Pidimme hiljattain webinaarin vuokratulojen verotuksesta, ja osallistujilta tuli runsaasti kysymyksiä paitsi ennakkoon myös tilaisuuden aikana. Kaikkiin ei valitettavasti ehditty webinaarissa vastata. Vastaamatta jääneitä kysymyksiä on nyt koottu tähän blogiin. Webinaaritallenteen pääset katsomaan täältä.
Jos asunto on edelleen aktiivisesti vuokraustoiminnan käytössä, eli sitä tarjotaan vuokralle ja vuokralaista etsitään, kulut voidaan vähentää vuokratuloista normaalisti. Tämä koskee niin kiinteitä kuluja, kuten hoitovastikkeita, kuin remonttikulujakin. Vähennyskelpoisuus päättyy vuokraustoiminnan päättyessä, eli kun asunto otetaan omaan käyttöön tai laitetaan myyntiin.
1. Voiko vähennyksiä tehdä, kun asunto on tyhjillään vuokralaisten vaihtuessa tai remontin aikana?
Osaa askarrutti hoitovastikkeiden vähentäminen myös tilanteessa, jossa huoneistoa yritetään samanaikaisesti vuokrata ja myydä. Kun vuokralaista etsitään, asunto on vuokraustoiminnan käytössä ja kulutkin siis vähennyskelpoisia. Jos asunto saadaan myytyä ennen kuin uusi vuokralainen löytyy, voi vastikkeet vaihtoehtoisesti hyödyntää luovutusvoittoverotuksessa myyntikuluina.
2. Onko oma työ esim. remontissa vähennyskelpoista?
Ei ole. Omasta työstä ei voi tehdä vähennyksiä. Jos korjaa itse vuokralaisen aiheuttamia vahinkoja, voi vuokralaiselta kyllä vaatia vahingonkorvausta omasta työstä. Kuluttajariitalautakunnassa on hyväksytty korvaukseksi omasta työstä 20 euroa tunnilta.
3. Minne kalustevähennykset merkitään? Voiko aiemmin omassa käytössä olleesta kalusteesta vähentää jotain? Jos kalusteet on kerran vähennetty todellisten kulujen mukaan, voiko tulevina vuosina tehdä kaavamaisen kalustevähennyksen? Koskevatko samat säännöt loma-asuntoja?
Kalusteiden ja kodinkoneiden osalta kulut voidaan vähentää ensinnäkin todellisten hankintakustannusten mukaan. Jos asunto vuokrataan kokonaan kalustettuna, voidaan käyttää myös kaavamaista kalustevähennystä, joka on 40 euroa kuukautta kohti yksiöstä tai huoneesta, ja 60 euroa kuukautta kohti suuremmista asunnoista.
Vähennys merkitään vähennystavasta riippumatta veroilmoituksella kohtaan ”Muut kulut”.
Vuokraustoiminnan käyttöön voidaan ottaa aiemmin yksityistaloudessa käytössä ollut esine (esimerkiksi huonekalu tai kodinkone). Verohallinnon oheen mukaan hankintamenona pidetään tällöin esineen käypää arvoa sillä hetkellä, kun se otetaan vuokraustoiminnan käyttöön. Hankintameno ei kuitenkaan voi olla suurempi kuin esineen alkuperäinen hankintameno.
Valitun vähennystavan on pysyttävä lähtökohtaisesti samana. Jos siis on kerran vähentänyt kalusteiden kulut todellisten hankintakustannusten mukaan, ei voi tehdä tulevina vuosina kaavamaista kalustevähennystä tai toisin päin. Vähennystapaa on mahdollista muuttaa olosuhteiden muuttuessa kuten silloin, kuin koko asunnon kalustus uusitaan.
Kalustemenot vähennetään samoin säännöin myös loma-asuntojen kohdalla. Jos loma-asuntoa kuitenkin vuokrataan vain satunnaisesti, tulee kaavamaisen kalustevähennyksen osalta käyttää päiväkohtaista vähennystä, jonka määrä on 1,30 euroa/päivä (huone tai yksiö) tai 2,00 euroa/päivä (kaksio tai suurempi asunto).
4. Miten vakuutusmaksut vähennetään?
Vuokra-asuntoon tai -kiinteistöön otetun vakuutuksen kulut ovat vuokratulojen verotuksessa vähennyskelpoisia, ja ne merkitään veroilmoituksessa kohtaan ”Muut kulut”. Maksu merkitään vähennykseksi sille vuodelle, jona se on maksettu, vaikka vakuutuskausi ulottuisikin seuraavan verovuoden puolelle.
Vuokraustoimintaan liittyvien matkojen kulut voidaan vähentää verotuksessa. Matkakuluja voi syntyä esimerkiksi vuokralaisen vaihtuessa tai asunnon tarkistuksen tai korjauksen yhteydessä. Vähentää voidaan suorat matkakustannukset – myös ulkomailta – sekä muut matkasta johtuneet todelliset menot kuten majoituskustannukset ja todelliset kulut elantomenojen lisääntymisestä. Kaavamaista päiväraha- tai ateriavähennystä ei kuitenkaan voi tehdä.
