Yksi tyypillisimpiä Suomen Vuokranantajien neuvontapuhelimeen tulevien kyselyiden aiheita on tilanne, jossa naapurit ovat kokeneet vuokratusta asunnosta kuuluvan häiritseviä ääniä tai vuokralainen on muuten toiminnallaan aiheuttanut häiriötä. Valitettavan usein vuokranantaja saa tietää tilanteesta vasta sitten, kun asiasta on tehty jo useampi häiriöilmoitus isännöitsijälle ja mahdollisesti annettu jo virallinen varoituskin, jossa huoneisto uhataan ottaa taloyhtiön hallintaan.
”Tilanne on syytä ottaa vakavasti, jos varoitus asunnon hallintaanotosta on ehditty antaa. Yleensä taloyhtiöllä ei ole intressiä kiirehtiä hallintaanottoprosessia, jos on tiedossa, että vuokranantaja on alkanut selvittää tilannetta ja siihen on luvassa ratkaisu ainakin suhteellisen nopeasti”, kertoo Vuokranantajien lakimies Susanna-Maria Aarnivuo. ”Siksi vuokranantajan kannattaa pitää taloyhtiö koko ajan tietoisena omista toimistaan ja sen käänteistä.”
Jatkuvaa, toistuvaa ja paheksuttavaa
Kerrostalossa kuuluu aina ääniä, ja normaaleja elämän ääniä kuuluu kerrostalossa asuessa myös sietää. Aina rajan vetäminen siitä, millaisia ääniä saa kuulua, ei ole ihan helppoa. Siksi vuokranantajan kannattaakin ihan ensimmäiseksi selvittää, mistä tarkalleen on kyse. ”Tilanteet voivat olla hyvinkin monenlaisia. Jotta kyse olisi häiritsevästä elämästä siinä laajuudessa, että sen perusteella vuokrasopimus voitaisiin purkaa tai taloyhtiö voisi ottaa huoneiston hallintaansa, häiriön on oltava joko jatkuvaa tai toistuvaa ja luonteeltaan paheksuttavaa”, Aarnivuo sanoo.
Esimerkiksi yksittäiset juhlat tai yksittäinen riita eivät tähän riitä, ei myöskään se, että huoneistossa käy usein vieraita. ”Yöaikaankin saa rapussa kulkea, suihkussa saa käydä ja pesukoneenkin voi laittaa päälle, jos ei siihen muina aikoina ole mahdollisuutta. Sen sijaan vaikkapa jonkin instrumentin soittamista säännöllisesti hiljaiseen aikaan voidaan pitää häiritsevänä, vaikka se päiväsaikaan onkin ihan sallittua.”
Tyypillisimmissä tapauksissa on kyse esimerkiksi yöllisestä huutamisesta, tappelusta tai kovaäänisestä juhlimisesta, mutta häiritsevää voi olla yhtä lailla sekin, että naapuri alkaa koputtaa seinään ja soittelemaan ovikelloa kaikista mahdollisista naapuriasunnosta kuulemistaan äänistä. Vuokranantajan kannattaakin aloittaa asioiden selvittely omasta vuokralaisesta. ”Vuokranantaja voi kysyä suoraan omalta vuokralaiselta, mitä on tapahtunut. Se on neutraali ja puolueeton kysymys, joka antaa vuokralaiselle tilaa vastata omasta puolestaan”, sovittelija Päivi Yli-Koski Naapuruussovittelun keskuksesta neuvoo.
Vuokranantajan kannattaa ottaa yhteyttä myös taloyhtiön puheenjohtajaan tai isännöitsijään, ja selvittää mahdollisimman tarkasti, millaisista häiriöistä on valitettu ja koska niitä on tapahtunut. ”Jos käy ilmi, että kyse on yksittäisestä tapahtumasta, kannattaa vuokralaiselle antaa vapaamuotoinen huomautus. Jos sen sijaan häiriö on ollut toistuvaa ja jos taloyhtiökin on jo antanut varoituksen, kannattaa vuokranantajan turvata oma selustansa antamalla varoitus vuokrasopimuksen purkamisesta”, Aarnivuo sanoo.
