Vuonna 1948 rakennetussa talossa Vaasan keskustan tuntumassa sijaitseva kaksio oli perussiistissä kunnossa, kun asuntosijoittaja, ammattiflippaaja Jaana Smeds tuli sitä katsomaan. ”Siellä oli vaaleat seinät ja laminaattilattiat – asunnon olisi voinut laittaa vuokralle vaikka saman tien”, hän sanoo. Tarkoituksena oli kuitenkin ostaa kohde flipattavaksi. Sitä varten asunto oli liiankin hyvässä kunnossa. ”Yleensä pyrin ostamaan pommikuntoisia asuntoja, joissa voi periaatteessa uusia kaiken, aloittaa tavallaan nollasta. En yleensä pura esimerkiksi 1950-luvun asuntojen alkuperäisiä komeroita, mutta useimmiten keittiöt on uusittu 1970–1980-luvulla ja ne voi surutta repiä pois, samoin kuin muovimatot.”
Smeds kuitenkin päätyi ostamaan asunnon, sillä hän sai sen hyvään hintaan, eikä sopivia pommeja ole viime aikoina tullut vastaan. Perussiististä kaksiosta onkin tarkoitus tehdä kolmio myytäväksi. ”Keittiö siirretään olohuoneen puolelle, joten vanhasta keittiöstä saadaan toinen makuuhuone – tai oikeastaan ajatuksena on tehdä siitä yhdistetty vaate- ja työhuone, vaikka mahtuu sinne tarvittaessa sänkykin.”
Keittiön ja uuden huonejärjestyksen lisäksi uusitaan sähköt ja kylpyhuone, seinät tasoitetaan ja maalataan ja myös katot saavat uuden maalipinnan. Laminaattilattioiden tilalle asennetaan vinyylilankut. ”Eteisen alkuperäiset, kiinteät komerot säilytetään, mutta eteistä pimentävä ja madaltava yläkaappi puretaan pois. Näin siitä saadaan paljon valoisampi.”
Mahdollisimman paljon omaa työtä
Asunto ei suinkaan ole Smedsin ensimmäinen flippauskohde. Kaikki alkoi vuonna 2020, jolloin hän teki miehensä kanssa pidettäväksi tarkoitettuun sijoitusasuntoon isomman remontin. ”Asunnon arvo tuplaantui remontin avulla. Aloinkin miettiä, että flippaus voisi olla kannattava bisnes ja aloin katsella asuntoja sillä silmällä. Ostin seuraavana vuonna ensimmäisen asuntoni flipattavaksi, kun löysin sopivan kohteen.” Tähän mennessä Smeds on flipannut kahdeksan asuntoa: yksiöitä ja kaksioita Vaasan keskustassa ja sen lähistöllä.
Aikaa yhden asunnon ostosta myyntiin on mennyt keskimäärin neljä tai viisi kuukautta. Suurin osa tästä ajasta on mennyt remonttiin, sillä jokainen flippauskohde on tähän mennessä mennyt nopeasti kaupaksi. ”Viime vuonna oli kolmekin kohdetta työn alla samaan aikaan, mutta se oli aika haastavaa, sillä työkalut olivat aina väärässä paikassa. Päätinkin, että jatkossa remontoin vain yhtä kohdetta kerrallaan. Eri asia olisi, jos minulla olisi tiimi tekemässä remontteja puolestani.”
Smeds tekee suurimman osan remonttitöistä itse, sillä hänelle on kertynyt kokemusta remonteista 20 vuoden ajalta. Viime vuonna hän suoritti vesieristyssertifikaatin, joten nyt hän pystyy tekemään kylpyhuoneremontitkin itse. ”En kuitenkaan laatoita itse, vaan käytän kylpyhuoneissa mikrosementtiä.” Ammattilaisia tarvitaan sähkö- ja putkitöihin, ja heitä on ollut apuna myös esimerkiksi kylpyhuoneen pohjatöiden ja kaatojen teossa sekä keittiön asentamisessa. ”Käytän jatkossakin niitä ammattilaisia, joiden kanssa hommat ovat sujuneet hyvin.”
Valvoja valvoo
Isoja remontteja varten isännöitsijälle pitää lähettää kirjallinen ilmoitus, jonka taloyhtiön hallitus käsittelee. ”Olen aina saanut luvan remontille nopeasti, mutta olen kuullut kavereilta, että joskus sitä saa odottaa viikko- tai kuukausikaupalla.” Remonttia ei saa aloittaa, ennen kuin ilmoitus on käsitelty, vaikka taloyhtiö ei remontteja yleensä kielläkään. ”Odotusajankin voi tietysti käyttää hyödyksi – sinä aikana voi tehdä suunnitelmat, valita materiaalit sekä keittiökalusteet ja ehkä laittaa jo tilauksiakin sisään. Keittiöiden toimitusajat voivat olla pitkiä.” Lisäksi voi purkaa jo esimerkiksi kuivien tilojen kaappeja ja laminaattilattioita, tai tehdä muita sellaisia töitä, joihin lupaa ei tarvita.
