Aina kannattaa hajauttaa on mantra, jonka varmasti jokainen sijoittaja on kuullut. Asuntosijoittajia kehotetaan hajauttamaan sijoituksiaan esimerkiksi eri paikkakunnille ja eri-ikäisiin asuntoihin. Jos sijoitusasuntoja on yksi, tämä on kuitenkin mahdoton tehtävä. Hajauttamista kannattaakin miettiä myös eri sijoituslajien välillä—myös silloin, kun
sijoitusasuntoja on enemmän.
Suomen Osakesäästäjien toimitusjohtaja Victor Snellman, Veronmaksajain keskusliiton lakiasiainjohtaja Kati Malinen ja Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes kävivät läpi piensijoittajien mahdollisuuksia ja riskejä yhteisen pöydän äärellä. Ensiksi ruodittiin asuntosijoittamisen hyviä puolia. Hughes avasi pelin. ”Asuntosijoittamisessa monia viehättää sen konkreettisuus. Kun ostaa asunnon, sen näkee, ja sen arvoa pystyy nostamaan remontoimalla tai taloyhtiön hallituksen toimintaan osallistumalla. Suhde vuokralaisiin tekee asuntosijoittamisesta ihmisläheistä”, hän sanoi. Asuntosijoittamisen hyvä puoli on myös suhteellisen vakaa tuotto, jota on mahdollista parantaa velkavivun avulla. ”Velkavipu mahdollistaa asuntosijoittajalle aivan järjettömän oman pääoman tuoton todella maltillisella kustannuksella”, Snellman kehui. ”Osakesijoittamisessa velan kustannus on ihan toisissa sfääreissä, 2–5 prosentin luokkaa”, hän sanoi. ”Velkavivun käyttö on asuntosijoittamisessa myös turvallisempaa kuin vaikka osakesijoittamisessa, sillä vakuutena oleva asunto ei ainakaan kokonaan häviä mihinkään”, Hughes lisäsi.
Asuntosijoittamisessa myös omalla persoonalla ja henkilökohtaisilla ominaisuuksilla on merkitystä. ”Iso merkitys on esimerkiksi ulospäinsuuntautuneisuudella, sisustuksellisella silmällä tai taidolla löytää alihinnoiteltuja kohteita”, Malinen sanoi. Taitava sijoittaja voikin tehdä nopeasti hyvän tilin löytämällä markkinoilta selkeitä hinnoitteluvirheitä.
Toisaalta verrattuna osake- tai rahastosijoittamiseen, asuntosijoittaminen vaatii paljon omaa työtä tai vaihtoehtoisesti työn ulkoistamista, jolloin on tingittävä tuotosta. Keskimääräinen vuokratuotto, 3–5 prosenttia, häviää osakemarkkinoiden keskimääräiselle tuotolle, jos velkavipua ei oteta huomioon. Lisäksi tarvitaan varsin iso pääoma, ennen kuin asuntosijoittamista pystyy aloittamaan.
Rahastoilla helposti alkuun
Osake- tai rahastosijoittaja pääsee alkuun paljon pienemmällä pääomalla kuin asuntosijoittaja. Rahastot ovat myös erinomainen tapa hajauttaa sijoituksia, sillä yhden rahaston takana on 20–30 yhtiötä. Säännöllinen kuukausisijoittaminen hajauttaa tehokkaasti myös ajallisesti. ”Riittää, että sijoittaa vaikka vain 15 euroa kuukaudessa säännöllisesti rahastoihin. Osakesijoittamisenkin voi aloittaa jo 500 eurolla”, Snellman sanoi.
Rahastosijoittamisesta kiinnostunut voi valita joko passiivisia indeksirahastoja tai aktiivisesti hoidettuja rahastoja. ”Indeksirahastot ovat kustannustehokkaita, ja niistä saa keskimääräisen markkinatuoton maltillisilla kuluilla vähennettynä. Aktiivisissa rahastoissa puolestaan ostetaan ammattilaisten palvelu, eli salkunhoito ulkoistetaan. Palvelu tietysti maksaa, eli aktiivisista rahastoista joutuu maksamaan jopa 2 prosentin kulut.” ”Rahastot ovat myös verotuksellisesti helppoja, sillä painotusten muuttamisesta tai vaikka osingoista ei tule veroseuraamuksia niin kauan, kun muutokset tapahtuvat rahaston sisällä”, Malinen sanoi.
