Yli 60 prosenttia kotitalouksien lainoista on asuntoluottoja. Yhä pidemmät laina-ajat, lyhennysvapaat ja poikkeuksellisen matala korkotaso ovat 2000-luvulla mahdollistaneet velkaantuneisuuden kasvun ilman asuntovelallisten kuukausittainen velanhoitorasituksen merkittävää lisääntymistä. Valtiovalta on kehityksestä huolissaan. Valtiovarainministeriön näkemyksen mukaan velkaantuminen heikentää asuntovelallisten kykyä sopeuttaa talouttaan esimerkiksi työttömyyden tai vakavan sairauden yllättäessä. Mikäli lukuisten velallisten maksukyky heikkenee samanaikaisesti, kotitalouksien vyön kiristyminen näkyisi myös bruttokansantuotteessa – onhan yksityinen kulutus sen suurin alaerä.
Velallisten maksukyvyn heikentyminen kasvattaisi myös pankkien luottotappioita ja rajoittaisi niiden luotonantokykyä, mikä edelleen heikentäisi kulutuskysyntää. Äärimmillään tilanne voi eskaloitua pankkikriisiksi, joka johtaisi kokonaistuotannon voimakkaaseen supistumiseen ja uhkaisi kansantaloutta. Toisaalta liian kireä sääntely saattaa haitata terveitäkin asuntoinvestointeja. Kotitalouksien velkaantumiskehityksen hillitsemiseksi ja rahoitusvakauden turvaamiseksi valtiovarainministeriö asetti asiaa pohtimaan Kotitalouksien velkaantumista rajoittavat makrovakauden valvontavälineet -työryhmän. Sen selvitys valmistui jo loppuvuonna 2019, mutta koronakriisin vuoksi sanoista ei vielä ole päästy tekoihin. Aikanaan työryhmän esitys jalostuu hallituksen esitykseksi eduskunnan käsittelyä varten.
Neljä ja puoli kertaa vuositulojen verran
Työryhmä ehdottaa, että asiakkaalle aikaisemmin myönnettyjen luottojen, mahdollisten taloyhtiölainaosuuksien ja uuden luoton kokonaismäärä suhteessa bruttovuosituloihin olisi enintään 450 prosenttia. ”Tavoittelemme neutraalia mitoitusta. Enimmäisvelkasuhde ei merkittävästi rajoittaisi lainanantoa eikä toisaalta sallisi paljon nykyistä suurempia velkasuhteita”, taustoittaa työryhmän jäsenenä toiminut Finanssivalvonnan osastopäällikkö Samu Kurri. ”Ehdotamme kuitenkin luotonantajalle mahdollisuutta poiketa vaatimuksesta 15 prosentissa luotonannon volyymista jokaisen neljännesvuosijakson aikana. Tämä on hyvään luottopolitiikkaan liittyvää harkintavaltaa.”
Enimmäisvelkasuhderajoitteen käyttöön ottaminen ei poistaisi luotontarjoajien velvollisuutta tehdä asianmukaista luottokelpoisuuden arviointia, kun se myöntää luottoa kuluttaja-asiakkaalle. Luottokelpoisuuden arvioimiseksi ja velkasuhteiden laskemiseksi työryhmän mukaan pitäisi miettiä luotonantajalle pääsyä luotonhakijan tulorekisterin tietoihin. ”Jos rajoja tehdään, vallitseva velkatilanne pitää pystyä tarkistamaan. Parhaimman ratkaisun tarjoaisi positiivinen luottotietojärjestelmä. Se kattaisi kaikki velallisen velat ja hänen vastuullaan olevat velkaosuudet”, Kurri toteaa.
Enimmäistakaisinmaksuaika täydentäväksi työkaluksi
Viisi vuosikymmentä sitten asuntoluottoja myönnettiin korkeintaan kymmeneksi vuodeksi. Nyt asuntoluottojen keskimääräinen takaisimaksuaika on noin 21 vuotta – ja se pitenee koko ajan. Jotta kotitalouksien velkaantuminen ei kasvaisi hitaiden lyhentämisaikataulujen vuoksi, työryhmä ehdottaa asuntoluotoille 25 vuoden enimmäistakaisinmaksuaikaa. Sitä luotonantajankin tulisi soveltaa arvioidessaan kuluttajan luottokelpoisuutta. Luotonantaja saisi silti yhden vuosineljänneksen aikana poiketa enimmäistakaisinmaksuajasta kymmenesosassa kaikesta luotonannon volyymista.
”Enimmäistakaisinmaksuaika olisi enimmäisvelkasuhdetta täydentävä väline”, Kurri luonnehtii. Nykyisen säännön mukaan asuntolainan määrä saa olla enintään 90 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta. Asiakkaalla tulee siis olla vähintään 10 prosenttia omia säästöjä tai muita vakuuksia hakiessaan lainaa. Poikkeuksena ovat ensiasunnonostajat, jotka voivat saada lainaa 95 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta. Työryhmän mukaan enimmäisluototussuhde on toiminut odotetusti ja tavoitteensa mukaisesti. Sääntelyä se laajentaisi koskemaan kaikkia luotonmyöntäjiä.
