Asunnon ostaminen on iso taloudellinen päätös riippumatta siitä, onko asunto tarkoitus hankkia omaksi asunnoksi vai sijoitukseen. Sanotaan, että kolme tärkeintä asiaa sijoituskohteen valinnassa ovat sijainti, sijainti ja sijainti. Näin voi hyvin olla, mutta viimeistään neljänneksi nostaisin taloyhtiön. Siinä missä asunnon pintaremontin saa tehtyä muutamilla tuhansilla euroilla, voi yllätyksenä tuleva putkiremontti tai merkittävä korotus vastikkeeseen taloyhtiön kuralla olevan talouden vuoksi keikauttaa sijoituksen kannattavuutta merkittävästi.

Mutta mistä sitten tietää, onko taloyhtiö hyvin hoidettu ja mihin myynti-ilmoituksessa tai välittäjältä saatavissa papereissa sitten pitäisi kiinnittää huomiota? Alla muutamia vinkkejä erityisesti sijoittajan näkökulmasta.

Isännöitsijäntodistus

Isännöitsijäntodistukseen on koottu kaikki keskeisimmät tiedot niin myytävänä olevasta asunnosta kuin taloyhtiöstäkin. Sijoituskohdetta harkitsevan on syytä ensinnäkin varmistaa, että isännöitsijäntodistukseen kirjatut tiedot esimerkiksi vastikkeiden määrästä vastaavat myynti-ilmoituksessa ilmoitettuja tietoja.

Asuntoa myytäessä isännöitsijäntodistuksen ei tulisi olla kolmea kuukautta vanhempi. Kaupantekotilanteeseen kannattaa vielä pyytää tuore isännöitsijäntodistus tai vähintäänkin isännöitsijältä varmistus siitä, ettei mikään olennaisista tiedoista ole muuttunut.

Isännöitsijäntodistuksesta selviää, kuka asunnon omistaa ja onko omistaja hoitanut velvoitteensa yhtiötä kohtaan. Suhteessa taloyhtiöön asunnon ostaja on vastuussa isännöitsijäntodistukseen kirjatuista aiemman omistajan vastikerästeistä enimmillään kuuden kuukauden vastikkeita vastaavan määrän osalta. Isännöitsijäntodistukseen on vastikkeiden lisäksi kirjattu myös tieto huoneistoa rasittavista lainaosuuksista, yhtiöjärjestyksessä olevasta lunastuslausekkeesta ja mahdollisesta yhtiökokouksen päätöksestä ottaa asunto hallintaansa. Kaikki nämä tiedot ovat ostajalle olennaisia hänen pohtiessaan tarjouksen tekemistä.

Lisäksi isännöitsijäntodistukseen merkitään paitsi taloyhtiön korjaushankkeet myös asuntoon tehdyt remontit, joista osakas on tehnyt ilmoituksen taloyhtiölle. Osakkaan omien remonttien osalta kannattaa varmistua siitä, että myynti-ilmoitukseen kirjatut remontit on ilmoitettu asianmukaisesti myös taloyhtiölle.

Isännöitsijäntodistuksen liitteistä löytyy tarkemmat tiedot taloyhtiöstä. Seuraavaksi muutamia tärppejä, mihin asioihin sijoituskohdetta hankkivan olisi syytä liitteissä tutustua tarkemmin.

Yhtiöjärjestys kertoo taloyhtiön pelisäännöt

Yhtiöjärjestys on taloyhtiön sääntökirja, johon kannattaa aina tutustua tarkemmin ennen ostopäätöstä. Asunnon myynti-ilmoituksesta ja isännöitsijäntodistuksesta selviää kyllä esimerkiksi mahdollisen lunastuslausekkeen olemassaolo, mutta asunnon ostajan on tärkeää tutustua yhtiöjärjestykseen myös muilta osin.

