Minä törmäsin omissa asuntosijoitushankkeissani ensimmäistä kertaa lainahanojen kiinni menemiseen, kun haaveilin rakennuttavani paritalon sijoituskäyttöön. Asuntoja ja kiinteistöjä minulla oli tuossa vaiheessa alle kymmenen. Varasin toiveikkaana tontin itselleni. Olin keskustellut pankissa jo edellisen lainan kohdalla kyseisestä paritalohankkeesta ja sain siihen vihreää valoa. Pankkitoimihenkilö kertoi silloin, että pankki vaatinee omaksi pääomaksi 30% ja voinee lainoittaa loput eli 70 %.
Ajoitin hankkeen itselleni ja kun oma pääoma alkoi olla kasassa, varasin ajan pankkiin. Luulin, että lainaneuvottelu menee läpi tuosta vaan. Miten väärässä olinkaan. Pankin ”mielipide” olikin muuttunut niin, että lainoitusaste voisi olla vain 50 % ”näin isossa hankkeessa”.
Jälkikäteen mietin, että muutokseen lienee vaikuttanut esim. se, että edellinen kohde, johon lainaa tarvitsin, oli edullinen ja siihen pankki sai jopa liian hyvät vakuudet. Lisäksi muutoksena oli tuossa välissä, että olin ennättänyt ostaa yhden tai kaksi todella edullista asuntoa ilman velkapääomaa. Kokonaisuudessaan en näe sitä suurta muutosta taloudellisessa tilanteessani, minkä pankki näki.
Mutta pankkini oli toista mieltä. Otin yhteyttä pariin muuhunkin pankkiin ja toisesta pankista sain kyllä luksushyvää palvelua. Heidänkin tarjouksensa oli hyvin samankaltainen kuin oman pankkini, mutta heillä lainankustannukset (marginaali ja järjestelypalkkio) olisivat olleet pienemmät. Tällä sain varmuutta itselleni, että minulla on aikaa säästää omaa pääomaa hiukan pidempään ja toteuttaa hanke vasta, kun oma pääoma on noin 50 %. Tämä siirsi hanketta ainakin puolella vuodella. Toisen pankin kilpailutuksen avulla sain oman pankkini lainakulut alemmas.
Toteutin hankkeen siis ns. jälkijunassa, mutta kokonaisuuteen se ei vaikuttanut. Ainoastaan vähensin itseltäni riskiä. Tämä sopi minulle lopulta oikein hyvin, koska koin ja koen vieläkin, että olen aika turvallisuushakuinen sijoittamisessa eli en edes halua mennä ns. pankin määrittelemässä äärirajassa lainanmäärän suhteen.
Paritalohanke valmistui 2017 ja se takoo tasaisista kassavirtaa. Hanke on ollut todella tuottava tähän päivään asti. Nyt syksyllä 2021 tein molempiin asuntoihin vuokrasopimukset, joissa sain hiukan vuokraa taas nostettua. Eli uskon, että kassavirta ei ainakaan tulevaisuudessa tule olemaan vähenemään päin.
Paritalohankeesta opin pankin nihkeyden lainoittaa hankkeita siinä vaiheessa, kun asuntoja alkaa olla lähemmäs kymmenen. Pankki laskee sijoitushankkeiden kuukausittaiset menot, mutta ei huomioi ollenkaan realistisen täysmääräisenä sijoitusasuntojen tuloja. Tällöin yksittäisen toimijan kuukausittaiset menot tulevat pankin laskelmissa liian korkeiksi, jolloin riski lainanantoon on liian suuri. Se minun oli vaan hyväksyttävä.
Lainansaannin vaikeutumista voi toki välttää esim. sillä, että lyöttäytyy yhteen isommaksi sijoittajien ryhmäksi. Minulle on oli selvää, että haluan toimia itsenäisesti. Itse olen hiukan ratkaissut asiaa ostamalla asuntoja uusista taloyhtiöistä velkapääoman ollessa taloyhtiön yhtiölainaa. Lisäksi on aina hyvä ratkaisu on olla ottamatta niin suurta velkapääomaa, eli antaa ajan kulua ja siinä kerryttää pääomaa.
Onko sinulla ollut vaikeutta lainoittaa asuntosijoitushankkeita?
Kirsikka Antikainen