Jo vuonna 2022 nähtiin poikkeuksellisia lukuja esimerkiksi asuntojen hintojen laskussa sekä korkojen nousussa 12kk:n Euriborin noustessa peräti 3,5 prosenttiyksikköä. Kun valitaan historiaan jäävää vuotta, se on kuitenkin 2023.

Vuosi on sisältänyt historiallisia lukuja toinen toisensa perään. Toista vastaavanlaista tuskin tulemme hetkeen näkemään, vaikka viime vuodet ovatkin opettaneet ”älä ennusta, pieleen menee kuitenkin”.

Suomalaisen asuntomarkkinan ominaispiirteisiin eivät kuulu merkittävät hintaheilahtelut, paitsi 30 vuoden välein

Vaikka finanssikriisi iski globaalisti erittäin kovaa, ei se todellisuudessa riittänyt painamaan asuntojen hintoja Suomessa vuositasolla laskuun. Tämä tarkoittaa, että vastaavanlaisia miinusmerkkejä, joita tässä laskumarkkinassa koetaan, on nähty viimeksi vuonna 1993 (-7,6 %).

Itse asiassa miinusmerkit ovat loistaneet poissaolollaan lähes tyystin, sillä vuoden 1993 jälkeen ainoastaan vuosina 2001, 2014 ja 2015 vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat vuositasolla laskeneet. Mainituista vuosista yhtenäkään lasku ei lisäksi ole ylittänyt edes yhtä prosenttia.

Viime vuonna hinnat laskivat koko maan tasolla 4,1 % ja tämä vuoden osalta nähdään todennäköisesti vielä suurempi lasku.

Sekä vuokranantajat että vuokralaiset ovat eläneet poikkeuksellista aikaa

Vuokramarkkinoilla on riittänyt isossa kuvassa runsaasti tarjontaa, ja tarjolla olevan kohdemäärän kasvu lähentelee jo 300 prosenttia viimeisen kymmenen vuoden aikana.

Kun tarkastellaan vuoden 2019 tammikuuta ja kuluvan vuoden syyskuuta, on vuokrailmoitusten lukumäärä lisääntynyt kymmenessä suurimmassa kaupungissa järjestyksessä eniten seuraavasti: Espoo-Kauniainen (135 %), Helsinki (127 %), Vantaa (126 %), Tampere (73 %), Turku (61 %) ja Lahti (35 %). Toisaalta kohdemäärät ovat alkaneet jo laskea osassa kaupungeista kuten Jyväskylässä.

Kaiken kaikkiaan vuosi on osoittanut jälleen kerran vuokramarkkinan paikallisuuden. Esimerkiksi Turku 2 -alueella kolmioiden ja sitä suurempien asuntojen vuokrat ovat nousseet vuodessa 4,4 %, kun Espoo-Kauniaisen kaksioiden vuokrat ovat laskeneet -1,0 %. Eroa on siis peräti 5,4 prosenttiyksikköä.

Pitkään on eletty kroonista asuntovajetta, joka on saatu kurottua umpeen vasta viime vuosina. Vuokralaisilla on ollut varaa valita, minkälaisen asunnon he haluavat. Näin ollen vuokramarkkinan paikallisuuden lisäksi vuokranantajalla ja kodilla on väliä. Haastavassa markkinassa pärjää vuokranantaja, joka tarjoaa selkeällä ilmoituksella viihtyisää kotia hyvältä sijainnilta palvelualttiisti. Astianpesukoneella, parvekkeella ja ilmalämpöpumpulla pärjää tokin vieläkin paremmin.

Finnairia, muttei asuntoja

Vaikka asuntokauppamarkkinan uutisoidaan piristyneen, on tosiasia, että asuntokauppoja on tehty tänä vuonna hieman alle 45 000. Finanssikriisikään ei vedä vertoja luvulle, vaan on mentävä vuoteen 2003, jolloin kauppamäärät ovat viimeksi olleet alle 50 000. Ihmiset ovat sen sijaan innostuneet varsin volatiilista Finnairin pörssiosakkeesta (OP:n henkilöasiakkaiden ensiostona ostetuin osake vuosina 2021–2023).

Kuitenkin viimeaikaiset päätökset voivat kääntää kehityksen – varainsiirtovero laskee, asuntolainakatto palautetaan 90 prosenttiin ja korkonäkymä on laskeva. Ennustan vuoden 2024 olevan käännekohta – Finnair-buumi laskee ja asuntokauppamäärät nousevat.

