Strategia tarkoittaa niitä konkreettisia tekoja, joilla taloyhtiössä päästään hallituksen ja yhtiökokouksen asettamiin tavoitteisiin – oli sitten kyse talon kunnosta, asukkaista tai vaikkapa viihtyvyydestä. Taloyhtiön strategia muotoutuu hallituksen kirjattua ylös yhtiön tavoitteet ja keinot niiden saavuttamiseksi. Tämä strategiadokumentti hyväksytään lopullisesti yhtiökokouksessa. Usein tavoitteista keskustellaan, mutta vasta kirjallinen dokumentointi luo todellisen strategian. ”Strategia on osakkeenomistajille lupaus siitä tavasta, jolla taloyhtiötä hoidetaan”, kuvailee Jukka Niemelä OIT Isännöinnistä. ”Kun strategia on tehty, se pitää vielä tehdä näkyväksi. Siitä tulee kertoa järjestelmällisesti kaikille osakkaille, jotta taloyhtiön tavoitteet tulevat tutuiksi.”
Taloyhtiö voi strategiallaan erottua muista vastaavista taloyhtiöistä houkutellakseen asukkaita ja sijoittajia. Strategiaan voidaan kirjata esimerkiksi, että taloyhtiössä satsataan esteettömyyteen, jotta siellä voi asua mahdollisimman pitkään, tai että energiatehokkuutta tavoitellaan toteuttamalla lämmön talteenotto ja eristämällä ulkoseinät. Strategia kannattaa kirjata tiiviiksi, sivun mittaiseksi tekstiksi tai jopa kiteyttää yhteen lauseeseen, joka liitetään isännöitsijätodistukseen. ”Liian pitkä strategiateksti jää usein lopulta vain sanahelinäksi. Tavoite on tärkeä saada kirkastettua – vaikkapa siihen yhteenkin virkkeeseen”, Niemelä sanoo.
Taloyhtiön tavoitteet strategiassa
Strategiassa mainitut tavoitteet voivat vaihdella sen mukaan, mitä yhdessä päätetään. Voi olla että halutaan kehittää taloyhtiötä ja nostaa sen arvoa, jolloin strategiaan kirjataan konkreettisia tekoja arvon nostamiseksi. Tai ehkä halutaan vain pitää kiinni perustasosta, eikä satsata pakollisia menoja enempää. Myös sellainen strategia on mahdollinen, että kiinteistö käytetään loppuun, eikä tehdä sen kummempia remontteja. ”Kaikki ovat ihan hyviä tavoitteita, mutta ne pitää kirjata strategiaan. Silloin ihmiset tietävät, millaiseen taloyhtiöön tulevat. Tavoite kerää sellaisia ihmisiä, joille taloyhtiön strategia kelpaa, eikä asioista tarvitse enää kiistellä taloyhtiön kokouksissa”, Niemelä neuvoo.
Taloyhtiön strategiassa tulee joka tapauksessa olla painava sisältö ja selkeä viesti. On tyhjänpäiväistä julistaa, että ”Haluamme olla se paras taloyhtiö”. Parempi tapa on kuvailla tavoitteita hieman tarkemmin esimerkiksi näin: ”Haluamme pitää kiinteistön ikäryhmänsä verrokkiryhmään verrattuna paremmassa kunnossa suorittamalla suunnitellut perusparannukset seuraavan kymmenen vuoden aikana.”
Korjausrakentamisen suunnittelua pitkällä aikavälillä
Strategia on pitkäjänteinen ohjenuora, jolla on selkeä suunta siitä, mitä taloyhtiöltä halutaan viiden tai kymmenen vuoden päästä. Strategia on hallitukselle ja isännöitsijälle tärkeä apuväline, kun suunnitellaan taloyhtiön remontteja ja niiden aikatauluja. Lain mukaan taloyhtiön hallituksen tulee esitellä korjaushankesuunnitelmat seuraavalle viidelle vuodelle, mutta lainanmaksun näkökulmasta aika on Niemelän mukaan todella lyhyt, koska lainan takaisinmaksuaika voi olla vaikkapa kymmenen vuotta. ”On tärkeä kirjata strategiaan, millaisia remontteja on tulossa ja millaisia lainoja tarvitaan, jotta osakkaiden sietokyky ei ylity päällekkäisten lainanhoitokulujen takia”, hän sanoo.
Pidä strategiasta kiinni
Niemelän mukaan kerran tehtyyn taloyhtiön strategiaan ei kannata tehdä suuria tai äkkinäisiä linjanmuutoksia, koska taloyhtiön toiminta perustuu pitkäjänteisyyteen, eikä muutu nopealla syklillä. Vuosittain strategiaa kannattaa kuitenkin tarkastella ja pohtia, onko linja edelleen oikea. ”Strategiasta tulee pitää kiinni, vaikka sen suuntaa kannattaakin ajoittain arvioida. Esimerkiksi korona-aikana oli fiksua tarkistaa strategiaa ja pohtia, pitikö reagoida esimerkiksi järjestämällä ajanviettopaikkoja ulos tai taloyhtiön tiloihin ihmisten jäätyä koteihinsa.”
Niemelä kertoo myös esimerkin siitä, kuinka eräs taloyhtiö saatiin kuntoon noudattamalla lyhyen tähtäimen strategiaa vaikeina hetkinä. Talossa oli järjestyshäiriöitä, joista ei tunnuttu pääsevän eroon, ja talon kunto oli rapistunut. ”Viiden vuoden tavoitteiksi kirjattiin, että puututaan häiriöihin tiukasti sekä tehdään julkisivuremontti ja käytäväremontti. Otimme lopulta asuntoja haltuun, koska varoitukset eivät auttaneet ja jouduimme käräjille, mutta pidimme kiinni strategiastamme ja puskimme kylmäpäisesti eteenpäin. Nyt taloyhtiö on siisti, rauhallinen ja viihtyisä.”
Asemanvartijan talosta brändättiin paikallinen kuuluisuus
Uudiskohteita ja kokonaisia asuinalueita brändätään houkuttelemaan tietynlaisia asukkaita ja asuntosijoittajia, mutta myös vanhoja kohteita voi brändätä. Lue lisää!
