Elämme poikkeuksellista aikaa. Taloyhtiöissä kyselyt ovat lisääntyneet siitä, voiko lainaosuuden maksaa kokonaan tai osittain pois ja milloin se onnistuu veloituksetta”, Oiva Isännöinnin liiketoimintajohtaja Mikko Niskanen kiteyttää ajan kuvan.
Niskasella on kattava käsitys tilanteesta, sillä Oiva Isännöinnillä on 18 toimipistettä eri puolilla maata. Korkojen nousu on iskenyt kipeästi moniin taloyhtiöihin ja niiden osakkaisiin. Silti Niskanen muistuttaa, että valtaosalla taloyhtiöistä tilanne on hyvin hallinnassa. ”Nyt nämä asiat ovat merkittävästi esillä ja niiden kanssa painitaan. Toivottavasti vuoden tai kahden kuluttua taloyhtiöissä painitaan joidenkin toisten asioiden kanssa.”
Kiinteistöliiton taloyhtiöille suunnatun kyselyn mukaan vastikerästit ovat pysyneet maltillisina mutta 8,5 prosenttia vastaajista kertoi maksuvaikeuksien lisääntyneen viime aikoina.
Korkoja ei pääse pakoon
Taloyhtiöiden talous jakautuu hoitotalouteen ja pääomatalouteen. Isoin asumiskustannusten nousun vaikutus on ehditty jo huomioida, kun hoitovastikkeiden suuruus on määritelty. Tällaiseen hoitovastikkeiden kehitykseen on Niskasen mukaan taloyhtiöissä myös totuttu. Korkojen nopea nousu iskee taloyhtiöiden pääomatalouteen, ja monelle osakkaalle rahoitusvastikkeiden merkittävä harppaus ylöspäin tuntuu tulleen yllätyksenä. ”Me isännöitsijätoimistossa teemme tämän ilmiön kanssa todella paljon töitä. Osakkaat kysyvät päivittäin lainoihin liittyviä asioita.”
Usein kysytään, onko taloyhtiöiden laina kilpailutettu. Niskanen sanoo, että eri keinoja kustannusten karsimiseksi kannattaa yrittää, mutta lainojen kilpailuttaminen ei useinkaan paranna tilannetta. Maksettavasta korosta suurin osa perustuu yleiseen korkotason nousuun. Myös korkojen nousun nopeus on tuonut ongelmia, kun maksettavat vastikkeet määrätään yhtiökokouksissa vuodeksi kerrallaan, ellei asiasta järjestetä ylimääräisiä yhtiökokouksia. Lainakorkojen tarkastamisajankohdat eivät noudata taloyhtiöiden vuosirytmiä. Joissakin taloyhtiöissä korkojen nousuun olisi pitänyt reagoida nopeammin kuin mitä yhtiökokousten järjestämisrytmi mahdollistaa. ”Näiden asioiden synkronointi vaatii työtä.”
Taloyhtiö ei ole pankki
Lainoja on otettu vanhoissa taloyhtiöissä remontteihin, ja uudisrakentamista on rahoitettu yleensä huomattavasti suuremmilla lainoilla. Uusissa asunnoissa taloyhtiölaina voi olla 60–70 prosenttia asunnon velattomasta hinnasta, ja silloin koronnousun kerrannaisvaikutukset ovat todella isoja. ”Aluksi on maksettu halpaa korkoa, sitten korot nousevat ja yhtiölainan lyhennykset alkavat. Uusi pääomavastike voi olla moninkertainen aiempaan verrattuna.”
Korot tuntuvat nyt korkeilta, kun vuosia kestänyt nollakorkojen kausi totutti toisenlaiseen maailmaan. Kuitenkaan pidemmälle historiaan ulottuvassa katsannossa nykyinen korkotaso ei vielä lähesty ennätyksiä. Se ei silti lohduta korkojen kanssa vaikeuksissa olevia. ”On luotettu markkinaan ja otettu riskiä, ja tällä hetkellä siitä maksetaan hintaa. Vaikutus on iso, jos omaa taloutta ei ole osannut suunnitella riittävästi”, Niskanen kiteyttää. Hän kertoo, että vastaan on tullut tapauksia, joissa osakas ei yksinkertaisesti vain pysty maksamaan vastikettaan. ”Isännöitsijät tekevät töitä vastikkeiden perinnän eteen, eikä enää ole selvää, että vastikkeet tulevat ajallaan. Jos osakkaalla ei oikeasti ole rahaa, se näkyy taloyhtiöissä saatavien kasvuna.”
Niskanen korostaa vastikkeiden maksun tarkan seurannan merkitystä. Työtä helpottavat sähköiset palvelut, joiden avulla taloyhtiön taloutta voidaan seurata reaaliajassa. Vastikkeiden maksun laiminlyöntejä pyritään estämään myös kovemmilla keinoilla. ”Yksinkertaistaen voidaan sanoa, että taloyhtiölle maksamatta jättäminen pitää tehdä niin paljon kalliimmaksi, että osakkaan kannattaa mieluummin mennä oman rahoituslaitoksen kanssa keskustelemaan, miten asia hoidetaan. Taloyhtiö ei ole pankki.”
Niskanen otaksuu, että kallistuneet vastikkeet ovat olleet joissakin tapauksissa motiivina asuntojen myynnille. Isännöitsijätoimistossa ei kuitenkaan tiedetä varmasti, mitkä ovat asuntojen myyntien taustatekijänä. Sitäkään ei seurata, onko myyjä asunut asunnossa itse vai onko se ollut vuokralla, tai onko myyjällä yksi tai useampi kohde vuokralla. Asiaa pohtiessaan hän kuvailee, kuinka asunto-osakeyhtiöt ovat kuin yhteiskunta pienoiskoossa; niistä löytyvät samanlaiset ilmiöt. ”On asunnon ostajia, jotka ovat osanneet varautua korkojen nousuun ja niitä, jotka eivät ole. Samoin myös vuokranantajia on monenlaisia.”
Nopea reagointi kannattaa
Niskanen kannustaa taloyhtiöiden hallituksia puuttumaan vastikkeiden laiminlyönteihin nopeasti. Sen jälkeen isännöitsijä voi toimeenpanna päätöksiä. Hän muistuttaa, että lainmukaiset toimet vievät helposti kuudesta yhdeksään kuukauteen, jolloin rästit voivat jatkaa kasvuaan ja tehdä ongelmasta isomman. ”Maksamattomat vastikkeet voidaan periä saatavan oikeudellisen perinnän tai asunto-osakeyhtiölain mukaisen perinnän kautta.” Huonossa tilanteessa huoneisto voidaan ottaa yhtiön haltuun, laittaa se vuokralle ja periä vastikkeet sillä tavoin. Tätä keinoa on vaikea käyttää taantuvilla alueilla.
Tiukentuneella taloustilanteella voi olla pitkät jäljet, jos se heijastuu taloyhtiön remonttiaikeisiin. ”Ei voi erottaa taloyhtiön ja osakkaan taloutta toisistaan. Ei ole taloyhtiön etu tehdä remonttia väkisin, jos osakkaat eivät sitä pysty maksamaan”, Niskanen sanoo ja kannustaa taloyhtiöissä katsomaan asioita pitkällä perspektiivillä.