Maria Friström esittelee Espoon Matinkylässä vuonna 1970 rakennetusta talosta ostamaansa yksiötä. 32 neliöön mahtuu keittiö, alkovi, kylpyhuone ja komerotila. Seiniä peittävät alkuperäiset, vuosien saatossa nuhjaantuneet tapetit, keittiössä kaapistot on purettu ja koko asunnosta lattian peittänyt muovimatto revitty irti. ”Huomenna tulee asbestipurkutiimi. Aika paljon löytyi asbestia, jopa tapettien alta. Minulle tuli tunne, että tapettiliimakin kannattaisi testata, kun jostakin luin, että 1970-luvulla liisterissä käytettiin joskus asbestia. Täältä sitä löytyi – ja nyt meni budjetti uusiksi”, Friström naurahtaa.
Kantapään kautta
Asuntosijoittamisen ajatus heräsi Kaliforniassa, jossa Friström asui useita vuosia. Siellä hän sai tutulta talousneuvojalta suosituksen ryhtyä asuntosijoittajaksi, teki tarjouksen myytävästä talosta ja osti ensimmäisen sijoitusasuntonsa.
Tätä seurasi muutto Suomeen kaksi vuotta sitten. Perhe kasvoi toisella lapsella, ja samalla asuntosijoittaminen alkoi toden teolla. Kahdessa vuodessa Friström on ostanut kahdeksan yksiötä, joista hän on lähes kokonaan itse kunnostanut viisi. Asunnot sijaitsevat Espoossa, Porvoossa, Järvenpäässä, Turussa ja Helsingissä.
”Olen tehnyt, tehnyt väärin, purkanut ja tehnyt uudestaan, usein vauva kainalossa – ja oppinut valtavasti. Saan merkityksellisyyttä siitä, että voin remontoida huonokuntoisesta asunnosta kivan kodin jollekin.”
Friströmillä ei ollut aikaisemmin minkäänlaista remonttikokemusta. Hän on oppinut YouTube-videoista ja kirjallisuudesta sekä ammattilaisia konsultoimalla.
Vetovoimaa ja pitovoimaa
Maria Friström suunnittelee jokaisen asunnon yksilöllisesti ja valitsee materiaalit sekä sävyt tietty vuokralaispersoona mielessä. Hän selaa puhelintaan ja näyttää Instagram-tililtään kollaasikuvia, joissa on visioitu Matinkylän yksiö valmiina. Tyylin Friström on nimennyt Bold Scandi Suiteksi. Värit ovat mustaa ja valkoista, sisustus minimalistista, ilme avara ja valoisa.
”Kun kuulin, että täällä ovat hyvät nettiyhteydet, syntyi ajatus nuoren, modernin miehen asunnosta. Lähellä ovat kuntosali, koripallokenttä ja jäähalli, kävelymatkan päässä meri, pihalla grilli ja metro melkein vieressä. Ne kaikki natsaavat hyvin yhteen tämän suunnitelman kanssa.”
Friström tarttuu tottuneesti sorkkarautaan ja alkaa vääntää irti listoja kylpyhuoneen oven päältä. Kylpyhuone on uusittu muutama vuosi sitten tehdyn putkiremontin yhteydessä. Värit eivät ihan ole Friströmin mieleen. Lattia ehkä maalataan, tai siihen laitetaan mikrosementtiä, mutta tämä jää vielä harkittavaksi.”Se, että putkiremontti oli tehty, helpotti ostopäätöstä. Mutta jos hinta vain on oikea, voin ostaa asunnon, johon putkiremontti on vasta tulossa.”
Muita asunnon ostokriteereitä hänelle ovat sijainti ja vuokrattavuus, eli alueen karisma ja viihtyisyys; onko alue kasvussa, onko työpaikkoja, kouluja, miltä tilastot näyttävät. Alueella pitää olla vetovoimaa, mutta myös pitovoimaa eli niitä tekijöitä, jotka vaikuttavat siihen, että ihminen viihtyy.
Kohteesta pitää saada positiivista kassavirtaa 70 prosentin lainaosuudella. Remontoimalla Friström kasvattaa arvonnousupotentiaalia. Lisäksi taloyhtiön on oltava hyvä ja proaktiivinen; siinä pitää olla laadittu ja toteutettu remonttisuunnitelma, realistinen vastike, sen talouden on vastattava korjaushistoriaa ja maksusuoritukset tuloutetaan, kun se on mahdollista. Lisäksi on tärkeää, että taloyhtiössä on hyvä yhteishenki, eikä se ole riitainen.
”Olen tosi hifistelijä”, nauraa Friström iloisesti ja osoittaa sorkkaraudalla viidennen kerroksen ikkunoista avautuvia avaria näkymiä. ”Jokaisessa asunnossa pitää olla jotain ekstraa. Niin kuin tässä on luontoa, valoa, kivat naapurit ja metro sekä palvelut vieressä.”
Prosessi hallussa
Ylälista on tiukasti kiinni seinässä, mutta Friström lisää hieman voimaa, ja lista irtoaa. Listakasa lattialla kasvaa ja purku etenee. Viisi jo valmistunutta remonttia on tehnyt prosessin kulun selkeäksi. Kun kaupat on tehty, Friström ottaa heti yhteyttä sekä isännöitsijään että tekniseen isännöitsijään ja selvittää, mitä vaatimuksia taloyhtiöllä on remontin suhteen.