Viime vuoden alussa tarjolle tulleet osakesäästötilit toimivat samalla tavalla, ja ne ovatkin tuoneet osaltaan paljon uusia osakesijoittajia markkinoille. ”Osakesijoitusten verovelvoitteiden laskeminen voi olla joskus todella vaikeaa, jos kauppaa käydään aktiivisesti. Osakesäästötili on helpottanut tätä hurjasti”, Malinen jatkoi. ”Kyseessä on todellinen tasa-arvoteko”, Snellman kehui.
Osakkeita taitojen karttuessa
Osakesijoittaja ostaa osuuksia yhtiöistä ja siten niiden liiketoiminnan tulevaisuuden tuloksesta. Osakesijoittajalla on valittavanaan hyvin erilaisia strategioita. ”Osakesijoittamista voi tehdä puhtaasti finanssimielessä, mutta yhtä hyvin voi ostaa kiinnostavan yrityksen tarinaa. Myös tuotto-odotukseen voi vaikuttaa yhtiövalintojen kautta: jos ostaa tasaisen tylsää yhtiötä, voi saada tuottoa 3–8 prosenttia vuodessa, mutta jos ostaa alkuvaiheen kasvuyhtiötä ja kaikki menee putkeen eikä yhtiö mene konkurssiin, voi saada jopa satojen prosenttien tuoton”, Snellman sanoi.
Samalla tavalla kuin asuntosijoittamisessa voi saada kotikenttäetua tutulla paikkakunnalla, osakesijoittaja voi hyötyä jonkin tietyn toimialan osaamisesta – kunhan muistaa kuitenkin myös hajauttaa omistuksiaan useammallekin toimialalle. Osakesijoittamisessakin voi pyrkiä asuntosijoittamisen tapaan saamaan tasaista kassavirtaa. Tämä onnistuu osinkojen avulla – viime vuosina Suomessa on voinut päästä keskimäärin 3–4 prosentin osinkotuottoihin, mutta ei ole montakaan vuotta siitä, kun 5 prosentin osingot olivat tavallisia.
Haaste osakesijoittamisessa on se, että monet tekevät osto- ja myyntipäätöksiä tunteella, mikä ei johda parhaaseen mahdolliseen lopputulokseen. ”Ihmiset usein hermostuvat ja alkavat myydä osakkeitaan, kun kurssit laskevat voimakkaasti ja laajalla rintamalla. Juuri silloin pitäisi kuitenkin pitää kiinni alkuperäisestä suunnitelmastaan sijoittaa tietty summa joka kuukausi tiettyihin osakkeisiin. Mikäli yhtiön liiketoiminnassa ei ole tapahtunut muutoksia, saa kurssien laskiessa samalla rahalla enemmän osakkeita.”
Osakevarallisuuttakin kannattaa siis kerryttää hiljalleen, eikä kertarysäyksellä. Pitkällä aikavälillä osakemarkkinat tuottavat keskimäärin 6–9 prosenttia vuosittain, mutta keskiarvo sisältää kaikki sellaisetkin vuodet, jolloin tuotto on pudonnut 40 prosenttia tai noussut yhtä paljon. ”Kaikkein voimakkain lasku on houkuttelevinta aikaa ostaa, koska silloin potentiaalinen pitkän aikavälin tuotto nousee hyväksi. Toisaalta kun osakemarkkinat nousevat, se myös ruokkii nousua, sillä kun yhteiskunnassa yrityksillä menee hyvin, myös osakekurssit kehittyvät hyvin.”
