Yhtiökokoukset lähestyvät – vuokranantajia kaivataan enemmän hallituksiin

21.1.2023

Taloyhtiön kaksi päätavoitetta on hyvän asumisen järjestäminen ja asunto-omistuksen arvon ylläpitäminen tai jopa sen kehittäminen. Taloyhtiön tehtävänä on tuottaa turvallista, terveellistä ja viihtyisää asumista ja asumispalveluita sekä ylläpitää ja lisätä osakkeiden arvoa eli toisin sanoen palvella sen asukkaita ja osakkaita.

Taloyhtiön johtaminen on ensisijaisesti pitkäjänteistä suunnittelua taloyhtiön toiminnan ylläpitämiseksi ja kehittämiseksi, ja sen on huomioitava kiinteistön koko elinkaari sekä kestävä kehitys. Taloyhtiön hallinnon ja osakkaiden vastuulla on toimia niin, että kiinteistön arvo säilyy tai jopa nousee. Toiminnan tulee olla sellaista, että asunnoissa on viihtyisä ja mukava asua. Tämä tarkoittaa sitä, että taloyhtiön on kyettävä jatkuvasti tuottamaan osakkaiden ja asukkaiden tarvitsemia asumispalveluita tehokkaasti, taloudellisesti ja suunnitelmallisesti.

Milloin viimeksi osallistuit yhtiökokoukseen? Oletko osakkaana jättänyt yhtiökokouksen aina väliin sillä ajatuksella, että päättäkööt muut puolestani? Pelkäätkö, että joudut hallitukseen, jos osallistut yhtiökokoukseen? Yhtiökokous on osakkaan tärkein kokous vuodessa. Siellä tehdään päätöksiä, joilla on suora vaikutus asumiskustannuksiin ja tuleviin korjaushankkeisiin.

Ylin toimivalta on yhtiökokouksella (AOYL 6:2.1). Yhtiökokouksen päätösvaltaan kuuluu esimerkiksi päättää merkittävimmät asumiseen ja asumiskustannuksiin liittyvät päätökset. Yhtiökokoukselle kuuluu myös taloyhtiön yleinen toimivalta, jollei laissa tai yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Yhtiökokous myös valitsee hallituksen. Varsinainen yhtiökokous järjestetään taloyhtiössä kerran tai kahdesti vuodessa – riippuen siitä, mitä kunkin yhtiön yhtiöjärjestys asiasta mainitsee.

Hallitus sekä isännöitsijä muodostavat asunto-osakeyhtiön johdon. Asunto-osakeyhtiössä on aina oltava hallitus, jonka yhtiökokous valitsee (AOYL 7:1.1). Lisäksi yhtiölle valitaan isännöitsijä hallituksen toimesta, jos yhtiöjärjestyksessä on määräys valinnasta tai jos yhtiökokous näin päättää.

Asunto-osakeyhtiöiden kiinteistöjen peruskorjaus- ja -parannustarve kasvaa lähivuosina ja -vuosikymmeninä erittäin voimakkaasti. Jotta ikääntyvät talot ja niissä olevat kodit vastaavat paremmin erilaisten asukasryhmien muuttuvia tarpeita ja vaatimuksia, olisi enemmän kuin tervetullutta, että yksityiset vuokranantajatkin olisivat edustamassa hallituksessa osaamisellaan ja näkemyksillään yhtiön kehitysnäkemyksiä.

Yksityinen vuokranantaja ymmärtää arvon nousun kaikkien etuna

Ostaessaan sijoitusasuntoa kerrostalosta vuokranantaja ostaa todellisuudessa asunto-osakeyhtiön osakkeita – aivan kuten kaikki muutkin ostaessaan asunnon yhtiöstä. Sijoitusasunnon ostaja eroaa vain itse taloon muuttavasta osakkaasta siten, ettei sijoitusasunnon ostaja muuta asuntoon itse, vaan tarjoaa omistamaansa asuntoa kodiksi sitä tarvitsevalle. Kun taloyhtiötä hoidetaan hyvin, sijoituksen arvo kasvaa ja pääoma joka yhtiön asuntoon on sijoitettu, tuottaa asunnon ostajalle. Samalla tämä vuokranantaja pystyy tarjoamaan kodin sitä tarvitsevalle. Mitä paremmassa kunnossa asunto-osakeyhtiö on, sitä parempi tilanne on sijoittajalle. Tämä etu luonnollisestikin ulottuu kaikille osakkaille tasaveroisesti yhtä lailla. Vuokranantajaosakkaan edun mukaista on siten edistää taloyhtiön edunmukaisia päätöksiä. Sitähän se sijoittamisen ideologia on. Ei pelkästään tavoitella arvon säilymistä, vaan ollaan pikemminkin tukemassa taloyhtiössä niitä pyrkimyksiä, joilla saadaan nostettua yhtiön arvoa ja sen myötä asuntojen arvonnousua.