Vuokra-asuntojen tavoin myytävien asuntojen määrä on noussut merkittävästi muutaman vuoden aikana. Tosin sama määrä asuntoja kuin syyskuussa 2023 (63 700) oli tarjolla myös vuonna 2019, joten historiallisiin lukuihin ei päästä. Toisaalta uudet valmistuvat asunnot lisäävät tarjontaa vielä arviolta kolmen kuukauden ajan, jonka jälkeen alkaa kohdemäärien lasku. Tämän hetken runsas kohdemäärä kuitenkin tarjoaa selviä ostopaikkoja, ja myös tammikuussa julkaistavan Vuokranantajakysely 2024:n vastaukset osoittavat samaan suuntaan.

Asuntorakentamisen vapaapudotuksessa palataan reilu seitsemän vuosikymmentä taaksepäin  

VTT ennusti vuonna 2012 vuosittaiseksi asuntotuotantotarpeeksi 24 000–29 000. Vuonna 2020 ennustetta päivitettiin ylöspäin, ja skenaariosta riippuen asuntotuotantotarve on vuosittain 30 000–35 000.

Vuodesta 1995 vuoteen 2022 asuntoja on aloitettu keskimäärin vuosittain 33 000. Pelkästään vapaarahoitteisia (ilman valtion tukea rakennettavat) kerrostaloaloituksia on ollut keskimäärin 21 000 vuosien 2015 ja 2022 välillä, kun tänä vuonna aloituksia on alle 3 800.

Tämä tarkoittaa 82 prosentin vapaapudotusta keskiarvosta. Asuntojen rakennusaloituksissa ei puhuta finanssikriisistä eikä 90-luvun lamasta, vaan palataan reilu seitsemän vuosikymmentä taaksepäin vuoteen 1948.

Kaupungistuminen on palannut raiteilleen, historiallisia lukuja siinäkin

Asuntomarkkinoilla oleellinen tekijä on väestökehitys, joka pienentää tai kasvattaa asuntokysyntää. Kuluneena vuotena olemme nähneet kaiken muun lisäksi myös historiallista liikettä väestönmuuton suhteen.

Kuudessa suurimassa kaupungissa (pl. Vantaa) kasvu on suurinta 50 vuoteen, osassa jopa 70 vuoteen. Olemme siis palanneet koronaa edeltävällä ajalle kaupungistumisen osalta. Taustasyynä on varmasti osittain koronan aikana patoutunut muuttoliike, mutta myös osoitus riittävän vuokra-asuntotarjonnan vaikutuksesta – ihminen pystyy muuttamaan itselleen sopivalle alueelle.

Tämän otsikon alle voisi lisätä vaikka mitä historiallisia asuntomarkkinaan vaikuttavia lukuja, kuten esimerkiksi yksineläjien määrän kasvaminen uuteen ennätykseen (1 323 901) tai syntyneiden määrä tilastohistorian alhaisimpaan lukemaan (tammi-syyskuu 32 739). Näistä vuotta 2023 ei kuitenkaan muisteta, sillä vastaavantyyppiset luvut tulevat tekemään ennätyksiä todennäköisesti vuosi toisensa perään.

Historiallisten lukujen vuosi opettaa

Asunto- ja vuokramarkkinoihin vaikuttavat lukuisat tekijät, joista osa on tässä blogissa esiteltyjä. Näiden lisäksi historiallisia lukuja on niin ikään tehty muissakin asuntomarkkinoihin vaikuttavissa tekijöissä kuten asuntolainakannassa, joka laski ensimmäistä kertaa sitten 1997 toukokuun.

Vuokranantajat muistavat vuoden 2023 keskimääräistä haasteellisempana. Vuokranantaja-barometrimme tuloksia tarkasteltaessa päällimmäisinä syinä ovat hoito- ja korkokulujen merkittävä kasvu. Lisäksi haasteet löytää vuokralaisia ovat olleet koholla.

Loppujen lopuksi – mielestäni haastavat ajat ovat parhaita hetkiä olla mukana. Ne jättävät muistijäljen ja opettavat. Suhdanteita tulee ja menee, mutta hyvä vuokranantajuus säilyy. Rauhallista joulunaikaa ja tsemppiä vuokranantajan vuoteen 2024!