Vuokralainen vuokranantajana – pelisäännöt ja pykälät ali- ja jälleenvuokraukseen

Oman kodin Airbnb-vuokraus houkuttaa monia. Joskus voi tulla vastaan tilanne, jossa osa asunnosta joutaisi kämppiksen käyttöön. Millaisilla pelisäännöillä ali- tai jälleenvuokraus on mahdollista? Laki tuntee monenlaisia tapoja luovuttaa vuokra-asunto eteenpäin. Osa vaatii vuokranantajan luvan, osaan vuokralainen on oikeutettu suoraan, ellei vuokranantajalla ole perusteltua syytä sitä vastustaa.

Alivuokrauksella tarkoitetaan sitä, että vuokralainen tai asunnon omistaja luovuttaa osan asunnosta toisen henkilön käytettäväksi. Jälleenvuokraus tarkoittaa puolestaan sitä, että vuokralainen vuokraa koko huoneiston eteenpäin yhdelle tai useammalle vuokralaiselle.

Alivuokraus pähkinänkuoressa

Alivuokranantajan ei tarvitse itse asua asunnossa, mutta osan asunnosta on oltava hänen omassa hallinnassaan, esimerkiksi irtaimiston säilytyspaikkana. Jos kyseessä on kokonaan erillinen asunto – esimerkiksi omalla sisäänkäynnillä oleva huoneiston osa, joka ei ole yhteydessä muuhun asuntoon – kyseessä ei yleensä ole alivuokrasuhde.

Kahden asunnon omakotitalossa tilanne on kuitenkin tietyiltä osin toinen. Omakotitalon huoneiston vuokraukseen voidaan soveltaa alivuokraussääntöjä, mikäli alivuokranantaja itse asuu toisessa asunnoista. Myös alivuokralaisen tekemään edelleen luovutukseen voidaan soveltaa sääntöjä alivuokrauksesta.

Tyypillisiä syitä alivuokraukseen ovat esimerkiksi tarve saada kämppis jakamaan asumiskuluja tai mahdollisuus antaa osa omaan tarpeeseen liian suuresta asunnosta esimerkiksi opiskelijan tai keikkatyöntekijän käyttöön.

Suhteet selviksi myös sopimukseen

Laki asuinhuoneiston vuokrauksesta sallii alivuokrauksen ilman vuokranantajan lupaa, jos alivuokrauksella luovutetaan enintään puolet huoneistosta. Tällainenkin alivuokraus voidaan kuitenkin kieltää, jos se aiheuttaa vuokranantajalle huomattavaa haittaa tai häiriötä.

Alivuokralainen solmii vuokrasuhteen asunnon ensivuokralaisen kanssa. Näin ollen alkuperäinen vuokranantaja ja alivuokralainen eivät ole sopimussuhteessa keskenään. Vuokranantajan asema on kuitenkin hyvin turvattu, jos asunnossa aiheutuu vahinkoja: ensivuokralainen vastaa suhteessa omaan vuokranantajaansa asunnossa tapahtuvista vahingoista, vaikka niiden aiheuttaja olisi alivuokralainen. Lisäksi alivuokralainen itsekin on vastuussa vahingoista myös suoraan ensivuokranantajalle aivan samoin kuin tilanteessa, jossa asunto olisi vuokrattu suoraan hänelle.

Alivuokralaisen irtisanomisaika on 14 päivää ja alivuokranantajan 3 kuukautta. Alivuokralaisen asumisoikeus päättyy kuitenkin aina viimeistään samaan aikaan kuin alivuokranantajankin oikeus asunnon hallintaan. Näin ollen vuokrasopimukseen on aina syytä kirjata, että kyseessä on nimenomaan alivuokrasuhde.

Jälleenvuokrauksen ehtoja ja edellytyksiä

Koko asunnon jälleenvuokraus yhdelle tai useammalle vuokralaiselle edellyttää lupaa vuokranantajalta. Asiasta voi olla maininta ensivuokrasuhteen vuokrasopimuksessa tai luvasta voidaan sopia erikseen. Vuokralainen ei siis saa omin päin vuokrata asuntoa kesäksi kaverilleen tai hankkia siitä lisätienestejä Airbnb:n kautta.

