Tamperelainen toisen polven isännöitsijä Jonna Rantala on pienestä pitäen tiennyt, millaisia hommia isännöitsijä tekee. Hänen isänsä Jouko Järvinen perusti vuonna 1986 Isännöintipalvelu Järvinen Oy:n, jonka puheenjohtajana hän edelleen toimii. Tytär Jonna on yrityksen toimitusjohtaja, hänen arkkitehdiksi valmistuva veljensä Jani Järvinen sen tekninen asiantuntija. ”Tarinani on tyypillinen: olin jo nuorena kesätöissä isän firmassa. Silloin en ajatellut isännöitsijän ammattia. Opiskelin kauppatieteiden maisteriksi ja olin muualla töissä, mutta sitten yrittäjyys alkoi kiinnostaa. Alkuvuodesta 2006 lähtien olen ollut täällä töissä päätoimisesti”, Rantala kertoo.
Aluksi Rantala keskittyi isännöintiin. Tietoa ja taitoa työhön oli karttunut jo kauan, ja hän oppi isältään paljon. Nykyään Rantalan tittelin perässä on kirjainlyhenteet ITS ja AIT, mitkä tarkoittavat isännöitsijän koulutusta ja tutkintoa sekä johtavan ammatti-isännöitsijän koulutusta ja tutkintoa. Jälkimmäinen edellyttää vähintään ammattikorkeakoulutasoista pohjakoulutusta tai ITS-tutkintoa sekä vähintään parin vuoden työkokemusta. ”Kun aloitin työt, ei alalla juuri ollut korkeakoulupohjaisia isännöitsijöitä. Nyt kollegoista löytyy jo korkeakoulutettuja, meillä Järvisellä heitä on useampikin. ISA-auktorisoidulta isännöintiyritykseltä vaaditaan, että sen isännöitsijöillä on alan tutkinto.” Uuden oppimisesta nauttiva Rantala täydennyskouluttautuu jatkuvasti. ”Opiskelin myös Business Coach -tutkinnon, jotta pystyn kehittämään omaa johtamistani.
Monipuolista työtä
Jonna Rantalan tyypillinen työpäivä koostuu muun muassa asiakaskohtaamisista, digikanavien kautta tulleisiin yhteydenottoihin ja puheluihin vastaamisista sekä taloyhtiöiden hallitusten ja erilaisiin hankkeisiin liittyvistä kokouksista. Tietokoneella kuluu aikaa, mutta kohteissakin hän käy. ”Tämä on todella monipuolista työtä, ja siksi hirveän mielenkiintoista. Isännöitsijä on tekemissä niin monen osaalueen kanssa ja hänen pitää ajatella laajasti ja huomioida monta asiaa.” Vaikeimmiksi Rantala luonnehtii yllättäviä tilanteita, joita ei voi ennakoida. Ne voivat liittyä yksittäiseen asukkaaseen tai vaikka suihkuun nukahtamisesta johtuvaan valtavaan vesivahinkoon. ”Tuollainen tilanne tuo lisätyötä ja muuttaa oman aikataulun, koska tilanne on hoidettava kiireellisesti.”
Viikonloput ovat pääsääntöisesti vapaa-aikaa, ja taloyhtiöiden iltakokouksia lukuun ottamatta Rantala yrittää välttää iltatöitä. ”Keväiset vuosikokoukset ovat isännöitsijän työssä ehkä kuormittavinta. Omasta palautumisesta on erittäin tärkeää pitää huolta”, viime vuonna palautumisvalmentajaksi valmistunut Rantala muistuttaa. Rantalan lisäksi yrityksessä työskentelee kolme muuta isännöitsijää, tekninen asiantuntija, kirjanpitäjä ja kiinteistösihteeri. ”Oma työporukkamme ja upea yhteishenkemme on työssäni ehdottomasti parasta. Itselläni on hoidettavana vain muutama – tosin iso – taloyhtiö, jotta minulle jää aikaa opastaa muita isännöitsijöitämme ja olla heidän tukenaan.”
Isännöitsijän vuosikello
Isännöitsijän vuosi käynnistyy tilinpäätösten valmistelulla ja laatimisella, eli tarvittavien tietojen ja materiaalien kokoamisella sekä viimeistelyllä. Yhtiökokoukseen tarvitaan myös talousarvio, toimintakertomus ja kunnossapitotarveselvitys. ”Ne käsitellään ensin taloyhtiön hallituksen kanssa ja mahdolliset korjaushankkeet valmistellaan yhtiökokoukselle. Isoista korjauksista, kuten putkistosaneerauksista, voidaan päättää erillisessä kokouksessa, ja ne vaativat myös useita infotilaisuuksia asukkaille.” Kun kevään yhtiökokoussuma on ohi, alkaa isännöitsijä pohtia tulevaa.
taloyhtiöiden sekä erilaisiin hankkeisiin liittyvistä kokouksista.
