Tellervo Uotila omistaa miehensä kanssa yli 50 sijoitusasuntoa pääkaupunkiseudulla ja Tampereella, pääasiassa yksiötä ja kaksioita. Pienen osan sijoitusasunnoista hän on vuosien varrella myynyt, mutta suurin osa on pysynyt vuokrauskäytössä. Uotilalla on myös käynnissä isompia hankkeita. Hän rakennutti rivitalon ja paritalon myyntiin yhteistyökumppaninsa kanssa ja on tällä hetkellä mukana sijoittajaryhmässä, joka ostaa rakennuttajalta kokonaisen kerrostalon – siitä hänelle tulee useampi asunto vuokrattavaksi.
Uotila ryhtyi asuntosijoittajaksi noin kymmenen vuotta sitten, koska halusi taloudellisesti riippumattomaksi palkkatyöstä. Hän oli ehtinyt tehdä komean uran kaupan alalla, ja viimeisin palkkatyö oli Sokoksen Helsingin tavaratalon johtaminen.
Lasten syntymän jälkeen Uotila mietti, voisiko hän taloudellisesti päästä sellaiseen tilanteeseen, ettei tarvitsisi enää tehdä palkkatöitä. Vapaus viehätti. Hän meni valmennukseen, jossa kerrottiin asuntosijoittamisesta ja tajusi, että aika pienellä pääomalla pääsisi alkuun velkavipua hyödyntämällä. Niin hän hankki vuonna 2011 ensimmäisen sijoitusasuntonsa, yksiön Espoosta. ”Ensimmäisen sijoitusasunnon ostaminen jännitti, mutta kun huomasin, että tämähän toimii, ostin kuusi asuntoa lisää”, Uotila kertoo.
Alussa hän etsi hyviltä lähiöalueilta edullisia asuntoja, joita voisi kunnostaa ja vuokrata mukavalla tuotolla. Sittemmin hän on alkanut suosia uudiskohteita, koska niitä ei tarvitse remontoida. ”Uudiskohteesta voi hankkia samalla useamman asunnon, mikä helpottaa ostamista ja myös avaa mahdollisuuden hintaneuvotteluihin ostovaiheessa.”
Tavoite määrittää sijoitusstrategian
Tellervo Uotila pääsi tavoitteeseensa – siis taloudellisesti riippumattomaksi palkkatyöstä – kymmenessä vuodessa. Siitä huolimatta hän jatkaa asuntosijoittamista, koska se on kiinnostavaa ja oppimista riittää. Matkan varrella hän on tutustunut moniin innostaviin ihmisiin, joilla on samoja tavoitteita. Uotila uskoo, että kuka vain voi onnistua nostamaan asuntosijoittamisen uudelle tasolle, kunhan tahtoo. ”Kaikki alkaa tavoitteen määrittelystä. Jos haluaa pientä lisätuloa eläkepäivien varalle, sijoitusstrategia kannattaa miettiä sen mukaan. Jos taas haluaa vaurastua kunnolla, kannattaa alkaa heti kulkea sitä tavoitetta kohti.” Alussa voi laskea, mitä isompi asuntosijoittaminen paperilla tarkoittaisi. Esimerkiksi jos ostaa tänään sijoitusasunnon ja saa siihen 20 vuoden lainan, omistaa velattoman sijoitusasunnon 20 vuoden kuluttua. ”Entä, jos pystyisikin ostamaan 20 sijoitusasuntoa”, Uotila heittää.
Ensimmäisen asunnon ostoon tarvitaan alkupääomaa, jota voi saada esimerkiksi määrätietoisesti säästämällä tai tekemällä kakkostyötä. Useimmiten asunnon ostoon tarvitaan myös pankkilainaa, ja velkavivun avulla voi rahoittaa usean asunnon ostoa. Kun pääsee alkuun, voi hankkia rahaa uusiin sijoituksiin flippaamalla asuntoja, eli ostamalla halvalla ja myymällä voitolla, tai pitämällä remontoidun asunnon ja ottamalla lisää lainaa remontilla tehtyä arvonnousua vastaan. Uotila huomauttaa, että vuokrakohteista, joihin on hyödynnetty velkavipua, jää harvoin ainakaan isoja summia rahaa säästöön.
