Taloyhtiöiden vastikerästit ovat nousseet keskusteluun inflaation ja korkotason noustua viimeisen vuoden aikana. Erityistä huolta on kannettu taloyhtiöistä, joissa on suuria vaihtuvakorkoiseen viitekorkoon sidottuja taloyhtiölainoja. Asia on tärkeä, koska viime kädessä taloyhtiön osakkaat vastaavat paitsi hoitokuluista myös taloyhtiölainoista yhteisvastuullisesti.
Onneksi taloyhtiöillä on myös keinoja puuttua vastikerästeihin. Mitä taloyhtiöt siis voivat tehdä?
Hallituksen ja isännöitsijän tulee seurata vastikkeenmaksua
Taloyhtiöissä on syytä seurata aktiivisesti osakkaiden vastikkeenmaksua ja puuttua maksuongelmiin ripeästi. Käytännössä taloyhtiön päivittäistä maksuliikennettä valvoo isännöitsijä ja taloyhtiön kirjanpidosta vastaava kirjanpitäjä. Osakkaiden mahdollisiin maksuviiveisiin ja -rästeihin voidaan puuttua matalalla kynnyksellä esimerkiksi lähettämällä maksuhuomautus. Maksuhuomautukseen voidaan lisätä korkolain mukainen viitekorko sekä maksu maksuhuomautuksen lähettämisestä. Parhaimmassa tapauksessa rästien taustalla on inhimillinen unohdus, ja osakas maksaa rästinsä heti huomautuksen saatuaan.
Myös hallituksen olisi hyvä vähintään kokouksissa käydä läpi vastikkeenmaksun tilanne. Jos jollekin osakkaalle on kertynyt vastikerästejä jo vähintään kahden kuukauden vastikkeita vastaava summa, voi hallitus antaa osakkaalle varoituksen. Varoituksessa kerrotaan mahdollisuudesta ottaa huoneisto taloyhtiön hallintaan, mikäli osakas ei maksa erääntyneitä vastikkeita. Vielä varoituksen antamisen jälkeenkin osakkaalla on mahdollisuus korjata tilanne maksamalla rästinsä ja taloyhtiölle varoituksen antamisesta syntyneet kulut.
Huoneisto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan
Jos osakas ei saamastaan varoituksesta huolimatta maksa vastikerästejään, voi taloyhtiön hallitus kutsua koolle yhtiökokouksen päättämään huoneiston hallintaanotosta. Hallintaanotto edellyttää, että vastikerästien määrä on olennainen. Kyse on kokonaisarviosta, mutta oikeuskäytännössä olennaisena on pidetty yleensä kolmen kuukauden vastikkeita vastaavaa määrää. Kolmen kuukauden rästikertymä tulisi olla kasassa hallintaanotosta päättävän yhtiökokouksen pitohetkellä. Ennen kokousta on siten vielä syytä tarkistaa, onko osakas maksanut rästit vai ei. Jos rästit on maksettu, hallintaanottoperustetta ei enää ole.
Hallintaanotto on taloyhtiölle yleensä hyvin tehokas keino puuttua osakkaan maksamatta jättämiin vastikkeisiin. Yhtiökokouksen päätöksellä huoneisto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan enintään kolmeksi vuodeksi kerrallaan. Hallintaanotolla ei puututa huoneiston omistukseen, mutta sen hallinta siirtyy osakkaalta taloyhtiölle.
Hallintaanoton jälkeen taloyhtiö vuokraa huoneiston. Jos hallintaanotettu huoneisto on valmiiksi vuokrattu eikä hallintaanotto johdu vuokralaisesta, on taloyhtiön tehtävä vuokrasopimus ensisijaisesti siinä jo asuvan tai tilaa hallinnoivan vuokralaisen kanssa. Jos taas osakkeenomistaja on asunut huoneistossa itse, on tämän vapautettava huoneisto vuokrausta varten. Viime kädessä taloyhtiö voi turvautua häätöön. Jos huoneisto ei ole riittävän hyvässä kunnossa vuokrausta varten, on taloyhtiöllä oikeus tehdä siihen tarvittavat korjaukset osakkeenomistajan lukuun. Saamastaan vuokrasta taloyhtiö voi periä huoneiston hallintaanottamisesta aiheutuneet kustannukset, mahdolliset korjauskustannukset, vastikerästit sekä hallintaanoton aikana erääntyvät vastikkeet. Mahdollinen ylimenevä osa tilitetään osakkeenomistajalle.
