Huoneiston käyttötarkoitus
Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiöjärjestyksessä tulee mainita jokaisen huoneiston käyttötarkoitus. Yhtiö voi viime kädessä ottaa huoneiston hallintaansa, jos osakehuoneistoa käytetään oleellisesti vastoin yhtiöjärjestyksestä ilmenevää käyttötarkoitusta. Huoneiston hallintaanotto on poikkeuksellinen toimenpide, eikä huoneistoa saada ottaa yhtiön hallintaan, jos rikkomuksella on vain vähäinen merkitys.
Tällä hetkellä ei ole olemassa oikeuskäytäntöä siitä, voisiko asuinhuoneiston käyttäminen Airbnb-toimintaan olla hallintaanottoperuste. Korkeimman oikeuden oikeuskäytännössä on sen sijaan sallittu asuinhuoneistossa järjestettävän esimerkiksi jatkuvaa perhepäivähoitotoimintaa. Suomen Vuokranantajien näkemyksen mukaan asuinhuoneiston käyttö Airbnb-toimintaan ei voi olla niin olennaisesti huoneiston käyttötarkoituksen vastaista käyttöä, että se oikeuttaisi asunto-osakeyhtiön ottamaan huoneiston hallintaansa.
Eri asia on, jos huoneiston käytöstä aiheutuu jatkuvasti häiriöitä muille asukkaille. On selvää, ettei yhtiön muiden asukkaiden tarvitse sietää esimerkiksi polttareita joka viikonloppu. Yhtiön tulee voida puuttua jatkuvaa ja merkittävää häiriötä aiheuttavaan vuokraustoimintaan. Häiritsevän elämän viettäminen osakehuoneistossa on erillinen hallintaanottoperuste, joka voi tulla kyseeseen, jos osakas sallii huoneistonsa käyttämisen jatkuvasti häiriöitä aiheuttavaan toimintaan.
Toiminnan kieltäminen yhtiöjärjestyksessä
Lain mukaan osakkaalla on oikeus luovuttaa osakehuoneisto kokonaan tai osaksi toisen käytettäväksi, jollei yhtiöjärjestyksessä toisin määrätä. Yhtiöjärjestyksessä voidaan siten kieltää jopa huoneiston vuokraaminen kokonaan. Julkisuudessa on viime aikoina puhuttu erityisesti lyhytaikaisen vuokraustoiminnan kieltämisestä yhtiöjärjestysmääräyksellä. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii tavallisesti kahden kolmasosan määräenemmistön yhtiökokouksessa. Yhtiöjärjestyksen muuttaminen vaatii kuitenkin kaikkien osakkaiden suostumuksen, jos muutoksella muutetaan osakkaan osakkeiden tuottamaa oikeutta hallita huoneistoa.
Markkinaoikeus on vahvistanut, että lyhytaikaisen vuokrauksen kieltävä yhtiöjärjestysmääräys vaatii kaikkien osakkaiden suostumuksen. Käytännössä tällaisen ehdon lisääminen yhtiöjärjestykseen on siten lähes mahdotonta jälkikäteen. Tiedossa on kuitenkin jo muutamia yhtiöitä, joissa kielto on otettu yhtiöjärjestykseen yhtiötä perustettaessa.
Jos yhtiöjärjestykseen halutaan ottaa edellä kuvatun kaltainen kielto, on syytä kiinnittää huomiota ehdon muotoiluun. Jos lyhytaikainen vuokraus kielletään kokonaan, tarkoittaako se, ettei huoneistoa saa luovuttaa esimerkiksi serkulle Ruisrockin ajaksi? Nähdäkseni tällaiset kieltomääräykset muodostavat vain lisää epäselvyyttä, eikä niiden käyttäminen ole suositeltavaa.
Vesimaksut
Useissa yhtiöissä vesimaksua peritään edelleen henkilölukuperusteisesti. Tällöin osakkaan on ilmoitettava yhtiölle huoneistoa käyttävien henkilöiden lukumäärä. Jos huoneistossa asuu kuukauden aikana eri määrä henkilöitä, on osakkaan maksettava henkilölukuun perustuvaa vesimaksua keskimääräisen henkilömäärän perusteella.
Jos huoneistossa on esimerkiksi asunut neljä henkilöä kahden viikon ajan, ja muuten huoneisto on ollut tyhjillään, tulee vuokranantajan Suomen Vuokranantajien tulkinnan mukaan maksaa yhtiölle vesimaksu kahden henkilön mukaan. Selvyyden vuoksi asiasta kannattaa sopia etukäteen taloyhtiön kanssa.