Tee ensin sijoitussuunnitelma
Kaikista sijoitusmuodoista löytyy hyvät ja huonot puolensa, eikä täysin riskitöntä sijoitusmuotoa ole. Jokainen löytää itselleen sopivimmat sijoitusmuodot elämäntilanteen, riskinsietokyvyn, tavoitteiden sekä tietenkin taidon ja mielenkiinnon perusteella. ”Ihan ensimmäisenä kannattaa tehdä alkukartoitus omasta taloustilanteestaan ja käydä läpi tulot ja menot sekä miettiä, mitä säästämiseltä oikein tavoittelee. On eri asia tavoitella varallisuuden kartuttamista eläkepäiviä varten, puskuria työttömyyden varalle tai suunnitella maailmanympärysmatkaa viisikymppisenä”, Snellman neuvoo. ”Sen jälkeen kannattaa miettiä omaa riskinsietokykyään, eli kuinka paljon on valmis kestämään sijoitusten arvon heilahtelua. Arvostatko mahdollisimman nopeaa huipputuottoa ja jos arvostat, kestävätkö vatsahapot sitä?” Isot tuottomahdollisuudet kulkevat aina käsi kädessä ison riskin kanssa. ”Riski tarkoittaa pohjimmiltaan sijoitusten arvonvaihtelua ylös ja alas. Sijoittamisessa on siis aina myös riski vaurastua”, hän muistuttaa. ”Osakesijoituksissa voimakas kurssiheilahtelu kuuluu asiaan, eikä tuottoa olisi, jos ei olisi heiluntaa.
Siksi on selvää, että riskinottajalle kuuluu myös suurempi tuotto.” Se, miten paljon riskiä voi ottaa, riippuu elämäntilanteesta ja tavoitteesta. ”Jos tarkoituksena on turvata oma talous vaikka työttömyyden varalta, sijoituksen on syytä olla hyvin matalariskinen. Jos taas tavoitteena on Victorin mainitsema maailmanympärysmatka, riskiä voi ottaa enemmän, koska ilmankin pystyy ihan hyvin elämään”, Malinen kommentoi. Snellman suosittelee riskinottoa nuorille, kun taas lähempänä eläkeikää kannattaa olla varovaisempi. ”Nuorille sekä aika että riskinotto ovat ystäviä. Pääomat ovat silloin yleensä pieniä, joten kovin paljon ei voi hävitä. Aika taas merkitsee, että korkoa korolle -ilmiöstä pääsee hyötymään kunnolla.” Snellman suosittelee sijoitusuran ja elämän alkupuolella painottamaan osakkeita ja rahastoja mahdollisimman paljon, kun taas elämän loppuvaiheissa suurin osa varoista kannattaa pitää osinko-osakkeissa, asunnoissa ja velkakirjoissa. ”Niistä saa tasaista kassavirtaa elämiseen ilman, että tarvitsee syödä pääomaa.”
Riskeihin voi varautua
Riskejä voi hallita tiedostamalla ne ja varautumalla niihin. Osakesijoittamisessa se tarkoittaa ajallisen hajauttamisen lisäksi hajauttamista toimialan mukaan. ”Vaikka kurssit tulisivat rajusti alas, kaikki alat eivät laske yhtä paljon ja joku aina hyötyykin tilanteesta. Osakesijoittamisessa ei lähtökohtaisesti kannata käyttää velkavipua”, Snellman selitti. ”Asuntosijoittajan taas on otettava selvää alueesta ja taloyhtiöstä, eli selvitettävä taustoja aika tarkasti ennen sijoituspäätöstä. Silloin voi minimoida riskin siitä, että arvo laskee tai asukkaita ei löydykään enää kymmenen vuoden päästä. Toisaalta on sellaisia riskejä, joihin ei voi itse vaikuttaa. Niitä ovat vaikka korkojen nousu tai verotuksen muuttuminen, mutta niihinkin voi varautua”, Hughes muistutti.
