Asuntosijoittaminen kuuluu aiheisiin, josta liikkuu paljon väärinkäsityksiä. Yksinkertaistettuna kyse on koti-nimisen palvelun tarjoamisesta asuntoa tarvitsevalle. Ilman vuokranantajia ei olisi mahdollista asua vuokralla. Se olisi katastrofi sekä monille yksilöille että yhteiskunnalle.
Koti-palvelun järjestämisestä aiheutuu erilaisia kustannuksia aina asunnon hankinnasta remontointiin ja ylläpitoon. Luonnollisesti palvelua ei voi tarjota, jos se ei ole kannattavaa – aivan kuten mitään elinkeino- tai sijoitustoimintaa ei voi tappiolla pyörittää kovin kauaa. Saaduista voitoista maksetaan verot kuten muistakin tuloista.
Suomessa yksityishenkilöllä tai yrityksellä ei ole mitään keinoa harjoittaa asuntosijoitustoimintaa ilman, että siitä maksaa veroja. Esimerkiksi verovapaat asunnon myyntivoitot liittyvät aina siihen, että asunto on ollut omistusasuntokäytössä vähintään kaksi vuotta. Tavanomaisesti vuokratulosta vähennetään vuokranantamisen menot, ja tästä voitosta maksetaan pääomatulovero. Myytäessä asunnon myyntihinnasta taas vähennetään hankintahinta (tai käytetään hankintameno-olettamaa) ja voitosta maksetaan pääomatulovero.
Verotuksen jaksotuksessa on eroja sen suhteen, mitä lasketaan heti vähennettäväksi vuosimenoksi ja mikä lisätään hankintahintaan. Esimerkiksi pienemmät ylläpitoremontit saa vähentää vuosimenoina mutta isommat parannusremontit lisätään hankintahintaan tai poistetaan vuosien varrella, joten niiden verovaikutus tulee vasta myöhemmin.
Vuokranantaminen on poikkeuksellisen pääomavaltaista toimintaa – kodit ovat kalliita verrattuna moneen muuhun päivittäiseen asiaan. Tämän takia pääomakustannuksilla on merkittävä rooli asunnon kokonaiskustannuksista. Pääomakustannukset ovat kuitenkin vuokraustoiminnan kustannuksia siinä missä vaikkapa maali seiniin tai asunnon lämmitys.
Jos taloyhtiön remontti tai talon rakentaminen on rahoitettu taloyhtiölainalla, joka on tuloutettu kirjanpidossa, nykyinen verolainsäädäntö sallii sen lainan lyhennysten vähentämisen suoraan vuokratulosta. Tämä järjestely osittain korvaa sitä, että asunto-osakkeista ei saa tehdä poistoja, kuten kiinteistöistä. Asunto kuitenkin kuluu, minkä vuoksi poistoja vastaava järjestely on perusteltu. Tämä pätee sekä uudiskohteisiin että korjaushankkeisiin. Veroja järjestely ei kuitenkaan poista, vaan siirtää ne myyntivaiheeseen.
Verokäytännöstä on hyötyä, koska veroja maksetaan vasta myöhemmin, jolloin pääoma ehtii olemaan hyötykäytössä kauemmin. Vouti ei ole rokottamassa toimintaa kesken sijoituskauden. Samanlainen järjestely on juuri varta vasten rakennettu osakesäästämiseen osakesäästötilillä ja rahastoissa se on ollut pitkään käytäntö. Näillä ratkaisuilla on nimenomaan tahdottu kannustaa säästämään tuottavasti. Miksi joku tietty omaisuuslaji olisi toista huonompi, jos ihmisiä kannustetaan säästämään?
Taloyhtiölainoihin liittyvää verojaksotusta ei voi millään muotoa kutsua esimerkiksi ”yritystueksi”. Se ei pidä paikkaansa. Mitään erityistä verotukea asuntosijoittaja ei saa, vaan kyse on verotuksen yleisestä periaatteesta: asuntosijoittaja voi vähentää kuluna erän, joka on taloyhtiölle veronalaista tuloa.
Vuokranantaja ei saa tukea, vaan sitoo pääomaa, ottaa riskiä ja näkee paljon vaivaa voidakseen tarjota koti-palvelua. Kukaan ei ole väittänyt, että esimerkiksi osakesäästötili olisi yritystuki, vaikka kyse on aivan vastaavasta ideasta siirtää verotusta omaisuuden myyntihetkeen.
Mitä tapahtuisi, jos asuntosijoittajan verotusta kiristettäisiin? Kannustin korjaamiseen ja uudiskohteiden ostamiseen vähenisi. Tämä vähentäisi korjaamista ja uudiskohteiden kysyntää, mikä heikentäisi rakentamista. Pitkällä aikavälillä vuokramarkkinat siirtyisivät enemmän kokonaisia kiinteistöjä omistavien tahojen käsiin. Näitä ovat muun muassa pörssiyhtiöt ja kansainväliset rahastot. Onko Suomen etu, että pieniä, kotimaisia vuokranantajia ajetaan pois markkinoilta ja ojennetaan suomalaisia koteja ulkomaalaiselle suurpääomalle?
Asumisen hintaan verotuksella on suuri vaikutus, koska jopa 40 % kiinteistön ylläpitokustannuksista on veroja (Rakli-Kiinteistön omistamisen verotus). Jos vuokranantajan veroja entisestään kiristetään, ei sillä ainakaan ole hintaa laskeva vaikutus. Loppujen lopuksi vuokralaiset maksaisivat kiristyksen. Ainoa kestävä keino hillitä asumisen hinnan nousua on rakentaa riittävästi sinne, missä ihmiset tahtovat asua.
Jos taas asuntomarkkinoiden velkaantumista taloyhtiölainojen kautta halutaan hillitä, voidaan taloyhtiölainoille asettaa suora katto. Se kohdistuu ilmiöön paljon tehokkaammin kuin yleiset veronkiristykset. Suomessa ei ole akuuttia asuntomarkkinakuplaa. Olematonta ongelmaa ei kannata torjua toimenpiteillä, jotka aiheuttavat isompia ongelmia muualla.
Suomi tarvitsee enemmän koteja ja parempaa asumista – näitä tavoitteita ei kannata lyödä korville kiristämällä veroja.
Ville Valkonen
Yhteiskuntasuhdepäällikkö
Suomen Vuokranantajat