Hallituksen jäseneksi valitseminen vaatii valitun suostumusta, joka voidaan antaa ennen valintaa, sen aikana tai valinnan jälkeen. Sille ei kuitenkaan ole määrämuotoa eli se voidaan antaa suullisesti tai kirjallisesti. Hallituksen jäsenen ei tarvitse olla osakas, jos sitä ei erityisesti yhtiöjärjestyksessä vaadita. Tällöin hallituksen jäsenenä voi olla vuokralainen tai perheenjäsen tai jopa hallitusammattilainen. Yksityinen vuokranantaja on erityisen hyvä vaihtoehto hallitustyöskentelyyn. Vuokranantajaosakkailla on usein kokemusta useammasta kuin yhdestä taloyhtiöstä ja aktiivinen vuokranantajaosakas on taloyhtiölle todellinen voimavara. Näin hyviä käytänteitä sekä verkostoja saadaan varmasti parhaiten myös muidenkin hyödyksi.

Motivoituneiden, yksityisten vuokranantajien hallitusjäsenyys on siten enemmänkin lottovoitto yhtiöille. Taloyhtiön hallituksessa pääsee päätöksenteon ytimeen pitämään huolta kenties elämänsä suurimmasta sijoituksesta – omistamastaan asunnosta. Hallituksen tärkein tehtävä on tietää, mitä osakkeenomistajat haluavat ja ajaa koko taloyhtiön etua.

Hallituksen asema taloyhtiössä ei aina ole helppo ja hallitukset tekevät tätä vaativaa työtään vapaa-aikanaan. Isännöitsijän tehtävä palkattuna ammattilaisena on tukea, kannustaa ja tarvittaessa opastaa hallitusta työssään. Toimiva yhteistyö isännöinnin kanssa on hyvän hallitustyön edellytys.

Hallitus ja isännöitsijä – hyvin yhdessä toimiessaan Dream Team

Ideologisesti haluaisin edistettävän taloyhtiöiden tasa-arvoa ihmisten kotina. Unohdetaan yhteiskuntaluokkaiset puheet siitä, kuka on vuokralla ja kuka omistaa minkäkin huoneiston. Tärkeämpää on puhua mieluummin siitä, kuka missäkin kodissa asuu ja mitkä heidän tarpeensa tässä taloyhtiössä ovat. Ja sen ympärillä kehittää kiinteistöä pitkäjänteisesti ja ammattimaisesti, eri näkökulmia ja ammatillista osaamista hyödyntäen. Yhdessä eteenpäin katsoen – sama tavoitetila kirkkaana.

Oletettavaa on, että koti on meidän jokaisen tärkein paikka. Kotiin on mukava tulla, ja kodin tuntu alkaa jo pihamaalta. Taloyhtiössä olisi hyvä kaikkien siellä asuvien muistaa, että kotipiha on kaikkien asukkaiden kotipiha tasavertaisesti. Näin myös asunnon omistajat yhtä lailla vastaavat yhdessä siitä, että hyvä toteutuu.