Taloyhtiön antama varoitus asunnon hallintaanotosta ei automaattisesti riitä vuokrasopimuksen purkamisen perusteeksi, vaan vuokranantajan kannattaa varmistua siitä, että häiriöistä on myös näyttöä. ”Jos esimerkiksi vuokralaisen ja taloyhtiön näkemykset poikkeavat toisistaan, voi joutua esimerkiksi haastattelemaan naapureita. On aina hyvä selvittää, ketkä voisivat tarvittaessa toimia todistajina.”
Tyypillisesti naapurit soittavat poliisit keskeyttämään yöllisen metelin, mutta tällä hetkellä vuokranantajalla eikä taloyhtiölläkään ole mahdollisuutta saada tietoonsa poliisien käyntiraportteja tai saada poliiseja todistajiksi, koska kummallakaan ei katsota olevan asianosaisen asemaa. ”Yksi edunvalvontatyömme kärkiä olisi saada lainsäädäntö tältä osin muuttumaan. Hallitusohjelmaan onkin kirjattu, että häiriötilanteisiin puuttumista ja asunnon hallintaanottoa helpotetaan”, Aarnivuo huomauttaa.
Vuokralaisella on oikeus korjata tilanne
Yleensä tilanne on jatkunut pitkään jo siinä vaiheessa, kun naapurit tekevät häiriöilmoituksen isännöitsijälle. ”Harvemmin ihan ensimmäisestä metelistä otetaan isännöitsijään yhteyttä. Usein naapurit soittavat ensin, mutta on aina parempi saada ilmoitukset kirjallisina ja siten, että kellonajat ja häiriöiden laatu olisi yksilöity”, isännöitsijä Mika Ukkonen Y-Säätiöstä kertoo.
”Olisi myös hyvä, jos ilmoittajia olisi vähintään kaksi – jos meteli on häirinnyt yhtä asukasta, yleensä se on häirinnyt jotakuta muutakin. Näin varmistetaan myös, ettei kyse ole jostain henkilökohtaisesta eripurasta.”
Ukkonen arvioi isännöitsijänä myös, onko kysymys jatkuvasta häiriöstä vai vaikkapa yksittäisistä tupaantuliaisista. ”Pyrin keskustelemaan häiriön aiheuttajan kanssa ennen varoitusta, jos saan hänet kiinni, mutta jos häiriöilmoitus on asianmukainen ja siinä on ainakin kaksi nimeä, perusteet varoitukselle ovat olemassa. Me toimitamme sen aina haastemiehen välityksellä, joten pitää ottaa huomioon, että kestää hetken, ennen kuin vuokralainen saa sen. Tämän jälkeen hänelle on varattava mahdollisuus korjata tilanne.”
Kohtuullista on antaa ainakin muutama viikko aikaa osoittaa, että häiriöt loppuvat. Laissa ei ole kuitenkaan mainittu mitään määräaikaa sille, miten kauan varoitus on voimassa, jos häiritsevä elämä loppuu. ”Nyrkkisääntönä voi pitää, että varoitus voi olla enimmillään puolesta vuodesta vuoteen voimassa. Jos häiriö alkaa sen jälkeen uudestaan, on annettava uusi varoitus. Jos häiriö ei lopu, vuokrasuhde puretaan. Tätä pyrimme välttämään viimeiseen asti, sillä kyseessä on ikävä ja pitkä prosessi.”