Riittävät puskurit ovatkin oleellinen osa riskienhallintaa. ”Esimerkiksi korona-aika osoitti, ettei koskaan voi tuudittautua siihen, että vuokralaiset löytyvät saman tien. Ei voi laskea sen varaan, että vuokratuloilla voi aina hoitaa lainan”, Malinen sanoi. ”Omaa taloutta ei muutenkaan saa virittää liian tiukaksi, vaan puskureita tarvitaan aina myös yllättäviin menoihin. Asuntosijoittamisen puskureiden ei kuitenkaan tarvitse olla pankkitilillä, vaan ne voi sijoittaa vaikka rahastoihin”, Hughes sanoi.
Huolehdi verovähennyksistä
Sekä sijoitusten juoksevat tuotot että myyntivoitot verotetaan pääomatulona, mutta eri sijoituslajeihin liittyy verotuksessa erilaisia nyansseja. ”Sijoittamiseen kuuluu, että ymmärtää myös verotusta. Kuoret, kuten rahastot ja osakesäästötilit, tuovat liikkumavaraa, mutta suorissa sijoituksissa on aina muistettava maksaa verot pois ennen kuin siirtää myyntivoitot seuraaviin sijoituksiin”, Malinen sanoi. ”Välillä toisaalta hirvittää, millaisia tulkintoja sosiaalisessa mediassa tehdään verotuksesta. Jokaisen piensijoittajan ei tarvitse olla ekspertti, mutta kannattaa ainakin liittyä yhdistyksiin, kuten juuri Vuokranantajiin, Osakesäästäjiin tai Veronmaksajiin, joista saa asiantuntijan neuvoja verotuksesta. Tämä voi tuoda jopa tuhansien eurojen säästöt”, Hughes kommentoi.
Verotus lähtee siitä, että ainoastaan käteen jäävä tulo verotetaan. Se ei toteudu, jos ei ymmärrä tehdä vähennyksiä tai laskea pörssiosakkeiden myyntivoittoja oikein. ”Kyse ei ole veronkierrosta, vaan siitä, että toteutetaan verottajan tahtoa. Siinä, jos missä, pääsee tuntipalkoille, kun uhraa pari tuntia keväisin verotuksen parissa. Kyse voi todellakin olla tuhansista euroista, joita jää enemmän viivan alle”, Snellman lisäsi. Hänen mukaansa Suomessa erilaiset sijoitusmuodot ja sijoittajaryhmät ovat eriarvoisessa asemassa keskenään: ”Pörssiyhtiön maksamien osinkojen efektiivinen vero on yli 40 prosenttia, kun ottaa huomioon yhteisöveron ja osinkoveron. Saman aikaan rahasto, eläkevakuutusyhtiö tai yleishyödyllinen taho maksaa saman yhtiön osingoista vain yhteisöveron osuuden. Suurimmat sijoittajat maksavat siis vähemmän veroa kuin yksityissijoittajat.” Asuntosijoittamisessa taas rahoitusvastikkeiden verovähennysoikeuden poistamisen uhka on leijunut erityisesti uudiskohteisiin sijoittavien yllä jo kaksi vuotta. ”Epävarmuus uudiskohteiden osalta on saanut asuntosijoittajat varpailleen. Olisikin tärkeää, että verotus olisi ennustettavaa ja pysyisi ennallaan. Epävarmuus on aina pahasta”, Hughes painotti.
Romahdus tulee!
Tällä hetkellä eletään suurta sijoitusbuumia: sijoittamisesta puhutaan paljon ja erilaiset blogit, podcastit, Facebook-ryhmät, uusille kohderyhmille suunnatut sijoitusoppaat sekä kurssit ovat saaneet yhä useamman kiinnostumaan sijoittamisesta. Tämä näkyy jo joissakin tapauksissa sijoittajien kilpajuoksuna, kun esimerkiksi sopivia asuntoja tulee myyntiin. Hughes uskoo kuitenkin, että asuntosijoittaminen on järkevää ja kannattavaa jatkossakin, sillä vuokra-asuminen yleistyy. ”Hyvien kohteiden löytyminen voi kuitenkin olla haasteellisempaa kuin kymmenen vuotta sitten, joten asuntosijoittaja saattaa joutua tekemään entistä enemmän töitä”, hän sanoi.
