Kun yksityishenkilö toimii vuokranantajana, vuokratulot lasketaan verotuksessa pääomatuloiksi, vaikka toiminta olisi laajaakin. Pääomatuloista maksetaan 30 prosenttia veroa 30 000 euroon asti. Ylimenevältä osalta veroprosentti on 34. ”Pääomatulot verotetaan yhtenä kokonaisuutena, eli kaikki mahdolliset pääomatulot lasketaan yhteen, olivatpa ne vuokratuloja, myyntivoittoja tai osinkotuloja”, lakiasiainjohtaja Kati Malinen Veronmaksajain keskusliitosta muistuttaa.
Vuokratuloista saa vähentää tulonhankkimiskulut samaan tapaan kuin muistakin tuloista. ”Lainsäädännössä asiaa ei yksityiskohtaisemmin määritellä, mutta verohallinto on antanut ohjeistuksia. Oikeuskäytäntöäkin on jonkin verran. Pääsääntö on, että jos kulut ovat aiheutuneet vuokraustoiminnan harjoittamisesta, ne saa vähentää vuokratuloista”, Malinen toteaa. Olennaista on huomioida, että verovähennysoikeus koskee ainoastaan sellaisia asuntoja, jotka ovat vuokrauskäytössä. Pelkkä aikomus ei riitä.
”Jos on itse asunut asunnossa tai saanut asunnon perintönä, juoksevat kulut saa vähentää vasta siitä lähtien, kun asuntoon on aktiivisesti alettu etsiä vuokralaista. Lisäksi asunto pitää vuokrata käypään hintaan – eli jos asunnon vuokraa vaikka sukulaiselle pelkkää yhtiövastiketta vastaan, asunto ei ole aidosti tulonhankkimistoiminnan käytössä. Tällöin vuokraustoiminnasta ei hyväksytä tappiota, eikä esimerkiksi asunnon hankkimislainan korkoja saa vähentää.”
Käypänä hintana pidetään markkinavuokraa. Jos muuta selvitystä ei ole, verohallinnon luontoisetupäätöksen mukainen vuokra, eli työsuhdeasunnon verotusarvoa vastaava vuokra, riittää. Ennen vuokralaisen muuttoa sisään huoneistoon tehdyn remontin kuluja ei saa vähentää vuokrakuluista, vaikka asunto olisi ostettu vuokrattavaksi ja vuokralainen olisi jo tiedossa. Asunto kannattaa siis aluksi antaa vuokralle siinä kunnossa kuin mitä se on. On myös mahdollista sopia vuokralaisen kanssa, että hän maalaa asuntoa itse. Silloin tarvikekulut voi vähentää, kunhan vuokralainen muuttaa sisään ensin.
Kun asunto on jo ollut vuokrattuna, remontin voi tehdä vuokralaisten välissä. Myös vastikkeet saa vähentää, vaikka asunto olisi tyhjillään remontin takia tai jos uutta vuokralaista ei ole löytynyt.
Vuosikorjaus vai perusparannus?
On tärkeää erottaa, milloin kyse on vuosikorjauksesta ja milloin perusparannuksesta, sillä vuosikorjauksen kulut saa vähentää kerralla, mutta perusparannuskulut vähennetään kymmenen vuoden aikana tasapoistoin. Vuosikorjauksesta on kyse, kun asunto pidetään kunnossa, mutta tasoa ei paranneta. Perusparannuksessa huoneiston tasoa nostetaan tai tehdään selkeitä muutoksia, kuten vaikka vaatehuone muutetaan saunaksi, parveke lasitetaan tai huonejärjestystä muutetaan. ”Isoissa remonteissa voi olla kyse molemmista. Samoin, jos muovimatto on tullut tiensä päähän ja sen tilalle asennetaan parketti, tulisi mielestäni katsoa vuosikorjaukseksi se osuus, minkä uusi muovimatto olisi maksanut.
Ylimenevä osa olisi perusparannusta”, Kati Malinen selittää. Kalusteiden ja kodinkoneiden hankintahinnat saa vähentää kerralla, jos yhdenkään yksittäisen hankinnan hinta ei ylitä tuhatta euroa. Yli tuhat euroa maksaneen kalusteen tai kodinkoneen hinnasta vähennetään vuosittain 25 prosenttia menojäännöksestä, kunnes arvo on vuoden alusta lähtien enintään 1 000 euroa. Vuoden 2021 alusta rajaa korotettiin 1 200 euroon, mutta sillä ei ole vielä vaikutusta vuoden 2020 verotukseen.
Pääomavastikkeen saa vähentää, jos se tuloutetaan
Hoitovastikkeen ja vesimaksut saa ilman muuta vähentää vuokratuloista, mutta mahdollisen pääomavastikkeen vähennysoikeus perustuu siihen, miten se taloyhtiön kirjanpitoon merkitään. Jos pääomavastike tuloutetaan, sen saa vähentää vuokratuloista pääomatuloverotuksessa. Jos se rahastoidaan, vähennys tehdään vasta mahdollisesta myyntivoitosta.
”Vastikkeen määrällä ei ole merkitystä. Jos pääomavastike tuloutetaan, se vähennetään vuokratuloista, vaikka sen maksaisi kokonaan pois. Vähennys ei yleensä häviä, vaikka vuokratulot jäisivät pienemmiksi kuin kertasuoritus”, Malinen kertoo. Se, mitä ei voida vähentää vuokratuloista, voidaan vähentää muista pääomatuloista, tai jos pääomatuloja ei yhteensäkään ole tarpeeksi. 30 prosenttia alijäämästä vähennetään alijäämähyvityksenä ansiotuloista. ”Jos alijäämähyvityksen enimmäismäärä täyttyy eikä sekään riitä, vahvistetaan tappio, jonka saa vähentää tulevista pääomatuloista kymmenen vuoden kuluessa.”
Muutoksia voi olla luvassa
Pääomavastikkeen verovähennysoikeuteen on mahdollisesti tulossa muutoksia, joten sen lyhentäminen ennakoivasti saattaa olla kannattavaa. Hallitusohjelmaan on kirjattu, että mahdollisuutta rajoittaa taloyhtiölainojen verovähennysoikeutta vuokratuotoista selvitetään. Tämä selvitystyö on parhaillaan käynnissä valtiovarainministeriössä.
Suomen Vuokranantajat pyrkii vaikuttamaan aktiivisesti siihen, ettei verovähennysoikeuteen tehtäisi muutoksia. Sekä vuokratulot että vuokraustoimintaan liittyvät menot otetaan huomioon maksuperusteisesti, eli ratkaisevaa on, milloin raha näkyy tilillä tai lähtee tililtä. Jos esimerkiksi vuokralainen maksaa tammikuun vuokran jo joulukuussa, se on joulukuun tuloa. Lyhytaikaisessa vuokraustoiminnassa kulut voidaan vähentää siltä ajalta, jonka asunto on ollut vuokrauskäytössä. Jos asunnosta on ollut vuokralla vain osa, kulut voidaan vähentää suhteessa vuokrattavan osan pinta-alaan.