Yhtiöjärjestyksestä kannattaa ensinnäkin tarkistaa harkinnassa olevan kohteen huoneistoselitelmä ja käyttötarkoitus. On tärkeää, että asunnoksi ostettavan huoneiston käyttötarkoitukseksi on merkitty asunto. Huoneistoselitelmästä selviää myös kunkin huoneiston yhtiöjärjestyksen mukainen pinta-ala sekä osakkeiden määrä.

Vastikeperusteiden osalta yhtiöjärjestyksestä on hyvä tarkistaa myös se, millaisia vastikkeita yhtiössä voidaan periä ja mihin ne perustuvat. Osassa taloyhtiöistä erityisesti korjaushankkeista perittävä pääomavastike saattaa määräytyä asunnon pinta-alan sijaan osakkeiden lukumäärän perusteella. Yhtiöjärjestyksestä selviä, ovatko eri kokoisten asuntojen osakemäärät samassa suhteessa toisiinsa vai onko esimerkiksi ylempänä sijaitsevilla asunnoilla suhteessa enemmän osakkeita kuin alempana olevilla. Vastaavasti liikehuoneistoilta perittävä hoitovastike saattaa olla yhtiöjärjestyksen mukaan esimerkiksi kaksinkertainen suhteessa asuinhuoneistojen vastikkeisiin.

Myös mahdolliset poikkeukset asunto-osakeyhtiölain mukaiseen vastuunjakoon taloyhtiön ja osakkaan välillä selviävät yhtiöjärjestyksestä. Asunnon kunnossapidon ja mahdollisten remonttien kannalta on tärkeää tietää, vastaako esimerkiksi kylpyhuoneiden vesieristyksestä taloyhtiö vai osakas.

Lisäksi yhtiöjärjestyksestä selviää mahdolliset rajoitukset osakkaan oikeuteen hallita huoneistoaan, kuten esimerkiksi lyhytaikaisen vuokrauksen kielto tai koko yhtiötä koskeva tupakointikielto.

Omistaako taloyhtiö tontin vai onko se vuokrattu?

Taloyhtiö voi joko omistaa rakennusten alla olevan tonttimaan itse tai olla siinä vuokralla. Uudemmissa taloyhtiöissä vuokratontti saattaa olla myös ns. valinnainen, jolloin jokainen osakkeenomistaja voi halutessaan lunastaa oman osuutensa tontista.

Vuokratontilla sijaitseva taloyhtiö ei ole automaattisesti tonttinsa omistavaa yhtiötä huonompi, mutta asunnon ostajan on syytä tiedostaa ero kohdetta arvioidessaan. Vuokratontilla sijaitsevassa yhtiössä osakkailta perittävä hoitovastike on tyypillisesti omatonttista yhtiötä korkeampi, koska vastike sisältää myös tontin vuokran. Tällöin asunnosta ei yleensä kannata maksaa yhtä paljon kuin omalla tontilla sijaitsevasta yhtiöstä.

Myynti-ilmoituksessa on kerrottava, omistaako taloyhtiö tontin vai onko se vuokrattu. Jos tontti on vuokrattu, myynti-ilmoituksesta selviää kuka tontin omistaa ja mihin asti vuokra-aikaa on jäljellä. Jos taloyhtiö sijaitsee valinnaisella vuokratontilla, myynti-ilmoituksessa on näkyvissä erikseen määritetty tonttivastike niille, jotka eivät ole lunastaneet tonttiosuuttaan.

Myynti-ilmoituksen tietojen lisäksi ostajan kannattaa selvittää tonttivuokran suuruus ja perusteet sen korottamiselle. Vuosien kuluessa tonttivuokra saattaa nousta merkittävästikin, jolloin myös hoitovastike. Osassa vuokrasopimuksista voi olla myös ehtoja tontin lunastamiselle.

Onko taloyhtiön kunnossapito suunnitelmallista vai reagoivaa?

Rakennukset kuluvat käytössä, joten jokaista taloyhtiötä on korjattava sen elinkaaren aikana. Taloyhtiön suunnitelmia tulevista korjauksista ei siis kannata pelästyä, vaan pyrkiä arvioimaan tulevista remonteista aiheutuvia kustannuksia ja ottaa ne huomioon omissa laskelmissaan.

