Itä-suomalaisella pikkupaikkakunnalla liikekiinteistön suurin osakas jättää vastikkeensa maksamatta. Rahoja ei saada ulosotonkaan kautta. Tilan hallintaanotto ei auta, koska siihen ei löydetä vuokralaista. Taloyhtiön tulot romahtavat, mutta kulut eivät vähene, joten vastikkeita joudutaan nostamaan. Kun myös kiinteistön muut yritykset ovat jo valmiiksi taloudellisissa vaikeuksissa, edessä on taloyhtiön konkurssi. Tämä on yksi tapaus, josta savonlinnalaisella Isto-Isännöinnin isännöitsijä Juhani Rissasella on työnsä kautta kokemusta.
”On tärkeää ymmärtää, että Itä-Suomessa on paljon kohteita, joilla menee ihan hyvin. Suuria haasteita on tällä hetkellä ehkä parilla kolmella prosentilla. Valitettavasti kriisikohteiden määrä voi kuitenkin kasvaa”, hän kertoo. Rissanen mainitsee myös tapauksesta, jossa asunto-osakeyhtiön asunnoista puolet omisti yksi sijoittaja, joka ei saanut niihin vuokralaisia, mutta maksoi kuitenkin säntillisesti vastikkeensa. Kun sijoittaja sitten ymmärrettävästi myi asuntonsa, uusi omistaja ilmoitti, ettei pysty maksamaan vastikkeita. Taloyhtiössä harkitaan tällä hetkellä konkurssia.
Kolmannessa tapauksessa kyseessä oli taloyhtiö, josta venäläiset olivat ostaneet paljon asuntoja vapaa-ajanasunnoikseen. Osa heistä kieltäytyi maksamasta vastikkeita ja vetosi joko ymmärtämättömyyttään tai tahallisesti väärinymmärtäen siihen, että ”omistusasunnosta ei tarvitse maksaa vuokraa”. Kun Venäjän ja Suomen välinen rahaliikenne päättyi pakotteiden takia, vastikkeiden saanti pysähtyi lopullisesti. Rissasen mukaan perusongelma alueella on, että väkeä on liian vähän ja määrä vähenee entisestään. ”Työpaikkoja ei ole tai nuoria ei kiinnosta tarjolla oleva tehdastyö. He hakeutuvat etelän kasvukeskuksiin, ja samalla paikkakunnilta katoavat myös palvelut. Jäljelle jää vain vanhempi väki”, hän kuvailee.
Kun pankki ei annakaan enää lainaa
Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva luonnehtii, että usein ongelmat kärjistyvät silloin, kun taloyhtiöllä olisi edessään iso peruskorjaus, mutta luottotappiota pelkäävä pankki ei suostu antamaan lainaa. ”Tavallisessa tapauksessa rakennuksella on jo ikää, kuten myös sen asukkailla. Saattaa olla, että talon välttämättömiä remontteja on lyöty vuosien varrella laimin ja nyt paljon tai kaikki olisi tehtävä kerralla. Aika yleistä on se, että taloyhtiössä on ollut yksi iso liiketila ja kun se tyhjentyy, vastikkeet jäävät saamatta ja taloyhtiön kassakriisi kärjistyy.”
Hän lisää, että erityisesti Itä-Suomessa taloyhtiöt joutuivat ongelmiin energiamurroksen myötä. Monessa kiinteistössä käytettiin maakaasua ja olisi tarvittu isoja investointeja lämmitystavan muutokseen. Ongelmat eivät ole toki aivan tuntemattomia kasvukeskuksissakaan. ”Kasvukeskuksissa talousvaikeuksia on yleisemmin uudiskohteissa, missä osakkaat ovat ostaneet asuntonsa ison lainan turvin. Kun korot ovat nousseet, maksuista on saattanut tulla ylivoimaisia. Riskit korostuvat tässäkin tapauksessa sellaisissa taloyhtiöissä, joissa omistus on keskittynyt eli yksi taho omistaa useita asuntoja.” Suurissa kaupungeissa hoitamaton lainakanta on 1,2 prosenttia, eli osuus ei ole kovin suuri.