Parhaiten toimivat asunto-osakeyhtiöt, joissa on osakkaina ja hallituksen jäseninä sekä asukasosakkaita että vuokranantajaosakkaita. Näitä yhtiöitä kehitetään pitkäjänteisesti kaikki nykyiset ja tulevat osakkeenomistajat huomioiden. Kaikkien toiveet ja näkökulmat ihmisten kotien näkökulmasta tulevat kuulluksi. Vuokranantajaosakkaalle tärkeintä on tyytyväinen asiakas, eli hänen oma vuokralaisensa ja sen myötä kohtuullinen tuotto sijoittamalleen pääomalle – odotusarvolla luonnollisestikin taloyhtiössä, joka toimii tavoitteellisesti elinkaarta vaalien ja kehittäen. Asukasosakkaalle tärkeintä on oman kodin viihtyvyys ja oman kodin arvon säilyminen. Lopuksi voidaankin varmasti todeta, että tavoitehan on kaikilla sama. Taloyhtiöstä halutaan pitää niin hyvä huoli, kun mahdollista, jotta yhtiö loistaa hyvin huolehditulla elinkaarella muiden taloyhtiöiden joukossa. Taloyhtiössä on turvallista ja laadukasta asumista sekä asumisviihtyvyyttä ja taloteknisesti ja kunnossapidollisesti on keskitytty pitkässä juoksussa asioihin, joilla on arvoa korottavia vaikutuksia.

Yksi asunto-osakeyhtiöitä ja tarkemmin niiden hallituksia koskeva haaste tulevaisuudessa on saada uusia, päteviä ja innostuneita jäseniä mukaan toimintaan. Hallitustyöhön osallistuminen ei ole valitettavasti suuressa suosiossa. Erityisesti hyvät, osaavat henkilöt jättäytyvät usein hallituksen ulkopuolelle. Olisi kullanarvoista, että juuri he olisivat huolehtimassa siitä yhteisen omaisuuden hoitamisesta ja vaalimassa asunnon ja kiinteistön arvon säilymistä. Monessa yhtiössä ei löydy henkilöitä, joilla on aikaa ja mahdollisuutta tai muuten kiinnostusta kantaa hallitusvastuuta. Näidenkin yhtiöiden osakkaiden omaisuutta ei kuitenkaan saisi jättää passiiviseen huolenpitoon. Näin ei tietenkään ammatti-isännöinnin omaavissa taloyhtiöissä olekaan. Mutta – on toki huomioitavaa, että isännöitsijäkin tarvitsee kumppanikseen toimivan ja päätöksentekokykyisen hallituksen.

Hallitukseen voidaan valita myös henkilöitä, jotka eivät asu taloyhtiössä eivätkä omista osakkeita. Ulkopuoliset hallitusammattilaiset tuovat yhtiöön kokemusta erilaisista tilanteista, osaamista sekä pitkäjänteisyyttä taloyhtiötoimintaan. Hallituksen tulee varmistaa, että asunto-osakeyhtiölain velvoitteet toteutuvat parhaalla mahdollisella tavalla sekä hyvä hallintotapa toteutuu. Paras tasapaino hallituksen ja isännöitsijän välillä syntyy, kun hallituksessa on riittävästi osaamista ja isännöitsijä toimii hallituksen kumppanina yhteisten tavoitteiden saavuttamiseksi. Hyvä hallitus katsoo yhdessä isännöitsijän kanssa jatkuvasti yhtiön kunnossapitotilannetta vuosia eteenpäin ja varmistaa yhtiön maksukyvyn säilymisen isojenkin investointien aikana niin maltillisena kuin se on mahdollista.

Vuokranantaja – Carpe diem!

Kevään yhtiökokoukset lähestyvät – ota paikkasi eturivistä ja ilmoita olevasi kiinnostunut kantamaan hallitusvastuuta. Olen itse ollut mukana taloyhtiöiden hallituksissa hieman reilun 30 vuoden ajan. Eri rooleissa vuosien edetessä. Yhtään kokemusta niistä en pois antaisi. Suosittelen, että mene hallitukseen ja kokeile käykö sinulle kuten minulle on käynyt. Kiinnostus taloyhtiöistä syveni ja kehittyi syväksi rakkaudeksi lajiin ja koko kiinteistöalaan ja vei lopulta täysin mennessään. Entistä enemmän olen voinut auttaa myös alan kehittämistä sekä lukuisia taloyhtiöitä vuosien varrella kasvaneella kokemuksen määrällä. Enää minua ei erota taloyhtiöistä mikään. Olen sanonut taloyhtiötoiminnalle pysyvästi tahdon – ja liitto kestää!

Katja Pesonen
Suomen Vuokranantajat ry:n hallituksen jäsen ja Vantaa/Uusimaa aluepäällikkö.