Asunnon myynti-ilmoituksesta pitäisi selvitä ainakin pääpiireissään sekä tehdyt että tulevat korjaukset. Se, ettei myynti-ilmoitukseen ole merkitty suunniteltuja korjauksia ei välttämättä tarkoita, etteikö niitä olisi tulossa. Kohdetta harkitsevan kannattaakin sukeltaa askelta pidemmälle, tutustua isännöitsijäntodistukseen ja taloyhtiön kunnossapitosuunnitelmaan ja arvioida niin tehtyjä kuin tulossa olevia remontteja suhteessa taloyhtiön ikään.

Joskus kunnossapitosuunnitelma on maallikkohallituksen ylimalkainen arvio tulevista korjaustarpeista seuraavalle viidelle vuodelle, eikä kerro ostajalle kovinkaan paljoa tulevista korjaustarpeista. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä kunnossapitosuunnitelma perustuu ammattilaisen tekemiin kuntotutkimuksiin ja niiden pohjalta tehtyyn pitkän tähtäimen suunnitelmaan korjaustarpeista. Usein pitkän tähtäimen suunnitelmaan on saatettu merkitä myös arvio tulevien korjaushankkeiden kustannuksista, jolloin sijoittajankin on helppo ottaa kustannukset huomioon omissa laskelmissaan.

Parhaimmillaan taloyhtiössä on laadittu pitkän tähtäimen suunnitelman lisäksi myös yhtiökokouksen hyväksymä strategia, johon on kirjattu paitsi tiedot yhtiön teknisestä kunnosta ja korjaustarpeista, myös arvio yhtiön taloudellisesta tilasta sekä osakkaiden odotukset ja tahtotila yhtiön kehittämisestä.

Onko vastike oikealla tasolla?

Myynti-ilmoituksesta ja isännöitsijäntodistuksesta näkee yhdellä vilkaisulla myytävän asunnon kuukausittaiset hoitokulut eli hoitovastikkeen, muiden vastikkeiden (kuten vesimaksu tai esimerkiksi mediavastike) ja mahdollisen pääomavastikkeen määrän. Mutta mistä tietää, onko peritty vastike edullinen vai kallis ja onko siihen odotettavissa korotuksia?

Tilastokeskuksen mukaan kerrostaloyhtiöiden keskimääräinen hoitovastike vuonna 2021 oli 4,13 e/m2/kk. Hoitovastikkeen tasoa voi nostaa esimerkiksi vuokratontti ja vastaavasti sitä voi laskea esimerkiksi taloyhtiön omistuksessa olevista liiketiloista saatava vuokratulo. Se, onko perittävä vastike oikealla tasolla ja riittävä, vaatii kuitenkin kurkistuksen taloyhtiön tilinpäätökseen.

Vastikkeen arvioinnissa auttaa parhaiten taloyhtiön tilinpäätöksen liitetiedoista löytyvä vastikerahoituslaskelma. Laskelma näyttää kunkin vastikelajin osalta erikseen, miten peritty vastike on riittänyt sillä katettavien kulujen hoitamiseen. Lisäksi vastikerahoituslaskelmasta selviää, onko taloyhtiölle kertynyt aikaisemmilta vuosilta vastikkeista ylijäämää. Vastikeylijäämä on taloyhtiölle puskuria, jonka avulla se pystyy varautumaan yllättäviin kustannuksiin, kuten tänä vuonna esimerkiksi lämmityskulujen nousuun. Hyvin hoidetussa taloyhtiössä hoitovastikkeiden ylijäämää on noin 3 kuukauden vastikkeita vastaava määrä.

Pääomavastikkeet sen sijaan tulisi mitoittaa mahdollisimman hyvin vastaamaan niillä maksettavan lainan kustannuksia, eikä kerätä turhaa ylijäämää. Viitekoron nousun aiheuttamiin korkokulujen kasvuun on toki syytä varautua ainakin jollain tavalla.