Vaikuttaa sijoitusasuntolainoissa ja pääkaupunkiseudulla
Suomen Pankin analyysin mukaan enimmäisvelkasuhderajoite jarruttaisi velkaantumisen vaarallista kasvua etenkin silloin, kun asuntojen hinnat nousevat ripeästi ja velat uhkaavat kasvaa huomattavasti tuloja nopeammin. Enimmäisvelkasuhteen rajoite purisi tiukemmin sijoituskäyttöön tuleviin asuntolainoihin kuin tavallisiin asuntolainoihin. Lisäksi se vaikuttaisi enemmän pääkaupunkiseudulla kuin muualla Suomessa, sillä pääkaupunkiseudulla velkasuhteet ovat muuta maata korkeammat. ”Asuntosijoittaminen on vaativaa sijoittamista ja oleellinen osa asuntomarkkinan toimintaa. Se tarjoaa edelleen erinomaisen tavan säästää”, Kurri rauhoittelee. ”Asiansa hyvin hoitavalle yksityiselle asuntosijoittajalle työryhmämme ehdotukset eivät merkitse dramaattisia muutoksia. Kotiläksyt kuitenkin kannattaa tehdä entistä huolellisemmin.”
Asuntotuotannon dynamiikka uhattuna
Nordea Kiinteistöluottopankki Oyj:n toimitusjohtaja Jussi Pajala kritisoi uusien rajoitteiden tuomista vakiintuneelle ja hyvin toimivalle asuntolainamarkkinalle. ”Suomalaiset rahoituslaitokset ja asiakkaat toimivat vastuullisesti. Pankit arvioivat asiakkaidensa takaisinmaksukykyä tiukan, läpinäkyvän ja selkeän stressitestin pohjalta. Asiakkaat puolestaan pitävät asuntolainansa maksamista lähes kunnia-asiana.” Hänen mukaansa ehdotetut enimmäisvelkasuhde ja -takaisinmaksuaika eivät paranna markkinan dynamiikkaa – päinvastoin. ”Ne voivat ehkäistä ryhtymistä yksityiseksi
asuntosijoittajaksi, vähentävät vuokramarkkinoiden tarjontaa ja rajoittavat elämänlaatuvalintoja asuntolainan varjossa.” Nooa Säästöpankki Oy:n toimitusjohtaja Esa Jäntti arvioi, että toteutuessaan ehdotukset ohjaisivat yksityistä asuntosijoittamista yhä enemmän yrityspohjaiseksi. Pankkien kannalta ne eivät merkitsisi suuria muutoksia. ”Työkaluksi ja harkintavallan tueksi tietysti tarvitsisimme positiivisen luottorekisterin.”
Kotiläksyt kannattaa tehdä huolellisesti
Sekä Jäntti että Pajala pitävät turhan yksioikoisena yksityisten asuntosijoittajien laittamista samaan joukkoon kaikkien muiden velallisten kanssa. ”Asuntosijoittamista miettivillä asiakkailla on yleensä vakaa taloudellinen tilanne, tasainen
kassavirta ja hyvä tuntuma sen kehityksestä”, Pajala muistuttaa. ”Talouden ja vuokra-asuntojen saatavuuden näkökulmasta olisi tärkeää ylläpitää yksityisten asuntosijoittajien ja vuokranantajien halua sekä kyvykkyyttä ostaa ja vuokrata koteja asuntomarkkinoilla”, Jäntti lisää. Lainaneuvotteluun valmistautumisessa pankkimiehet kehottavat kiinnittämään huomion perusasioihin: toimintasuunnitelmaan, tavoitteeseen, realismiin oman taloudellisen tilanteen arvioinnissa, varasuunnitelmaan taloudellisten takapakkien varalta – ja järkevään sijoituskohteeseen.
Tukkeutuuko aloittavan asuntosijoittajan tie?
Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughesia huolestuttaa ehdotus 450 prosentin enimmäisvelkasuhteesta. Hänen mielestään se vaikeuttaisi erityisesti pääkaupunkiseudulla sekä ensiasunnon ostamista että asuntosijoittamisen aloittamista ja laajentamista. ”Monella menisi tukkoon tyypillinen tapa ryhtyä asuntosijoittajaksi, jolloin isompaan asuntoon muutettaessa ensimmäinen omistusasunto jätetään
vuokralle.”
”Kannattaa myös muistaa, että useat asuntosijoittajat ovat tavallisia palkansaajia. Ilman toiminnan yhtiöittämistä heidän asuntosijoittamisensa uhkaa ehdotuksen vuoksi jäädä yhteen tai kahteen asuntoon.” Hughesin mukaan enimmäisvelkasuhdetta ei tulisi säätää. Ainakin sen tulisi olla korkeampi ja ottaa huomioon myös sijoitusasunnoista saatavat vuokratulot.
Ehdotusta 25 vuoden enimmäistakaisinmaksuajaksi Hughes ei näe asuntosijoittajien kannalta mullistavana. Sijoitusasuntolainoihin ei yleensä saa yli 20 vuoden maksuaikaa. Jäsenkyselyn tuloksista Suomen Vuokranantajat on kysynyt jäseniltään kaavaillun enimmäisvelkasuhteen vaikutuksesta. Kaksi kolmasosaa alle 40-vuotiaista jäsenistä arvelee 450 prosentin rajan estävän asuntosijoitustoiminnan kasvattamisen täysin tai vaikeuttavan sitä merkittävästi. Sen sijaan vanhemmat henkilöt – joilla on jo velaton omistusasunto ja sijoitusasuntojenkin lainat suurimmaksi osaksi maksettu – eivät usko enimmäisvelkasuhteen juurikaan vaikuttavan asuntosijoitustoimintaansa.
Esimerkkejä enimmäisvelkasuhteen vaikutuksista
LASKUKAAVA
Velkakatto =
(Ansiotulo kuukaudessa (brutto) x 12,5) + (Pääomatulot vuodessa (brutto) x 4,5)