Flippaamisesta saa pontta omaisuuden kasvattamiseen. Yksi tapa päästä alkuun on hyödyntää toistenkin rahoja eli kerätä lähipiiriltä rahaa ja sijoittaa yhdessä. Silloin on tärkeä varmistaa, että kaikki tietävät, mihin ovat ryhtymässä riskeineen päivineen. Isosta asuntosijoitussalkusta haaveilleissa ei tarvitse suin päin hypätä isoihin projekteihin, vaan nälän kannattaa antaa kasvaa rauhassa. ”Se on matka ja polku, joka kannattaa käydä rauhassa askel kerrallaan. Rohkeus tulee itsestään, kun huomaa onnistuvansa. Kun etenee itselleen sopivassa tahdissa ja niin, että tuntuu koko ajan hyvältä, voi nukkua yönsä rauhassa.”
Verkostoituminen avaa kiinnostavia ovia
Kun tavoitteena on kasvattaa asuntosijoitussalkkua, kannattaa opiskella ahkerasti. Asuntosijoittamisesta on olemassa muutama suomenkielinen kirja, joista uusimman, 8 tapaa menestyä asuntosijoittajana Uotila on kirjoittanut yhdessä Unna Lehtipuun kanssa. Lisäksi on olemassa monia englanninkielisiä kirjoja asuntosijoittamisesta.
Uotila suosittelee lämpimästi osallistumaan valmennuksiin ja tapahtumiin, joita esimerkiksi Suomen Vuokranantajat järjestää. Niissä avautuu myös mahdollisuuksia kohtaamisiin toisten sijoittajien kanssa. ”Olen mennyt rohkeasti kysymään apua ja neuvoja kuunneltuani ensin kiinnostavan esityksen. Tilaisuuksissa voi verkostoitua, eli mennä juttelemaan ja sopimaan tapaamisia, mikä onkin tärkeää asuntosijoittamisessa. Kokeneilta sijoittajilta oppii paljon.”
Muiden asuntosijoittajien kanssa voi verkostoitua myös sosiaalisen median kanavilla. ”Hiljalleen elämään alkaa tulla hyviä tyyppejä, jotka mahdollistavat sijoittamisen kasvamisen isompiin mittasuhteisiin. Kun huomaa, että joku on tehnyt jotain kiinnostavaa, kannattaa kysyä, että miten hän sen teki. Useimmat mielellään kertovat.”
Verkostojen kasvattaminen on tärkeää etenkin silloin, kun haaveilee isommista sijoituskohteista, kuten useasta asunnosta samassa kohteessa tai vaikka kokonaisesta talosta. Uotila neuvoo, että aluksi kannattaa pyrkiä mukaan johonkin isompaan projektiin pienellä osuudella. ”Oppimisessa pitää olla nöyrä ja lähteä mukaan yhteistyöasenteella. Sijoitusprosesseissa itsekeskeiset sijoittajat karsiutuvat pois.”
Uotilan kokemuksen mukaan sijoittajilla voi olla erilaista osaamista yhteisen hyvän eteen: jollakin on enemmän pääomaa, jollakin rakennusalan osaamista, joku tietää tontin, joku tuntee hyvät rakennuttajat ja joku puolestaan pystyy tekemään hyvän diilin.
Ulkoistaminen vapauttaa aikaa kasvuun
Uotila korostaa, että asuntosijoittamisen ei tarvitse olla jokapäiväistä asuntojen hallinnointia, remontointia ja muita huoltotöitä, sillä ulkoistamalla pystyy vapauttamaan itselleen aikaa suunnitella uutta. Yhtä tai kahta asuntoa voi hyvin vielä hoitaa itse, mutta mitä enemmän kohteita omistaa, sitä vähemmän niihin jää aikaa.
Alussa Uotilakin teki miehensä kanssa kaiken itse, eli hoiti remontit, näytöt, vuokrasopimukset ja vuokranmaksutrafiikin, mutta matkan varrella asuntojen hallinnointi on siirtynyt yhä enemmän ulkopuolisille. ”Ulkoistaminen on tärkeä oppia, jos haluaa kasvattaa sijoitusasuntosalkkuaan. Ainoa tapa pystyä kasvattamaan kohteidensa määrää on antaa tekemistä pois, koska kenenkään aika ei riitä kaikkeen.” Uotila toteaakin, että tekemällä paljon itse voi säästää rahaa, mutta voimat hupenevat nopeasti. ”Aina kun olen antanut jotain pois ja ulkoistanut, on jäänyt tilaa ajattelulle ja ilmaantunut pian uusi kiinnostava projekti. Jos haluaa kasvattaa toimintaansa, ei kannata olla liiaksi kiinni yksittäisissä kohteissa.”
