Viime vuonna vuokralainen vaihtui ensimmäistä kertaa, ja Singh on myös remontoinut asuntoa ensimmäistä kertaa. Hän sai tilaisuuden kysyä Vuokranantajien päälakimies Tarik Ahsanullahilta kaiken, mikä häntä on vuokratulojen verotuksessa askarruttanut.
Miten minun vuokranantajana kannattaa vuoden mittaan seurata vähennyskelpoisia kuluja?
”Vuokranantajien jäsensivuilta löytyy Excel-tiedostona vuokraseurantapohja, joka helpottaa asuntokohtaisten kulujen kirjaamista, seurantaa ja ilmoittamista. Parhaiten se sopii enintään muutaman asunnon omistajille, ja sitä voi muokata omiin tarpeisiin sopivaksi.
Vuokraseurantapohjaan saa lisättyä tavallisimmat menot kuukausitasolla, ja niitä voi suodattaa eri tavoin – vaikka tarkastelemaan koko vuoden matkakuluja tai järjestämään kulut aikajanalle. Perusvähennykset ovat valmiina pohjassa, joka laskee automaattisesti verohallinnolle ilmoitettavia tietoja.
Jokaisen vuokranantajan velvollisuus on seurata ja pitää kirjaa kuluista, joten suosittelemme pohjan ottamista käyttöön. Jos toiminta laajenee, kannattaa harkita tätä tarkoitusta varten tehtyjä sovelluksia. Niitä löytyy yhteistyökumppaneiltamme.”
Millä tavalla vähennykset kannattaa ilmoittaa verottajalle?
”Verottaja kysyy vain, kuinka paljon on tullut vuokraa, kuinka paljon on maksettu vastikkeita ja miten paljon on muita kuluja. Vuokranantajan tulee kuitenkin pystyä selvittämään jokainen kulu yksilöidysti ja kaikkien tositteiden on oltava tallessa. Tämän takia jonkinlainen järjestelmä tiedon hallitsemiseen tarvitaan.”
Milloin asunto on verottajan mielestä vuokrauskäytössä?
”Vuokralaisten vaihtumistilanteessa vuokraustoiminta ei katkea, vaikka välissä olisi tyhjiä kuukausia. Kannattaa kuitenkin tehdä vuokrausilmoitus mahdollisimman pian edellisen vuokralaisen irtisanouduttua. Ilmoitukseen voi kirjoittaa, että vuokrattavissa esimerkiksi helmikuun alusta, jos tammikuussa on tarkoitus tehdä remonttia.”
Tarvitseeko vuokrausilmoituksesta olla todisteita?
”Verottaja saattaa pyytää näyttöä siitä, että asuntoa on yritetty vuokrata, jos asunto on esimerkiksi muuttotappiokunnassa pitempään tyhjillään. Vastikkeet saa vähentää, kunhan asuntoa on yritetty vuokrata. Ilmoituskulutkin ovat vähennyskelpoisia.”
Entä jos remontoi asunnon ennen vuokraustoimintaa?
”Heti hankinnan jälkeen tehty remontti katsotaan kuuluvaksi hankintahintaan, ja remonttikustannukset huomioidaan vasta luovutusvoittoveroa laskettaessa.”
Miten vuosikorjaus ja perusparannus eroavat toisistaan?
”Klassinen esimerkki perusparannuksesta on muovimaton vaihtaminen parkettiin. Vuosikorjausta on pintaremontti, jos esimerkiksi seiniä maalataan tai keittiön kaapit vaihdetaan. Laajassa remontissa voi olla molempia.”
Voiko astianpesukoneen hinnan vähentää kerralla, jos asunnossa ei ole aiemmin sitä ollut?
”Kyseessä on kodinkoneen hankintameno. Jos astianpesukoneen hinta on alle 1 000 euroa (vuodesta 2021 alkaen alle 1 200 euroa), sen voi vähentää kerralla.”
Voiko remonttia varten hankitut varusteet vähentää verotuksessa?
”Yhtä remonttia varten hankittavia työkaluja ei ole perusteltua vähentää ainakaan kokonaan. Jos toiminta on laajempaa ja työkaluja käytetään vuokraustoimintaan jatkuvasti, ne ovat verovähennyskelpoisia. Materiaalit ovat aina vähennyskelpoisia, mutta oma työ ei ole.”
Mikä on riittävä näyttö puhelin- ja tietokonekuluille?
”Vakiintunutta tulkintaa ei ole. Yhden tai kahden asunnon vuokranantajalla ei ole perusteltua syytä vähentää tietokone- tai puhelinhankintoja, mutta jos toiminta on laajaa, se voi olla perusteltua.”
Voiko vuokralaiselle ostetut muistamiset vähentää verotuksessa?
”Pienet lahjat ovat vähennyskelpoisia. Tarvittaessa pitää pystyä antamaan selvitys ja tosite siitä, kenelle on annettu mitäkin.”
Miten matkakulut todistetaan?
”Matkapäiväkirja, josta selviää, milloin on käyty, missä ja miksi, riittää. Oman auton käytöstä vähennetään kaavamaisesti 25 senttiä kilometriltä. Vuokraseurantalomakkeesta löytyy sarake, joka laskee matkavähennyksen automaattisesti, kun siihen kirjaa ajetut kilometrit. Lisätietoja-kenttään
voi kirjata lyhyesti selityksen, mitä varten matka on tehty.”
Suomen Vuokranantajien vuokraseurantapohja on tehty helpottamaan vuokraustoiminnan tulojen ja menojen seurantaa sekä veroilmoituksen täyttämistä. Pohjan avulla on helppo seurata jatkuvasti vuokratuloja sekä verovähennyskelpoisia menoja, jolloin veroilmoituksen täyttö helpottuu.
Lue myös: Mitä vuokratuloista saa vähentää?