Edellytysten täyttyessä huoneisto otetaan yhtiökokouksen päätöksellä taloyhtiön hallintaan määräajaksi. Hallintaanoton aikana osakkaalla ei ole oikeutta hallita eli käyttää tai vuokrata huoneistoaan itse, mutta omistusoikeuteen sillä ei ole vaikutusta.
Laissa säädetään tyhjentävästi ne perusteet, joilla hallintaanottoon voidaan ryhtyä. Näitä ovat esimerkiksi vastikemaksun laiminlyönti, häiritsevä elämä tai huoneiston käyttäminen vastoin yhtiöjärjestyksen mukaista käyttötarkoitusta. Rikkomuksella tulee olla vähäistä suurempi merkitys – yksittäisten välikohtausten vuoksi hallintaanotto ei tule kysymykseen.
Hallintaanottomenettely on lain silmin kaksivaiheinen. Ensin hallituksen on annettava osakkeenomistajalle ja huoneiston mahdolliselle vuokralaiselle kirjallinen ja todisteellinen varoitus. Näin osakkaalle ja asukkaalle annetaan mahdollisuus korjata moitittava menettely ja siten välttää hallintaanotto.
Jalkapallotermejä lainatakseni: yhtiön tulee antaa keltainen kortti ennen kuin punainen kortti heiluu. Käytännössä ennen niin sanotusti virallista varoitusta useassa taloyhtiössä voidaan reagoida häiriöihin vapaamuotoisemmalla huomautuksella, mikä useimmiten riittääkin tilanteen rauhoittamiseksi. Jos huomautus tai varoituskaan ei tuota tulosta, hallitus voi kutsua koolle yhtiökokouksen päättämään hallintaanotosta. Päätös voidaan tehdä, jos hallintaanottoa kannattaa vähintään puolet annetuista äänistä.
Päätös tulee tehdä enintään kolmen vuoden määräajaksi. Osakas saa olla kokouksessa läsnä ja kertoa tilanteesta oman näkemyksensä, mutta ei äänestää. Päätös on annettava osakkeenomistajalle ja vuokralaiselle tiedoksi 60 päivän kuluessa sen tekemisestä. Tämän jälkeen heillä on 30 päivää aikaa moittia päätöstä oikeusteitse, jos he katsovat sen olevan perusteeton. Muutoin päätös tulee lainvoimaiseksi ja taloyhtiö voi laittaa sen täytäntöön.
Ymmärrettävämmin puettuna: asukas komennetaan pois pelikentältä antamalla muuttokehotus tai hakemalla häätöä – oli hän sitten osakas tai tämän vuokralainen. Taloyhtiön tulee vuokrata hallintaanotettu huoneisto ja käyttää näin saadut varat menettelyn kustannuksiin ja mahdollisiin vastikerästeihin. Ylimenevä osa on tilitettävä osakkeenomistajalle. Jos asunto on vuokrattuna jo ennen hallintaanottoa eikä tämä johdu vuokralaisesta, tulee taloyhtiön tehdä vuokrasopimus huoneistossa jo asuvan vuokralaisen kanssa.
Entä jos vuokranantaja saa taloyhtiöltä varoituksen vuokralaisensa käyttäytymisen vuoksi? Vuokranantajan ei tällöin kannata jäädä vaihtopenkille odottelemaan yhtiökokousta, vaan pyrkiä itse ratkaisemaan tilanne. Huoneenvuokralaissa säädetyt perusteet purkaa vuokrasopimus vastaavat pitkälti hallintaanoton perusteita. Siten taloyhtiön antaman varoituksen osoittautuessa aiheelliseksi kannattaa vuokranantajan antaa vuokralaiselle varoitus vuokrasopimuksen purkamisesta. Jos menettely jatkuu, voi vuokranantaja purkaa sopimuksen ja hakea häätöä. Näin vältytään hallintaanotolta kaikkine kommervenkkeineen ja kustannuksineen.