Uotila suosittelee käyttämään vuokraustoiminnan apuna sellaisia yrityksiä, jotka huolehtivat aivan kaikesta. Pelkän vuokrausvälitysyrityksen käyttäminen ei vielä välttämättä riitä kokonaisvaltaiseen ulkoistamiseen, vaan yrityksellä on hyvä olla vastuu koko paketista – silloin yritys sitoutuu ja hoitaa asiat sutjakkaasti.
Luotettavia yhteistyökumppaneita löytyy kyselemällä kokemuksia muilta asuntosijoittajilta. Taustatyö kannattaakin tehdä huolellisesti, ennen kuin antaa kohteensa hallinnoinnin toiselle. Sama ideologia pätee remonttikumppaneihin ja rakennuttajiin: luotettavat verkostot ovat onnistuneen asuntosijoittamisen perusta. ”Rakennuttamistoiminnassa on perinteiseen vuokraustoimintaan verrattuna ihan uudenlaisia riskejä, kuten rakennusvirheet, joista voi joutua vastaamaan.
On todella tärkeää, että tekee töitä luotettavien henkilöiden ja yritysten kanssa.” Eritysesti Uotila suosittelee hyödyntämään Suomen Vuokranantajien loistavaa tietopankkia, jossa on mittava määrä lakitietoa, vuokrasopimuspohjia ja muita asuntosijoittamiseen liittyviä asiakirjoja ja vinkkejä.
Näin voit vaurastua asuntosijoittamisella
1. Tavoite määrittelee sijoitusstrategian. Jos haluat vaurastua, pohdi heti alusta asti, mitä se vaatii.
2. Tavoitteeseen pääsee suunnittelemalla. Kuinka monta sijoitusasuntoa tarvitset, että vaurastut riittävästi? Millä tavalla rahaa jää viivan alle riittävä potti?
3. Alkuun pienellä pääomalla. Voit säästää tai tehdä sivutöitä. Hyödynnä velkavipua. Flippaamalla voit saada rahaa useamman sijoitusasunnon ostoon.
4. Kirjoista ja luennoista viisastuu. Osaaminen karttuu opiskelemalla ahkerasti ja kuuntelemalla muiden kokemuksia avoimin mielin.
5. Verkostoituminen vie uudelle tasolle. Tutustu toisiin sijoittajiin, sovi tapaamisia ja opi konkareilta.
6. Yksi asunto on hyvä alku. Ensin kannattaa valita asunto hyvällä sijainnilla. Kun onnistuu, rohkeus kasvaa.
7. Pieni osuus rakennushankkeissa. Voit tutustua kokonaisten kohteiden rakennuttamiseen sijoittajaporukassa. Mieti, mitä arvokasta voisit tarjota kumppaneillesi.
8. Hyvät kumppanit vievät pitkälle. Valitse sijoittajakavereiksi luotettavia ja osaavia ihmisiä. Myös remonttien tekijät ja rakennuttajat tulee valita huolellisesti.
9. Ulkoistamalla jää aikaa kehittyä. Vuokraustoiminnan voi mainiosti ulkoistaa siihen erikoistuneelle yritykselle, jotta itselle jää aikaa pohtia seuraavaa siirtoa.
10. Merkityksellinen elämä. Raha ei tee onnelliseksi, vaikka taloudellinen vapaus onkin kivaa. Rakenna elämästäsi tyydyttävä ja merkityksellinen jo tänään.
Vinkit antoi Tellervo Uotila.
Suomen Vuokranantajien jäsenet saavat Tellervo Uotilan ja Unna Lehtipuun ”8 tapaa menestyä asuntosijoittajana” -kirjan 20 prosentin alennuksella.
Katso Tellervo Uotilan ja Unna Lehtipuun webinaari: 8 tapaa menestyä asuntosijoittajana – löydä itsellesi paras.