”Asbestikartoitus on supertärkeä ja ensisijainen asia. Kerran aloimme purkaa keittiön kaappeja ennen kartoitusta sillä seurauksella, että laattoja irtosi seinästä ja ilmaan pääsi asbestia, jota tietenkin itse hengitimme ja jonka poistaminen tuli kalliiksi”, Friström kertaa.
Hän kertoo pyytävänsä sähkömiehen jo varhaisessa vaiheessa arvioimaan tilanteen. ”Sitten teen suunnitelman remontista ja ilmoitan siitä taloyhtiölle lupaanomuksella, jos kyseessä on laajempi remontti. Tärkeää on noudattaa lakia ja taloyhtiön ohjeita myös siinä, minä päivinä ja aikoina remonttia saa tehdä. Ilmoitustaululle laitan tiedon remontista ja naapureille käyn viemässä suklaarasian remontin haittoja pahoitellen.”
Arvon nousulla uutta lainaa
Ulko-ovi käy ja sisään tulee Maria Friströmin veli ja yhtiökumppani Thomas Essén. Kesällä he perustivat asuntosijoitusosakeyhtiön, jonka kolmas osakas on Friströmin aviomies. Essén asuu Tukholmassa, mutta käy välillä muutaman päivän ajan auttamassa sisartaan remontoinneissa. Puhelinyhteydet ja sähköposti ovat tiuhassa käytössä muuna aikana. Remontoijat pitävät pienen palaverin. Sovitaan, että jatketaan listojen irrottamista, korjataan kattoa ja jos ehditään, maalataan se. Vielä kerrataan hetki keittiösuunnitelmaa. Kun asbesti on purettu, voidaan seinät maalata ja aloittaa kaapistojen asennus. Mustat kaapistot on valmistettu kotimaisesta biomassasta, tasot puolestaan kestävästä kierrätysmateriaalista.
”Olen tosi innoissani suomalaisista innovaatioista. Haluan aina tehdä jotakin ekstraa, ja tässä asunnossa se on satsaus kestäviin, ekologisiin materiaaleihin. Monet kyllä sanovat, että eihän vuokra-asunnon remonttia kannata tehdä kalliilla, mutta olen eri mieltä.”
Friström kertoo saavansa remontista suurta iloa, joka moninkertaistuu, kun hän näkee vuokralaisen arvostuksen. ”On siinä myös liiketoiminnan näkökulma. Se on tärkeä sijoittajalle, joka haluaa kasvattaa salkkuaan.” Friström selittää, että kun remontti on valmis, hän pyytää välittäjältä hinta-arvion asunnolle. Tavoite on saada yli 20 prosentin arvonnousu asunnon velattomalle hinnalle.
”Jos 10 000 euron remontilla saa 30 000 euron arvonnousun, kuten tämän kohteen tavoite on, niin remonttiin sijoitetun pääoman tuotto on mielestäni aika huikea.” Uutta hinta-arviota käyttäen Friström hakee uudelleenrahoitusta siten, että laina-aste on jälleen 70 prosenttia. ”Eli jos arvo nousee 30 000 euroa, vapautuu siitä 21 000 euroa vakuusarvoa seuraavan asunnon ostoa varten.” Friström kertoo opiskelevansa sijoittamista joka päivä.
”Luen vuodessa noin 50 kirjaa asuntosijoittamisesta, liiketoiminnasta tai itsensä kehittämisestä. Kahden pienen lapsen kanssa se onnistuu, kun kuuntelee kirjat äänikirjoina”, hän kertoo.” On hienoa huomata, että koko ajan oppii uutta ja kehittyy. Välillä tietysti jännittää ja pelottaakin. Jos ei tuntuisi missään, niin ei myöskään kehittyisi.”
Jatkossa hän kuitenkin aikoo jättää remontin toteuttamisen entistä enemmän ammattilaisille. ”Keskityn suunnitteluun, yrityksen kehittämiseen, strategiaan ja kumppanuuksien luomiseen sekä uusien kohteiden löytämiseen ja markkinointiin.”
Innostavat kohtaamiset
Remontin on suunniteltu valmistuvan reilun kuukauden kuluttua. Friström kuitenkin toteaa, että viivytyksiin on syytä varautua. ”Kyse ei ole siitä, tuleeko viivytyksiä, vaan siitä, milloin ne tulevat.” Kun kaikki on valmista, tulee tekninen isännöitsijä tekemään lopputarkastuksen. Hänen todettuaan remontin oikein tehdyksi, merkitään se isännöintitodistukseen. Sitten onkin vuorossa asunnon vuokraaminen.
”Haastattelen vuokralaiset ja vuokraan asunnon aina itse. Tykkään siitä, niin kuin koko tästä toiminnasta.” Friström kuvailee rautakauppiaiden, teknisten isännöitsijöiden, urakoitsijoiden, putki- ja sähkömiesten ja tietysti vuokralaisen kanssa tehtyä yhteistyötä antoisaksi. ”Ihmisten kohtaaminen antaa minulle erittäin paljon. Joskus sitä huomaa käyvänsä syvällistä keskustelua remonttitöiden lomassa heistä jonkun kanssa.”
Maria Friströmin Instagram-tili: @marialovesrealestate