Selkeä käsitys tilanteesta
Koro-Kanerva toivoo, että taloyhtiön ikävä taloustilanne ei tulisi kenellekään ainakaan yllätyksenä. ”Olisi erittäin tärkeää, että kaikilla osakkailla olisi selkeä käsitys siitä, mikä on taloyhtiön kassatilanne, mitkä ovat kassavirran tulevaisuudennäkymät – ja mitä korjauksia taloyhtiössä on tehty sekä mitä on edessä.” Hän huomauttaa, että realistinen käsitys tilanteesta auttaa esimerkiksi välttämään virheinvestointeja. ”Jos alkaa näyttää, että taloyhtiöllä ei ole edessään pitkää tulevaisuutta, sen ei tietenkään kannata tehdä isoja remontteja. Kaiken kattavan putkiremontin sijasta järkevämpää voisi olla tehdä ylläpitävää korjausta, esimerkiksi sukittaa putket, jolla kiinteistölle saadaan lisää elinaikaa ja ylläpidetään sen asuttavuutta.”
Hän huomauttaa, että olennaista olisi tietenkin se, että remontteja ja huoltotöitä tehtäisiin vuosien varrella suunnitelmallisesti ja pitkäjänteisesti, jotta kaikki ei kaatuisi päälle kerralla. ”Pankit katsovat hyvin tarkasti, mitä korjauksia taloyhtiössä on tehty, kuinka suunnitelmallista sen toiminta on nyt ja millaisia suunnitelmia on tuleville vuosille.”
Hallittu on parempi kuin hallitsematon
Jotta konkursseja olisi mahdollista estää tai viivyttää, olisi tärkeää ymmärtää, että taloyhtiö voi todella mennä konkurssiin. Asunnot voivat muuttua arvottomiksi tai arvoltaan jopa negatiivisiksi. ”Hallittu alasajo, jossa osakkailla on käsitys, mitä tuleman pitää ja asumista voidaan jatkaa suunnitellusti loppuun asti, on aina parempi vaihtoehto kuin yllätyksenä tuleva konkurssi”, Koro-Kanerva huomauttaa.
Hallitussa alasajossa kiinteistöön ei tehdä enää merkittäviä investointeja, vaan vain aivan välttämättömiä kevyitä ylläpitotoimia. Näiden turvin asumista pyritään jatkamaan jonkin aikaa, taloudellisten mahdollisuuksien mukaan vaikkapa vuoden, muutamia vuosia tai jopa kymmenenkin vuotta. Hallitussa alasajossa voi olla myös mahdollista, että joku tarjoutuu esimerkiksi ostamaan asunnot. Entiset osakkaat tai asukkaat voivat jatkaa tiloissa jonkin aikaa vuokralaisina.
”Tällaisessa tilanteessa sijoittaja on tietenkin tietoinen taloyhtiön tilanteesta ja sen lyhyestä tulevaisuudesta. Hän ostaa asunnot hyvin halvalla, vaikkapa tuhannella eurolla asuntoa kohden ja laskee, että saa vuokrista riittävän tuoton sijoitukselleen.” Se, että taloyhtiö voi oikeasti mennä konkurssiin on tietenkin asia, johon myös kuntien kannattaisi herätä. ”Kuntien on syytä pohtia, mitä tyhjilleen jääville kerrostaloille tehdään ja onko asukkaita tarpeen auttaa asunnon saannissa”, Koro-Kanerva toteaa.
Taloyhtiöiden hallittua alasajoa selvitetään parhaillaan asunto-osakeyhtiölakia uudistavassa työryhmässä, jossa myös Suomen Vuokranantajat on edustettuna. Työryhmän toimikausi kestää toukokuuhun 2025 asti.