Vuokranantaja voi halutessaan asettaa jälleenvuokraukselle ehtoja. Niillä voidaan hallita järjestelyyn liittyviä riskejä ja ne voivat liittyä muun muassa vuokrausaikaan tai siihen, kenelle asunnon voi jälleenvuokrata. On kuitenkin muistettava, että syrjiviä ehtoja ei saa tässäkään yhteydessä käyttää. Jälleenvuokraus ehtojen vastaisesti tai kokonaan ilman lupaa on peruste vuokrasopimuksen purkamiselle, mikäli sillä katsotaan olevan vähäistä suurempi merkitys.

Jälleenvuokraustilanteissa ensivuokrasuhteen vuokranantaja ja jälleenvuokralainen eivät ole keskenään sopimussuhteessa. Käytännössä tämä tarkoittaa sitä, että ensivuokralaisen vastuu vuokranmaksusta ja muista velvoitteista säilyy, vaikka hän itse asuisi muualla. Vahinkojen vastuukysymyksiä ratkotaan samalla tavalla kuin alivuokrausessakin.

Jälleenvuokraustilanteisiin liittyy myös osapuolten ilmoitusvelvollisuus. Lain mukaan niin vuokranantajan kuin ensivuokralaisenkin tulee ilmoittaa kumpaan tahansa vuokrasuhteeseen kohdistuvista toimenpiteistä sillekin osapuolelle, johon asia ei varsinaisesti liity. Jos siis esimerkiksi vuokraa korotetaan tai asuntoon tullaan suorittamaan korjaustöitä, vuokranantajan on ilmoitettava asiasta sekä ensi- että jälleenvuokralaiselle.

Kun ensivuokrasuhteen vuokranantaja irtisanoo vuokrasopimuksen, ilmoitus siitä on tehtävä todisteellisesti molemmille vuokralaisille. Näin ollen vuokranantajan on syytä huolehtia siitä, että hänellä on ajantasaiset tiedot myös jälleenvuokralaisesta.

Onnistuneessa jälleenvuokrauksessa voittavat kaikki. Jälleenvuokralainen saa katon päänsä päälle, ensivuokralaiselle ei koidu ylimääräisiä kuluja tyhjästä asunnosta ja vuokranantajakin saa pitää hyvän vuokralaisensa, eikä tyhjiä kuukausia synny. Kuten vuokrasuhteissa yleensäkin, tässäkin paras lopputulos syntyy avoimen keskustelun ja aktiivisen vuorovaikutuksen kautta!

Asunnon tilapäinen edelleen luovutus

Laki mahdollistaa myös sen, että vuokralainen voi luovuttaa asuntonsa enintään kahdeksi vuodeksi toisen henkilön käyttöön. Perusteena luovutukselle voi olla esimerkiksi tilapäinen muutto toiselle paikkakunnalle tai ulkomaille. Virallinen termi käytännölle on asunnon edelleen luovutus.

Vuokralaisen tulee tehdä asiasta kirjallinen ilmoitus viimeistään kuukautta ennen edelleen luovutusta. Vuokranantaja voi kieltää luovutuksen vain hyvin perustellulla syyllä ja kielto tutkitaan tuomioistuimessa. Haastehakemus kieltoa varten tulee jättää 14 päivän sisällä siitä, kun vuokranantaja on saanut tiedon asunnon luovutuksesta. Syynä luovutuksen vastustamiselle voidaan pitää muun muassa asuntoon muuttavaan henkilöön liittyviä perusteita. Jos vaikkapa voidaan olettaa, että vuokrasopimus jouduttaisiin todennäköisesti päättämään esimerkiksi asuntoon muuttavan henkilön häiriökäytöksen vuoksi, luovutus voidaan kieltää.

Jollei muuta sovita, vuokralainen on siirrosta huolimatta vastuussa vuokrasopimuksen velvoitteista ja vahingoista, joita asunnon käytettäväkseen saanut mahdollisesti aiheuttaa. Vahingon sattuessa vastuut jakautuvat samoin kuin ali- ja jälleenvuokraustapauksissa. Edelleen luovutukseenkin liittyvissä tilanteissa vuokranantajan asema säilyy siis varsin turvattuna.

Suomen Vuokranantajien mallipohjista löydät mallit myös ali- ja jälleenvuokrasopimukselle, jotka voi tarvittaessa tarjota vuokralaisen käyttöön.