Periaatteessa jo remontti-ilmoituksessa pitäisi tietää tarkasti, mitä tehdään ja kuka tekee, eli myös urakoitsijoiden nimien pitäisi olla selvillä. ”Käytännössä näitä tietoja voi myös täydentää myöhemmin, sillä etukäteen on vaikea tietää muiden ammattilaisten aikatauluista, eli kuka milloinkin pääsee tulemaan.” Isoille remonteille tarvitaan aina myös valvoja. ”Joskus taloyhtiö nimeää valvojan, jota on käytettävä. Jos taloyhtiöllä ei ole omaa luottovalvojaa, häntä saa myös itse ehdottaa. Minun ehdotukseni on kelvannut joka kerta, joten valvoja on ollut jokaisessa kohteessani sama.”
Valvoja tulee työmaalle yleensä kolme kertaa: ensimmäisen kerran ennen kuin purkutöitä aloitetaan. Toisen kerran valvoja tulee tarkistamaan vesieristykset. Remontin valmistuttua hän tekee vielä lopputarkastuksen. ”Valvoja ottaa kuvia ennen ja jälkeen ja raportoi tarkasti kaiken, mitä on tehty. Raportti lähetetään sitten isännöitsijälle.” Jos suunnitellaan seinien kaatamista, kannattaa selvittää itse jo ennen remontti-ilmoituksen antamista, onko kyseinen seinä kantava vai ei. ”Taloyhtiöllä ei välttämättä ole tietoa, saako seinää kaataa vai ei. Esimerkiksi edellisessä kohteessa selvitin ensin rakennusvirastosta, onko kyseessä kantava seinä vai ei, ja välitin sitten rakennusviraston kanssa käydyn keskustelun isännöitsijälle.”
Lopputulos näkyy rumuuden läpi
Kaksiosta kolmioksi muuttunut asunto alkoi olla pientä hienosäätöä vaille valmis ennen joulua. ”Mieheni yleensä laittaa lista jonakin viikonloppuna koska en itse pidä siitä työstä – hermoni eivät kestä”, Smeds sanoo. Asunto ajateltiin laittaa myyntiin vuodenvaihteen jälkeen, sillä sitä ennen taloyhtiöön oli tulossa vielä viemärien sukitus. ”Koska siitä aiheutuu asumishaittaa, ajattelimme, ettei kukaan varmaan haluaisi muuttaa asuntoon ennen joulua. Muutenkaan joulunalusaika ei välttämättä ole paras aika myydä.”
Tällä välin Smeds alkoi jo etsiä seuraavaa kohdetta, jossa olisi flippauspotentiaalia. ”Etsin flippauskohteet aina keskustasta tai lähistöltä ja erityisesti sellaisista taloyhtiöistä, joissa kaikki isot remontit on jo tehty. Pommikunto on plussaa, mutta hinta lopulta ratkaisee – flippaustuotto on siitä kiinni, mihin hintaan asunto on saatu ostettua.” Smedsillä on kyky nähdä jo asuntonäytöllä lopputulos, eli miltä asunto näyttäisi remontin jälkeen. ”Pystyn näkemään olennaisen kaiken rumuudenkin läpi”, hän sanoo.
Smeds myös suunnittelee remontit itse. Hän suosii neutraaleja, vaaleita värejä ja välttää liian persoonallisia ratkaisuja. ”En kuitenkaan suosi valkoista, sillä se tekee asunnosta liian steriilin. Sisustustrendejä pitää tietenkin seurata, koska tarkoituksena on tehdä asunnoista mahdollisimman ajanmukaisia ja houkuttelevia. Silloin ne on helppo myydä nopeasti.”
Useammankin kerran asunnon arvo on saatu tuplattua. Remonttikulujen jälkeen tuotoksi on jäänyt parhaimmillaan 50 000 euroa asunnolta keskituoton osuessa noin 25 000 euroon. Heikoin tuotto jäi 14 000 euroon. Tällaiset tulokset ovat mahdollistaneet sen, että Smeds on nykyään päätoiminen flippaaja.
| Lähes kaikista remonteista ilmoitettava taloyhtiölle 1. Taloyhtiölle on tehtävä kirjallinen ilmoitus lähes kaikista remonteista – ei kuitenkaan esimerkiksi pelkästä maalauksesta ja tapetoinnista. 2. Lain mukaan osakkaan on ilmoitettava yhtiölle kunnossapito- tai muutostyöstä, joka voi aiheuttaa haittaa yhtiölle tai toiselle osakkaalle. Remontista kannattaa ilmoittaa mahdollisimman hyvissä ajoin, sillä ilmoituksen käsittely voi kestää. 3. Ilmoituksessa kerrotaan osakkaan nimi ja yhteystiedot, tarkka osoite, mitä korjataan, remontin alkamisaika ja sen kesto sekä ketkä remontin tekevät. 4. Ilmoituksessa on mainittava myös suunnittelijoiden, urakoitsijoiden ja työnvalvojien nimet ja yhteystiedot ja Y-tunnukset. Lähde: Kiinteistöliitto |