5. Mitkä matkakulut voi vähentää? Koskeeko vähennysoikeus matkakuluja ulkomailta? Entä muut matkaan liittyvät kustannukset?
Jos matkaan yhdistetään myös vapaa-ajan matkailua, ei kustannuksia voida vähentää täysimääräisesti vuokratuloista. Näin voi olla usein esimerkiksi silloin, kun ulkomailla asuva vuokranantaja matkustaa suomeen vuokraustoimintaa varten, mutta tapaa samalla esimerkiksi Suomessa asuvaa perhettään tai ystäviään.
6. Vähentävätkö yhteisomistajat kulut omistusosuuksien vai todellisten maksamisten mukaan?
Verotuksessa tulot ja menot jaetaan omistussuhteiden mukaisessa suhteessa, eli kukin omistaja vähentää vain oman laskennallisen osuutensa kuluista veroilmoituksessaan riippumatta siitä, kuka kulut on todellisuudessa maksanut. Jos esimerkiksi kaksi henkilöä omistaa asunnon puoliksi, he ilmoittavat kukin 50 % saaduista vuokratuloista ja vähennyskelpoisista menoista.
Vuokraustoiminnan tulot ja menot kannattaa kerätä yhteen, minkä jälkeen kaikki yhteisomistajat täyttävät omat veroilmoituksensa oman omistusosuutensa mukaisesti. Omaan veroilmoitukseen syötettyjä tietoja ei valitettavasti saa suoraan OmaVerossa siirrettyä esitiedoiksi toisen yhteisomistajan veroilmoitukselle, vaan kaikkien yhteisomistajien tulee täyttää tiedot manuaalisesti itse.
Omistussuhteet voivat myös vaihtua kesken verovuoden. Tulot ja menot ilmoitetaan tällöin kulloisenkin omistusosuuden mukaan.
Jos joku yhteisomistajista asuu asunnossa, ja hän maksaa muille omistajille vuokraa, tekevät muut veroilmoituksensa normaalisti tulo- ja menotietojen mukaan. Tällaisissa tilanteissa voi myös herätä kysymys siitä, onko asunto vuokrattu alihintaan, jolloin verotuksessa hyödynnettävää tappiota ei voi syntyä. Alihintaan vuokrauksesta on kerrottu tarkemmin Verohallinnon ohjeessa täällä. Asunnossa asuvalle kyse on omasta käytöstä, eikä hän voi vähentää menoja verotuksessa, kun hänellä ei ole kyseisestä asunnosta vuokratulojakaan.
7. Voiko sijoitusasuntolainaan liittyviä kuluja vähentää? Miten korot vähennetään? Koskeeko ASP-lainaa samat säännöt?
Lainan sivukulut, kuten pankin palvelumaksut, järjestelypalkkiot sekä muut lainaan liittyvät kulut, ovat vähennyskelpoisia suoraan vuokratuloista siltä ajalta, kun asunto on vuokrattuna ja asuntoa, johon laina kohdistuu, käytetään tulonhankkimistarkoitukseen. Kuluja voi syntyä paitsi lainaa nostettaessa myös lainoja kilpailuttaessa. Vähennyskelpoisia ovat myös lainan korkosuojaukseen liittyvät kulut. Lainan takaisinmaksuturva kuitenkin rinnastetaan verohallinnon ohjeen mukaan henkivakuutusmaksuun, joka ei ole vähennyskelpoinen vuokratulojen verotuksessa.
Osakekirjan sähköistämiseen liittyvien maksujen osalta verohallinto on katsonut, että ne tulee lisätä huoneiston hankintamenoon, eikä niitä siten voida vähentää vuokratulojen verotuksessa.
Lainan korot ovat vähennyskelpoisia pääomatuloista, kun lainaa pidetään tulonhankkimislainana. Näin on käytännössä silloin, kun laina kohdistuu vuokrattuun asuntoon, ja asunnosta peritään käypää vuokraa. Korkoja ei vähennetä kuitenkaan suoraan vuokratuloista, vaan erikseen kaikista pääomatuloista. Veroilmoitukselta tulee tarkistaa, että lainan käyttötarkoitus on merkitty tulonhankkimislainaksi. Ohjeet tähän löytyvät veroilmoitusohjeestamme täältä.
Myös ASP-lainalla hankitun asunnon vuokraaminen on mahdollista ASP-lainsäädännön ja lainan ehtojen sallimissa rajoissa. Tällaisenkin lainan korot ovat vähennyskelpoisia, jos asunto on tulonhankkimistoiminnan käytössä.
Lisätietoa asuntosijoittajan verotuksesta, kaikille avoimia materiaaleja:
- Kannattaako asuntosijoittaminen yrityksen kautta? (julkaistu 1/2024)
- Näin teet ja tarkistat vuokraustoiminnan veroilmoituksen (julkaistu 1/2024)
- Kartta asuntosijoittajan veroviidakkoon – blogi (julkaistu 11/2022)
- Liity Suomen Vuokranantajien jäseneksi täällä!