Suoraa puhetta, asumisneuvontaa ja naapuruussovittelua
Ukkosen kokemuksen mukaan häiriöilmoitukset koskevat yleisimmin kovaäänistä juhlintaa yöaikaan. Valituksia tulee myös tupakanhajusta, johon voidaan puuttua, jos tupakointi on vuokrasopimuksessa kielletty. Valituksia tulee myös siitä, että asunnossa rampataan paljon yöaikaan ja ovia paukutellaan. Myös koiran haukkumisesta voidaan valittaa. Usein häiriötilanteissa on kuitenkin kyse monesta samanaikaisesta ongelmasta. ”Asukkaalla voi olla useita kuormittavia tekijöitä– elämä voi olla monella tavalla kaoottista: esimerkiksi ongelmia päihteiden kanssa, parisuhdekitkaa ja arjen hallinnan ongelmia. Tällaisessa tilanteessa ohjaamme asukkaan asumisneuvontaan, jossa työskentelee sosiaalialan ammattilaisia.”
Yleishyödyllisillä vuokranantajilla on useimmiten asumisneuvontaa omasta takaa. Sitä on saatavilla myös kunnallisena palveluna, joka on tarkoitettu kaikille asumismuotoon katsomatta. ”Naapuruussovittelu voi puolestaan olla hyvä idea, jos on kyse henkilökohtaisista ristiriitatilanteista tai vaikka siitä, ettei ymmärretä, että ihmisillä on erilaisia elämäntilanteita kuten vaikka että lapsiperheestä voi tulla ääntä. Me emme voi itse toimia erotuomareina.”
Ukkonen toivoisi, että yhteyttä isännöitsijään otettaisiin mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. ”Jos ihmiset jäävät kyräilemään, ilmapiiri voi ehtiä tulehtua pahasti. Asukas voi joutua ikään kuin suurennuslasin alle, jonka jälkeen naapurit alkavat ilmoittaa aivan kaikesta. Pahimmillaan molemmat osapuolet ovat jo aggressiivisia, kun tieto ongelmista tavoittaa isännöitsijän.” Hän rohkaisee toisaalta ottamaan asian puheeksi myös suoraan naapurin kanssa.
Ukkosen kokemuksen mukaan häiriöilmoitukset koskevat yleisimmin kovaäänistä juhlintaa yöaikaan. Valituksia tulee myös tupakanhajusta, johon voidaan puuttua, jos tupakointi on vuokrasopimuksessa kielletty. Valituksia tulee myös siitä, että asunnossa rampataan paljon yöaikaan ja ovia paukutellaan. Myös koiran haukkumisesta voidaan valittaa. Usein häiriötilanteissa on kuitenkin kyse monesta samanaikaisesta ongelmasta. ”Asukkaalla voi olla useita kuormittavia tekijöitä– elämä voi olla monella tavalla kaoottista: esimerkiksi ongelmia päihteiden kanssa, parisuhdekitkaa ja arjen hallinnan ongelmia. Tällaisessa tilanteessa ohjaamme asukkaan asumisneuvontaan, jossa työskentelee sosiaalialan ammattilaisia.”
Yleishyödyllisillä vuokranantajilla on useimmiten asumisneuvontaa omasta takaa. Sitä on saatavilla myös kunnallisena palveluna, joka on tarkoitettu kaikille asumismuotoon katsomatta. ”Naapuruussovittelu voi puolestaan olla hyvä idea, jos on kyse henkilökohtaisista ristiriitatilanteista tai vaikka siitä, ettei ymmärretä, että ihmisillä on erilaisia elämäntilanteita kuten vaikka että lapsiperheestä voi tulla ääntä. Me emme voi itse toimia erotuomareina.”
Ukkonen toivoisi, että yhteyttä isännöitsijään otettaisiin mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. ”Jos ihmiset jäävät kyräilemään, ilmapiiri voi ehtiä tulehtua pahasti. Asukas voi joutua ikään kuin suurennuslasin alle, jonka jälkeen naapurit alkavat ilmoittaa aivan kaikesta. Pahimmillaan molemmat osapuolet ovat jo aggressiivisia, kun tieto ongelmista tavoittaa isännöitsijän.” Hän rohkaisee toisaalta ottamaan asian puheeksi myös suoraan naapurin kanssa.