On hyvä tunnistaa, että huoneiston hallintaanotto on määrämuotoinen prosessi, jossa taloyhtiön on noudatettava laissa säädettyä menettelyä. Mikäli taloyhtiön isännöitsijä ei hallitse hallintaanottoprosessia kunnolla, on oikea toimintatapa eri vaiheissa hyvä varmistaa alan asiantuntijalta.
Vastikerästejä voidaan periä myös velkomuskanteella
Aina hallintaanottokaan ei riitä vastikerästien kattamiseen. Voi olla, että hallintaanotettua huoneistoa ei saada vuokrattua tai siitä saatavalla vuokralla ei saada katettua syntyneitä rästejä. Hallintaanoton sijasta tai sen rinnalla taloyhtiön on mahdollista periä saataviaan sekä vapaaehtoisella perinnällä että oikeusteitse. Oikeudellinen perintä tarkoittaa sitä, että taloyhtiö tekee tuomioistuimelle velkomuskanteen, jossa se vaatii maksamatta jääneitä vastikkeita korkoineen ja kuluineen maksettavaksi. Tuomioistuimen antamalla päätöksellä osakas velvoitetaan maksamaan rästinsä taloyhtiölle, ja viime kädessä saatavat peritään ulosoton kautta.
Velkomustuomiosta on hyötyä silloin, jos osakkaalla on tuloja tai omaisuutta, jota voidaan tarvittaessa ulosmitata. Aina näin ei ole, ja taloyhtiön kannattaakin arvioida oikeudellisen perinnän kannattavuutta huolellisesti esimerkiksi yhdessä alaa tuntevan juristin kanssa.
Huoneiston ostaja vastaa myyjän vastikerästeistä
Taloyhtiö pystyy turvaamaan saataviaan myös huoneiston myynnin yhteydessä. Lain mukaan huoneiston uusi omistaja vastaa edellisen maksulaiminlyönneistä. Uuden omistajan vastuun enimmäismäärä on yhtä suuri kuin yhtiövastikkeen yhteenlaskettu määrä siltä kuukaudelta, jona omistusoikeus siirtyy, ja sitä välittömästi edeltävältä viideltä kuukaudelta.
Asunto-osakkeen ostajalle tämä tarkoittaa vastaavasti sitä, että ennen kaupantekoa on syytä selvittää, rasittaako ostettavaa huoneistoa edellisen omistajan maksamatta jättämät vastikkeet ja ottaa tämä huomioon huoneistosta maksettavassa hinnassa. Tieto osakkaan vastikerästeistä taloyhtiölle on kirjattu isännöitsijäntodistukseen. Jotta mahdolliset vastikerästit eivät tule yllätyksenä, on kaupantekotilaisuuteen syytä pyytää vielä tuore isännöitsijäntodistus tai muutoin selvittää isännöitsijältä, onko tilanne muuttunut aiempaan isännöitsijäntodistukseen kirjatusta.
Isännöitsijäntodistuksesta selviää myös se, onko taloyhtiö ottanut huoneiston hallintaansa. Jos huoneisto on kaupantekohetkellä hallintaanotettu, ei hallintaanotto purkaudu automaattisesti kaupan myötä. Uusi omistaja saa kuitenkin huoneiston hallintaansa, jos hän maksaa edellisen omistajan vastikerästit ja hallintaanotosta taloyhtiölle aiheutuneet kustannukset.
Selvitä oman taloyhtiösi vastikesaatavat yhtiön tilinpäätöksestä
Yksittäinen taloyhtiön osakas ei pysty seuraamaan muiden osakkaiden vastikerästejä reaaliaikaisesti, mutta taloyhtiön tilinpäätöksestä selviää, mikä tilanne on ollut tilikauden päättyessä. Jokaisen osakkaan olisikin hyvä tutustua ennen kevään yhtiökokousta oman yhtiönsä tilinpäätökseen. Osakkaiden vastikerästit taloyhtiölle selviävät taseeseen kirjatuista saatavista.
Lisäksi osakas voi käyttää yhtiökokouksessa kyselyoikeuttaan ja tiedustella hallitukselta vastikkeenmaksun tilannetta. Jos tilinpäätökseen merkittyjen saatavien määrä on korkea ja noussut edellisestä vuodesta, kannattaa asia nostaa esille yhtiökokouksessa ja edellyttää hallitusta ryhtymään toimenpiteisiin.
Sanna Hughes
Toiminnanjohtaja
sanna.hughes@vuokranantajat.fi
040 044 0903