Jos vastikerahoituslaskelman lopputulos on miinusmerkkinen, kannattaa sen syitä tutkia hiukan tarkemmin. Joskus alijäämäänkin voi löytyä hyvä perustelu, mutta usein se voi olla varoitusmerkki korotustarpeesta vastikkeeseen.

Mitä muuta taloyhtiön tilinpäätöksestä pitäisi ymmärtää?

Taloyhtiön tilinpäätös antaa hyvän kuvan yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja talouden hoidosta. Tässä joitain tärppejä, mihin tilinpäätöksessä kannattaa kiinnittää huomiota yllä mainitun vastikerahoituslaskelman lisäksi.

Tilinpäätöksen osana olevasta toimintakertomuksesta selviää sanallisessa muotoon tiedot olennaisista tapahtumista tilikauden aikana ja myös sen jälkeen. Toimintakertomukseen on kirjattu niin suuret korjaushankkeet tai vahinkotapahtumat, kuin isännöitsijän vaihdos tai taloyhtiön oikeudenkäynnitkin. Toimintakertomuksen kirjauksista saa usein vihiä myös siitä, mihin muualle tilinpäätöksessä kannattaa kiinnittää tarkemmin huomiota. 

Tilinpäätöksen liitteenä olevasta talousarviovertailusta näkee, miten taloyhtiön arvio vuotuisista kustannuksista on osunut yhteen toteutuneiden kulujen kanssa eli miten hyvin se on osannut talouttaan suunnitella.  Jos toteutuneissa kuluissa on isoja poikkeuksia talousarvioon verrattuna, voi taas olla tarpeen selvittää tarkemmin mistä poikkeamat johtuvat. Joskus ennakoitua suuremmille kuluille on luonnollinen selitys, kuten esimerkiksi runsasluminen talvi. Mutta jos yhtiöllä on ollut esimerkiksi useita vesivahinkokorjauksia, se voi kertoa jotain suuremmista ongelmista taloyhtiön putkissa.

Vastikerahoituslaskelman lisäksi taloyhtiön tilinpäätöksessä kannattaa ainakin sijoittajan varmistua pääomavastikkeiden ja lainaosuuksien kirjanpidollisesta käsittelystä. Jos taloyhtiö tulouttaa saamansa vastikkeet ja/tai lainaosuudet, vuokranantajana toimiva sijoittaja voi vähentää ne verotuksessa saamistaan vuokratuloista. Jos taloyhtiö taas rahastoi saamansa suoritukset, ne lisätään asunnon hankintahintaan ja huomioidaan sijoittajan verotuksessa vasta asuntoa myytäessä. Osakassuoritusten mahdollinen rahastointi näkyy tuloslaskelmassa rahastosiirtona ja taseen puolella vastaavasti jonkin rahaston (esim. lainanlyhennysrahasto) loppusumman kasvuna.

Tase kertoo taloyhtiön omaisuuden ja velat

Yhtiön tase kertoo mitä omaisuutta yhtiöllä on ja miten se on rahoitettu. Taseesta sijoittajan kannattaa kiinnittää huomiota taloyhtiöllä olevaan lainan määrään ja toisaalta taloyhtiön poistopohjaan eli rakennusten ja rakennelmien kirjanpidolliseen arvoon. Hyvä poistopohja mahdollistaa yhtiölle vuosittaisten poistojen tekemisen ja sen avulla yhtiön tuloksen tasapainottamisen vastineena osakassuoritusten tulouttamisesta.  

Lisäksi taseesta selviää taloyhtiön saamiset osakkaiden tai taloyhtiön vuokralaisen rästiin jääneistä vastikkeista, vuokrista tai käyttökorvauksista. Jos vastikerästejä on päässyt kertymään paljon ja yhtiö joutuu esimerkiksi keräämään ylimääräisiä vastikkeita rahoittaakseen juoksevia menojaan, tarkoittaa se samalla, että muut osakkaat joutuvat paikkaamaan tätä vajetta.