Osakemarkkinoilla taas on vain yksi tulevaisuuden näkymä: ”Romahdus tulee varmasti”, Snellman korosti. ”Kukaan ei vain tiedä täsmälleen, koska se tulee, ja päivät ennen romahdusta ovat kalliita olla poissa.” Silti hän uskoo, että yksittäisistä yhtiöistä voi tehdä edelleen hyviä poimintoja. ”Hyviä kauppoja voi vielä tehdä, mutta olisin varovainen. Itse olen ollut varovainen jo kauan, mutta silti joka kuukausi menee euroja indeksirahastoihin ja ostan osakkeita edelleen noin joka kolmas kuukausi.”
Suomen Vuokranantajien toiminnanjohtaja Sanna Hughes
Suomen Vuokranantajat ry on yksityisten vuokranantajien ja asuntosijoittajien valtakunnallinen järjestö, joka tekee vuokraustoiminnasta palkitsevampaa, turvallisempaa ja helpompaa. Yhdistys on perustettu vuonna 1999 ja jäseniä on lähes 27 000.
Suomen Osakesäästäjien toimitusjohtaja Victor Snellman
Suomen Osakesäästäjät ry on valtakunnallinen sijoittajien yhteisö, jonka tehtävänä on auttaa suomalaisia vaurastumaan. Vuonna 1980 perustettu yhdistys tarjoaa sijoittajille riippumatonta informaatiota, koulutusta ja jäsenetuja. Jäseniä on lähes 35 000.
Veronmaksajain keskusliiton lakiasiainjohtaja Kati Malinen
Veronmaksajain Keskusliitto ry on kotitalouksien, yritysten ja yhteisöjen riippumaton järjestö, joka neuvoo suomalaisia kaikissa verotukseen liittyvissä elämäntilanteissa, ajaa kohtuullista verotusta sekä puolustaa kansalaisten oikeusturvaa verotuskysymyksissä. Jäseniä on 232 000, joista henkilöjäseniä 187 000. Liitto on perustettu vuonna 1947.
Aloittavan sijoittajan hajauttamisopas
1. Aloita sijoittaminen heti. Paras aika meni jo, toiseksi paras aika on saman tien. Koskaan ei kuitenkaan ole liian myöhäistä!
2. Sijoita 15–100 euroa kuukaudessa matalakuluisiin indeksi- tai ETF-rahastoihin. Kun olet hankkinut lisää varallisuutta, jatka tätä edelleen. Älä siis lopeta säännöllistä kuukausisäästämistä missään vaiheessa.
3. Taitojen kartuttua ala sijoittaa rahastojen rinnalla myös osakkeisiin. Osakkeita kannattaa ostaa täysin erilaisilta toimialoilta, joiden menestys ei korreloi keskenään.
4. Kun varallisuutta on kertynyt, hanki rinnalle reaaliomaisuutta, joka tuottaa myös tasaista tuloa. Harkitse, voisitko esimerkiksi jättää ensiasunnon vuokrattavaksi, kun on aika muuttaa isompaan asuntoon?
5. Pidä huolta, että kaikki omistuksesi eivät ole toisistaan riippuvaisia. Esimerkiksi yksiöllä Turun keskustassa ei ole juurikaan tekemistä sen kanssa, miten Teslan osakekurssi kehittyy.
6. Hajauta myös asuntosijoituksesi. Voi olla järkevää ostaa ensimmäinen asunto tutulta alueelta, mutta toiminnan laajentuessa on hyvä miettiä, kannattaisiko sijoittaa eri alueelle. Joskus voi tuntua hyvältä ajatukselta ostaa samasta, hyvästä ja tutusta taloyhtiöstä toinenkin asunto, mutta silloin myös isot remontit realisoituvat samaan aikaan.
7. Puskurirahojakin voi pitää sijoituksissa. Esimerkiksi asuntosijoitustoiminnassa tarvittavat puskurirahat voi hyvin sijoittaa esimerkiksi rahastoihin, joista rahaa saa helposti tarvittaessa käyttöön.
Vinkit antoivat Victor Snellman ja Sanna Hughes.