Asuntojen hintojen ennakoidaan kääntyvän nousuun kolmen laskuvuoden jälkeen. Samaan aikaan korot ovat laskeneet, joten juuri nyt voisi olla houkutteleva aika hankkia sijoitusasunto. ”Euriborit ovat pudonneet noin kaksi prosenttiyksikköä vuoden 2023 huipuista, ja markkinoilla uskotaan Euroopan keskuspankin vielä laskevan ohjauskorkoa seuraavassa kokouksessa”, toteaa henkilöasiakasrahoituksesta vastaava johtaja Hanna Heinonen OP:sta.
Pankeissa näkyy, että asuntosijoittajat ovat hereillä. Esimerkiksi OP:ssa sijoitusasuntolainoja haettiin alkuvuonna noin 15 prosenttia enemmän kuin vuosi sitten ja euromääräisesti lainaa myönnettiin neljännes enemmän. Myös Danske Bankissa on havaittu lisääntynyttä kiinnostusta asuntosijoittamista kohtaan. ”Moni sijoittaja on selvästi huomannut mahdollisuuksia löytää markkinoilta edullisia kohteita. Asuntoja on edelleen paljon tarjolla, eikä hinnannousua ole vielä nähty”, sanoo henkilöasiakkaiden lainoista vastaava johtaja Sari Takala Danske Bankista.
Maksukyky ratkaisee edelleen eniten
Luottoa myönnetään henkilöasiakkaille pitkälti samoin perustein kuin ennenkin, mutta sijoittaja-asiakkaiden rahoituspäätöksissä painotetaan yhä enemmän kokonaisriskin arviointia. Siinä korostuvat tulojen vakaus, velkavivun määrä ja kohteiden kassavirta. ”Uutta lainaa haettaessa pankki puntaroi aina asiakkaan kykyä maksaa lainansa takaisin. Tarkastelemme lainanhakijan talouden kokonaiskuvaa, jotta rahaa riittää elämiseen, asumiseen ja sijoitusasunnon kuluihin”, Heinonen listaa.
Vuokratuotot huomioidaan osana sijoittajan kassavirtaa, mutta niistä vähennetään yhtiövastikkeet, verot ja tulevat kulut, kuten remonttivaraukset. Pankkia kiinnostaa tulovirran koostumus ja kesto – jatkuuko hyvä tilanne myös tulevaisuudessa. Sijoittajilla kassavirta voi olla vaihtelevaa, jolloin arvioimme sen jatkuvuutta ja riskejä tarkasti”, Takala toteaa.
Lainan marginaali määrittyy asiakaskohtaisesti, ja ratkaisevaa on sijoittajan kokonaiskuva eli tulojen, menojen ja riskinsietokyvyn yhdistelmä. Mitä vakaampi taloudellinen tilanne sijoittajalla on, sitä edullisempaa lainaa hän yleensä saa. ”Marginaalit lasketaan aina asiakkuuden ja maksukyvyn perusteella niin, että tulot ja menot huomioidaan”, Heinonen kiteyttää.
Sijoituskohde ja sen sijainti vaikuttavat suoraan lainan riskiarvioon ja sitä kautta lainan marginaaleihin. ”Kerrostaloasunto suurella paikkakunnalla on pankin näkökulmasta usein riskittömämpi sijoitus kuin esimerkiksi kiinteistö syrjäseudulla”, Takala vertaa.
Sääntelyn tavoitteena vastuullinen luotonanto
Finanssivalvonta on kiristänyt viime vuosina asuntolainoituksen rajoituksia. ”Tavoitteena on suojata pankkeja luottotappioilta ja asuntovelallisia ylivelkaantumiselta”, painottaa johtava asiantuntija Torsten Groschup Finanssivalvonnasta. Yksi keskeinen sääntelytyökalu on lainakatto. Tällä hetkellä asuntolainaa voi saada enintään 90 prosenttia vakuuksien käyvästä arvosta, ja ensiasunnon ostajille raja on 95 prosenttia.
Hallitus on esittänyt puoliväliriihessä lainakaton nostamista kaikille enimmillään 95 prosenttiin Finanssivalvonnan päätöksellä, mutta kyse on vasta ehdotuksesta. Lainanantajien on tehtävä realistinen maksuvaralaskelma, jossa otetaan huomioon vähintään 6 prosentin korkotaso ja korkeintaan 25 vuoden laina-aika.
Taloyhtiölainojen vaikutukset huomioidaan maksuvaralaskelmassa. Lisäksi vuoden 2023 alusta on ollut voimassa suositus, jonka mukaan kaikkien stressitestillä kuormitettujen lainanhoitokulujen tulisi olla enintään 60 prosenttia lainanottajan nettotuloista. ”Näillä rajoilla ja säädöksillä pyritään hillitsemään liiallista velkaantumista ja varmistamaan, että asiakkaat selviytyvät lainoistaan myös korkojen noustessa”, Groschup perustelee.
Taloyhtiölainoihin tuli jo vuonna 2023 rajoituksia niin, että uudiskohteiden taloyhtiölaina saa kattaa enintään 60 prosenttia kohteen velattomasta hinnasta. Aiemmin osuus saattoi olla 70–80 prosenttia. Lisäksi yhtiölainojen takaisinmaksuaika rajattiin 30 vuoteen, ja lyhennysvapaita sallitaan vain ensimmäisen vuoden aikana. ”Lisäksi pankkien tulee kiinnittää huomiota siihen, että jos taloyhtiössä on monta asuntoa saman henkilön omistuksessa, on olemassa korkeamman luottoriskin mahdollisuus”, Groschup mainitsee. Kuluttajansuojan näkökulmasta sääntelyllä halutaan varmistaa luototuksen läpinäkyvyys. Pankkien on annettava asiakkaille selkeät ja ymmärrettävät tiedot lainan ehdoista.
Positiivinen luottotietorekisteri tuo läpinäkyvyyttä
Pankit ovat myös saaneet lainapäätösten tekoon tärkeän työkalun: positiivinen luottorekisteri kokoaa yhteen yksityishenkilöiden tiedot tuloista, veloista ja lainanlyhennyksistä, mikä edistää vastuullista luotonantoa ja suojaa asiakkaita ylivelkaantumiselta. ”Rekisterin ansiosta voidaan välttää tilanteita, joissa jo valmiiksi vaikeassa taloudellisessa tilanteessa olevalle henkilölle myönnetään uusi laina”, Groschup tiivistää.
Danske Bankin Takala painottaa, että tiukat lainaehdot voivat tuntua turhauttavilta, jos lainaa ei myönnetäkään, mutta ne palvelevat asiakkaan etua yhtä lailla kuin turvaavat pankin taloutta. ”Sijoituskohteisiin liittyy aina riskejä ja pankin tehtävä on arvioida niitä realistisesti”, Takala perustelee. Hän on työuransa aikana nähnyt surullisia tilanteita, joissa asuntolainojen riskit ovat realisoituneet ja ihmiset joutuneet pulaan. ”Ehtojen tavoitteena on varmistaa vastuullinen luotonanto. Emme halua saattaa ketään ihmistä vaikeuksiin lainan takaisinmaksussa.”