Yhtiökokouksessa on voinut tulla muutoksia taloyhtiön hallitukseen, ja isännöitsijä järjestää uuden hallituksen kokoontumisen sekä perehdyttää uudet jäsenet yhtiössä käynnissä oleviin asioihin. ”Samoin jos taloyhtiö on isännöitsijälle uusi, käydään yhdessä hallituksen kanssa läpi pelisäännöt ja työskentelytavat sekä yhtiön tilanne, strategia ja korjaussuunnitelma.” Heinäkuu on useimmiten lomakautta, mutta jos yhtiöissä on käynnissä korjaushankkeita, niitä on seurattava. Suuret saneeraukset kestävät parikin vuotta ja vievät pitkään oman osansa isännöitsijän työajasta ja huomiosta. Elokuuhun päästyä alkavat jälleen kokoukset hallitusten kanssa ja työt korjausten parissa. Joissakin taloyhtiöissä on pidettävä vielä syysyhtiökokous.
Yhteistyöllä yhtiön ja talon parhaaksi
Tärkeä osa isännöitsijän vastuuta on huolehtia siitä, että rakennus pysyy kunnossa ja kiinteistön arvo säilyy. ”Taloyhtiöt ovat hyvin erilaisia iältään ja kooltaan, ja hallitusten jäsenet voivat olla alaa tuntevia ammattilaisia tai sitten eivät”, Rantala toteaa. Taloyhtiöt ovat erilaisia, ja korjaukset on tehtävä yhtiöön sopivalla tavalla ja aikataululla. Monesti isännöitsijä nähdään asiantuntijana, joka tuo hallitukselle ehdotuksia kunnostuksista. On myös taloja, joissa kalliita remontteja ei välttämättä haluta tehdä. ”Sellaisissakin tapauksissa isännöitsijän tehtävä on tuoda esiin suosituksensa. Suurimmassa osassa yhtiöistä rakennuksesta huolehditaan kuitenkin järkevästi ja ajallaan.”
Rantalan kokemuksen mukaan myös sijoittajaosakkaat haluavat useimmiten pitää rakennuksen hyvässä kunnossa. ”Sijoittajia on hyvin erityyppisiä. Suurimmassa osassa kaupunkien keskustojen taloyhtiöistä jo yli puolet asuntojen omistajista on sellaisia, jotka eivät itse asu talossa – on perikuntien asuntoja ja kaupunkiasuntoja sekä sijoittajien vuokralle hankkimia asuntoja.”
Rantalan mukaan monet sijoittajat toimivat ammattimaisesti. Heidän kiinnostukseensa taloyhtiön hoidosta vaikuttaa myös se, onko sijoittajalla omistuksessaan talosta yksi vai useampia asuntoja. ”Kokemukseni mukaan ’mitään korjauksia ei tehdä’ -ajattelutapa on mennyttä, ja sijoittajat ajattelevat fiksusti yhtiön sekä rakennuksen parasta.”
Jotta sijoittajaosakkaan ja isännöitsijän yhteistyö olisi mahdollisimman hedelmällistä, Rantala muistuttaa ajattelemaan kummankin olevan samalla puolella tekemässä yhteistyötä ja miettimässä yhtiön kannalta järkeviä ratkaisuja. ”Yksi tekijä on asumisviihtyvyys. Joku yksittäinen sijoittaja saattaa valikoida vuokralaisia, joista on häiriötä muille asukkaille, mikä vaikuttaa taloyhtiön maineeseen. Onkin kaikkien etu kiinnittää huomiota siihen, millainen vuokralainen on.”
Taannoinen kartellikohu nosti alan eettiset periaatteet keskusteluun hallitusten kokouksissa. ”Ei alan tahriutunut maine kivalta ole tuntunut, mutta täytyy luottaa, että kun itse tekee asiat hyvin ja oikein, se näkyy ja kantaa hedelmää”, Rantala uskoo. ”Meidän yrityksemme vahvuus on avoimuutta ja läpinäkyvyyttä tukeva toimintatapa. Esimerkiksi useat vuodet käytössä on ollut taloushallinnon järjestelmä, josta hallitukset voivat seurata reaaliajassa kirjanpidon ja laskut.”
Rantala on ollut myös huolissaan alan tulevaisuuden osaajista ja siitä, kiinnostaako isännöitsijän ammatti nuoria. ”Uudet ratkaisut, kuten digitaaliset työtavat ja hybridikokoukset vievät oikeaan suuntaan. Tämä on vaativaa asiantuntijatyötä ja yhteistyötä, jossa isännöitsijät työskentelevät taloyhtiöiden parasta ajatellen.”
Jonna Rantala
Isännöintipalvelu Järvinen Oy
Tampere