”Välttämättä ei kannata mennä kello kolmelta yöllä soittamaan ovikelloa, mutta asiasta voisi hyvin koettaa keskustella vaikka seuraavana päivänä. Tietenkin omaakin harkintaa täytyy käyttää, ja jos huoneistosta kuuluu vaikkapa aggressiivista tappelun ääntä, kannattaa soittaa poliisit ja tehdä ilmoitus isännöitsijälle seuraavana päivänä.”
Vuokrasopimuksen päättämisestä voidaan sopia
Jos vuokralaisen aiheuttama häiriö ei lopu, vuokranantajan on syytä puuttua tilanteeseen tehokkaasti ja mahdollisimman nopeasti – muuten taloyhtiö voi ottaa asunnon hallintaansa kolmeksi vuodeksi. Jos perusteet vuokrasopimuksen purkuun ovat olemassa ja todistajatkin tiedossa, purku voidaan panna toimeen välittömästi. Se ei välttämättä kuitenkaan ole nopein tapa päättää vuokrasuhde. Purkuilmoituskin on annettava todistettavasti esimerkiksi haastemiehen välityksellä.
”Me annamme yleensä muutaman viikon aikaa muuttaa. Se on inhimillisempää kuin välitön purku. Lisäksi, jos asukas ei lähtisi vapaaehtoisesti, jouduttaisiin hakemaan häätöä, joka on usean kuukauden prosessi. Kannattaa siis yrittää neuvotella vuokralaisen kanssa. Yritämme myös aina välttää tilannetta, jossa vuokralainen joutuisi asunnottomaksi”, Ukkonen sanoo.
Aarnivuo vinkkaa, että vuokrasopimuksen voi myös irtisanoa, jolloin noudatetaan normaaleja irtisanomisaikoja. ”Se ei estä vuokrasopimuksen purkamista myöhemmin, jos häiriö ei lopu. Jos vuokralaiseen on keskusteluyhteys, voi myös yrittää sopia vuokrasopimuksen päättämisestä yhteisymmärryksessä. Tällöin päättämisen syistä ei tarvita mitään näyttöä, vaan yhteinen tahtotila riittää.” Jos kuitenkin käy niin, että vuokralainen ei luovutakaan huoneistoa, on syytä hakea häätöä käräjäoikeudelta.
Häätöä voi hakea huolimatta siitä, millä perusteella vuokrasopimus on päättynyt. On syytä kuitenkin ottaa huomioon, että häätöprosessi kestää kuukausia ja sen kustannukset ovat ARAn selvityksen mukaan keskimäärin 6 300 euroa. ”Kannattaakin harkita, voisiko vuokralaiselle tarjota jotain porkkanaa siitä, että hän suostuisi vuokrasopimuksen päättämiseen yhteisymmärryksessä ja luovuttaisi asunnon vapaaehtoisesti”, Aarnivuo sanoo.
Yhteisöllisyys ehkäisee ongelmia
Kaikkien osapuolten kannalta olisi parasta, että häiriötilanteita ei edes syntyisi. Keinoja niiden ennaltaehkäisyyn on. Vuokranantajan on hyvä osaltaan huolehtia siitä, että keskusteluyhteys vuokralaisen kanssa on mahdollisimman avoin alusta lähtien. ”Vuokranantajan kannattaa esimerkiksi käydä heti aluksi uuden vuokralaisen kanssa järjestyssäännöt läpi, ja korostaa, että pienimmissäkin ongelmissa kannattaa olla vuokranantajaan yhteydessä”, Aarnivuo muistuttaa.
”Häiriöitä on yleensä sitä vähemmän, mitä parempi yhteishenki talossa on – eli jos ihmiset tuntevat toisensa, he ottavat toisensa huomioon paremmin. Tuttujen kanssa asioista myös helpommin puhutaan suoraan ennen kuin tilanteesta syntyy konflikti ja mennään virallisiin häiriöilmoituksiin”, Yli-Koski toteaa. Taloyhtiössä yhteisöllisyyttä voidaan edistää järjestämällä esimerkiksi yhteisiä talkoita ja tapahtumia, jotka antavat naapureille mahdollisuuden tutustua toisiinsa.