Vuokranantajan tulee hoitaa taloyhtiötään hyvin. Joskus kuulostaa siltä, että 20 000 euron autoa hoidetaan ja huolletaan paremmin kuin 100 000 euron asunto-osaketta. Vuokranantajan, osakkaan, tulee löytää sen verran aikaa, että voi osallistua kerran vuodessa yhtiökokoukseen. Yhtiökokouksessa tehdään vuoden merkittävimmät päätökset taloyhtiössä. Yhtiökokous päättää tulevan vuoden talousarvion ja valitsee taloyhtiölle hallituksen.

Vuokranantajaosakkaalla olisi annettavaa taloyhtiön hallituksessa. Hallituksessa olisi hyvä olla edustettuna erilaisia taloyhtiön osakkaita. Yhtiökokouksen tulee arvostaa hallituksen jäsenten tekemää työtä koko taloyhtiön eduksi maksamalla heille kunnolliset palkkiot työstään. Hallituksen yksi tärkeimmistä tehtävistä on valita hyvä isännöintiyritys ja sieltä hyvä hoitava isännöitsijä. Hyvä hoitava isännöitsijä ja hyvä hallitus ovat hyvän taloyhtiön vankka perusta. He tekevät yhteistyössä merkittäviä päätöksiä ja valmistelevat yhtiökokoukselle tulevat asiat.

Yhtiökokouksessa tilinpäätös käydään liian usein vain ulkolukuna läpi. Tilinpäätökseen on hyvä tutustua, koska se kertoo taloyhtiön taloudellisen tilanteen edellisen vuoden vaihteessa sekä ilmoittaa edellisen vuoden tuloksen. Tilinpäätöksen tärkein sivu on vastikelaskelmasivu, joka kertoo taloyhtiön taloudellisen tilanteen. Taloyhtiön hoitoylijäämän taso eli taloyhtiön vararahaston suuruus saadaan selville jakamalla vuoden hoitovastikekertymä 12:lla ja näitä yhden kuukauden vastikekertymiä tulisi hoitoylijäämässä olla noin 2-3 kuukauden hoitovastikkeen määrä. Jos hoitovastikelaskelmassa on hoitoalijäämää, taloyhtiön tulee tehdä päätöksiä, joilla alijäämä saadaan kohtuullisen ajan kuluessa 2-3 kuukauden ylijäämäksi.

Edellisen vuoden tilinpäätös antaa pohjaa valmistella seuraavan vuoden talousarvio. Talousarviossa tulee arvioida kulut sekä kulujen kattamiseen tarvittavat tulot realistisesti. Realistista tulojen arviointia ei ole esimerkiksi jokavuotinen hoitovastikkeen korottaminen ilman perustetta. Maksut ja vastikkeet tulee asettaa oikeille tasoille. Monessa taloyhtiössä vesimaksut ovat liian alhaisia ottaen huomioon, mitä taloyhtiö maksaa vesiyhtiölle raakavedestä ja erityi-sesti, millaista lämpimän veden kuutiohintaa taloyhtiössä peritään. Lämmityksestä ainakin 20 % on veden lämmitystä. Hoitovastikkeella maksetaan puuttuva lämpimän veden maksu. Korjauskulujen yliarviointi talousarviossa tuottaa vuosien mittaan tarpeetonta hoitovastikeylijäämää. Taloyhtiön talous tulee pitää hyvässä kunnossa, mutta ei sen tarvitse olla holtittoman hyvässä kunnossakaan.

Yleensä kaikki taloyhtiössä ja erityisesti tulevat osakkaat ovat kiinnostuneita taloyhtiön tulevista isoista remonteista. Kunnossapitotarveselvitys, jonka hallitus on tehnyt ja tuo sen tiedoksi yhtiökokoukselle, kertoo tulevien remonttien tilanteen.

Jos kunnossapitotarveselvitys on tehty huonosti, sen tarkoituksena on vain täyttää lain kirjain, mutta ei osakkaiden tiedonsaantia hallituksen arviosta tulevista taloyhtiön rakenteiden remonteista. Huonon kunnossapitotarveselvityksen seurauksena osakkaat yllättyvät negatiivisesti vuosittain varoittamatta tulevista remonteista, joihin yhtiökokouksen tulee päättää rahoitus. Tällaisen toiminnan seurauksena taloyhtiöllä saattaa olla monta pääomalainaa päällekkäin maksettavana ja uusia lainoja voi olla tulossa minä vuonna tahansa.

Hyvä kunnossapitotarveselvitys perustuu taloyhtiöön tehtyyn kuntoarvioon ja on tehty mielellään seuraavaksi 10 vuodeksi. Siinä on arvioitu kunkin remontin tekovuosi ja kustannus. Hyvä kunnossapitotarveselvitys ottaa huomioon mahdollisuuksien mukaan taloyhtiön pääomalainan niin, ettei päällekkäisiä lainoja tulisi. Hyvän kunnossapitotarveselvityksen pohjalta osakkaiden on helpompi suunnitella omaa maksuvalmiuttaan tuleviin remontteihin. Suunniteltuihin kunnossapitotarveselvityksen mukaisiin remontteihin pystytään taloyhtiössä keräämään korjausvastiketta, joilla voidaan kustantaa pienempiä remontteja ja suunnitella suurempia.

Vuosikorjauksia tulee tehdä taloyhtiössä koko ajan, jotta vältytään yllättäviltä isoilta remonteilta. Hyvä kiinteistöhuoltoyhtiö ja sen hyvä huoltomies ovat arvossaan.

Hyvää taloyhtiötä on hoidettu niin, että siellä on aktiivinen ja motivoitunut hallitus. Hallitus katsoo toiminnassaan pidemmälle kuin vain seuraavaan vuoteen. Hallituksessa on monipuolinen joukko erilaisia taitoja omaavia osakkaita, joukossa myös muissakin taloyhtiöissä toimiva vuokranantajaosakas. Hyvässä taloyhtiössä on talous kunnossa ja siellä tulee harvoin negatiivisia yllätyksiä, jotka sekoittavat taloyhtiön toiminnan. Hyvässä taloyhtiössä on miellyttävä asua, sitä on hyvä omistaa sekä sieltä on hyvä tarjota vuokralaiselle koti.

Pasi Orava
Vuokranantaja

Usean taloyhtiön hallitusten puheenjohtaja ja jäsen Kiinteistöalan hallitusammattilaiset AKHA ry:n hallituksen jäsen

Suomen Vuokranantajat ry:n Pohjois-Suomen aluepäällikkö