman ansiotuloveroprosenttinsa suuruuteen, mikä auttaa pitämään veroprosentin progression maltillisena”, Vänskä perustelee.
Vuokraustoiminnan laajentuessa, eli kun vuokra-asuntoja alkaa olla kymmeniä, yritystoiminta auttaa hallitsemaan riskejä. Verotuksen ohella yksityis- ja yritysomistuksen merkittävä ero nimittäin on vastuukysymyksissä: yksityinen asuntosijoittaja vastaa toiminnastaan henkilökohtaisella omaisuudellaan, kun taas osakeyhtiö vastaa toiminnastaan itsenäisenä oikeushenkilönä omalla varallisuudellaan. ”Kun velat pysyvät yrityksessä, niistä vastaa vain yritys omalla omaisuudellaan. Sijoittaja itse vastaa yhtiön lainoista vain mahdollisten henkilökohtaisesti antamien vakuuksiensa tai takauksiensa verran”, Vänskä toteaa.
Toiminimiyrittäjä rinnastuu vastuukysymyksissä yksityishenkilöksi, joten riskien hallinnan näkökulmasta osakeyhtiö on järkevin vaihtoehto. ”Osakeyhtiötä käyttämällä voi välttää henkilökohtaisen riskin, kun asuntoportfolio on suuri ja reilusti lainoitettu. Toisaalta yrityksen luottomarginaalit ovat suuremmat juuri suuremman riskin takia, jolloin yksityishenkilö saa rahoitusta monesti paremmin ehdoin kuin yritys”, Vänskä selittää.
Yksityisestä asuntosijoittajasta yrittäjäksi
Jesse Parviainen omistaa vaimonsa Anniinan kanssa sijoitusasuntoja Kuopion alueella sekä yksityisesti että yrityksen kautta. ”Aloitimme asuntosijoittamisen yksityishenkilöinä, emmekä ole nähneet syytä siirtää niitä kymmentä yksityisesti hankittua vuokra-asuntoa yritystoiminnan alle”, Jesse Parviainen kertoo. Hän korostaa, että yrityksellä pitää olla näyttöä onnistuneesta sijoitustoiminnasta saadakseen lähellekään yhtä hyvää rahoitusta kuin mitä yksityishenkilö voi parhaassa tapauksessa saada. Myös yksityishenkilönä tehdyt näytöt saattavat auttaa saamaan parempia lainaehtoja yritykselle.
Vuoden 2022 alussa Parviaiset perustivat sivutoimisen konsultointiyrityksen Kuri ja järjestys Oy:n. He käyvät palkkatöissä muualla, mutta tekevät yrityksen kautta pieniä rakentamisen konsultointi-, valvonta- sekä suunnittelutöitä ja kerryttävät sillä tavalla yrityksen pääomaa. Yrityksen sisällä rahan uudelleen kohdentaminen onnistuukin kätevästi: jos muusta yritystoiminnasta jää varoja yli, sitä voi sijoittaa eteenpäin, esimerkiksi ostaa sijoitusasuntoja.
Kuri ja järjestys Oy on tuottanut konsultointihommilla sen verran, että Parviaiset ovat ostaneet sen nimiin kaksi sijoitusasuntoa, jotka ovat vuokralla. ”Tiedän monia yrittäjiä, jotka jatkosijoittavat jostain muusta toiminnastaan saamiaan tuloja asuntoihin. He ostavat vuodessa yhdestä kolmeen asuntoa ja kerryttävät sillä tavalla varoja eläkepäiviä varten. Sellaista mekin vaimon kanssa olemme suunnitelleet”, Parviainen sanoo.
Yrityksen perustaminen voi olla järkevin ratkaisu, jos haluaa harjoittaa asuntosijoitustoimintaa yhdessä toisen henkilön kanssa – yhteiskuviot onnistuvat yrityksen kautta selkeämmin kuin yksityisesti. Niinpä Parviaiset perustivat uuden yrityksen, Naapurikodit Oy:n, halutessaan vuosi sitten ostaa toisen sijoittajan kanssa kokonaisen taloyhtiön. ”Ostimme kolmen kerrostalon yhtiön, jossa on vuokralla 43 asuntoa. Remontoimme ja huolehdimme kohteesta mahdollisimman paljon itse. Jos olisimme ostaneet kiinteistön kahtena yhtiönä, olisimme joutuneet jakamaan asunto-osakkeita, mutta yhteisessä yrityksessä voimme omistaa asunnot yhdessä ystäväni yrityksen kanssa”, Parviainen perustelee.
Yksityisestä sijoittajasta yrittäjäksi kesken kaiken
Voiko yksityinen asuntosijoittaja ryhtyä kesken uran yrittäjäksi ja siirtää omaisuutensa yritykselleen? ”Voi, mutta jos siirtää henkilökohtaisesta omistuksestaan omaisuutta yritykselle, luovutusvoitosta pitää maksaa veroa, jos ei ole asunut kahta vuotta luovuttamassaan asunnossa”, Vänskä muistuttaa.
Jos esimerkiksi on ostanut aikanaan asunnon 150 000 eurolla ja sen arvo on nyt 200 000, niin 50 000 euron luovutusvoitosta pitää maksaa 30 prosenttia veroa 30 000 euroon asti – mikäli tämä on sijoittajan ainoa pääomatulo vuodessa – ja tämän ylittävältä osalta veroa tulee maksaa 34 prosenttia. ”Yhtiö maksaa varainsiirtoveron 1,5 prosenttia kauppahinnasta aina, mutta luovutusvoittoveroa ei tule maksettavaksi, jos on asunut itse asunnossa kaksi vuotta tai jos asunnon arvo ei ole noussut omana omistusaikana”, Vänskä tarkentaa.
Ongelmaksi voisi kuitenkin vielä muodostua lainojen vakuudet ja niiden siirtäminen yritykselle. ”Kaikkein kevyimmin asunnot siirtyvät yksityiseltä omistajalta yritykselle, jos asunnot ovat velattomia ja omistaja olisi asunut niissä itse kaksi vuotta”, Vänskä kiteyttää.
Helpota veroilmoituksen tekoa – tee nämä ympäri vuoden
Pidä säännöllisesti kirjaa vuokraustoiminnan tuloista ja menoista – hyödynnä esimerkiksi Vuokranantajien valmista Excel-pohjaa.
Perusta erillinen pankkitilin vuokraustoimintaa varten.
Ota kaikki kuitit talteen – digitaalisesti!
Selvitä kulujen vähennyskelpoisuus ennakkoon, esimerkiksi jo remontin suunnitteluvaiheessa.
Huom! Muista hyödyntää myös veroilmoituksen täyttöohjetta, joka löytyy Vuokranantajien jäsensivuilta. Vuokranantajien lakineuvonta palvelee myös veroilmoituksen täyttämisen ongelmissa.