”Asuntosijoittajia ja -rakennuttajia on kritisoitu asumiseen ja kaavoitukseen liittyvissä jutuissa ahkerasti. Sijoittajia pidetään ahneina ja kasvottomina toimijoina, jotka pakottavat ihmiset asumaan hämärissä pienissä kopeissa. Mutta vastaako kaavoittajan laatunäkemykset asukkaiden toiveita? Tahtovatko sijoittajat sijoittaa ikkunattomiin junanvaunuihin? Entä haluavatko asunnon ostajat ja vuokralaiset jäädä kaiken loppumaksajina sivustakatsojiksi? ”, kysyy arkkitehti SAFA Tero Vanhanen. Lue blogista, mitä asialle olisi tehtävissä.

Asuntosijoittajia ja -rakennuttajia on kritisoitu asumiseen ja kaavoitukseen liittyvissä jutuissa ahkerasti. Sijoittajia pidetään ahneina ja kasvottomina toimijoina, jotka pakottavat ihmiset asumaan hämärissä pienissä kopeissa.

Itse arvostan sijoittajia yhtä lailla kuin asuntojen korkeaa laatua vaalivia arkkitehtejakin. Mutta heitäkin enemmän arvostan asunnon ostajien oikeudenmukaisuutta. Se ei mielestäni toteudu, sillä nykyisessä tuotannossa talon arkkitehtuurin ja asuntojen koot, muodot sekä plaanit päättää ihan joku muu kuin asunnon ostava henkilö, saatikka vuokralainen. Siitä päättävät arkkitehtikaavoittaja, monivaiheisen rakennuslupaprosessin kaupunkikuvan hyväksyvät arkkitehdit ja näiden pakotteiden puitteissa katettaan maksimoiva rakennuttaja. Mutta ei yksittäisen asunnon ostaja tai käyttäjä.

Oletko tietämättäsi asuntosijoittaja?

Mutta pohditaan hetki sijoittajien roolia asuntomarkkinoilla.

Ensinnäkin, kun puhutaan ”kasvottomista sijoittajista” asuntomarkkinoilla, on hyvä todeta, että asuntosijoittamista harrastetaan Suomessa tosiaan laajalla rintamalla. Ammattiliiton jäsenmaksuilla työttömyysturvaa hakeva ihminen sijoittaa tosiasiassa samalla vuokra-asuntoja rakennuttaviin ja omistaviin yhtiöihin. Suomalaisten eläkevaroja hallinnoivat rahastot hakevat vähäriskisiä tuottoja vuokra-asunnoista, joten ne itse ja niiden asiakkaat ovat sitä kautta asuntosijoittajia. Myös yksittäiset vuokra-asuntoja omistavat, ostavat tai perineet ihmiset ovat asuntosijoittajia.

Tavalliset ihmiset, eläkeläiset, lapsilleen pesämunaa säästävät vanhemmat ja työttömyysuhan alla elävät työntekijät ovat siis suoraan tai välillisesti ”sijoittajien” merkittäviä omistajia, jotka loppu viimein tuotoista hyötyvät mutta myös riskit kantavat.

Asuntosijoittajat etsivät asuntoja, jotka vastaavat vuokralaisten tarpeita

Jotta asuntosijoittaja saa tuottoa, on vuokra-asuntojen oltava kooltaan, muodoltaan, valoisuudeltaan ja vuokraltaan sellaisia, että vapailta markkinoilta itselleen asunnon vapaasti valitseva ihminen haluaa vuokran vapaasti maksaa. Toki omistaja voi pitää asuntonsa tyhjilläänkin ja spekuloida arvon nousulla, mutta harvalla on tämä business-strategia.

Kun siis mediassa väitetään asuntoja rakennettavan nimenomaan sijoittajille, unohdetaan, että sijoittajat etsivät vuokralaisten tarpeita vastaavia asuntoja. Jollekin nämä tarpeet ovat vuokran pienuus, toiselle arkkitehtien perään kuuluttama valoisa ja joustava asunto, kolmas valitsee väljemmän asunnon junamatkan päässä kaupungista. Vuokratuotto ei kulje käsi kädessä asunnon hinnan kanssa ja vuokratuottoprosentit lasketaan yhden käden sormin.

Asuntojen laadusta huolestuneen arkkitehtiliiton julkaisuissa välittyy toisenlainen kuva sijoittajista

Suomen arkkitehtiliitto SAFA nosti viime vuonna asuntojen laadun teemakseen. Tuhansille arkkitehdeille kuukausittain kotiin jaettava Arkkitehtiuutiset nosti viime vuonna asumisen näyttävästi esiin. Sadat lukijakunnan arkkitehdit työskentelevät kaupunkien ja kuntien kaavoituksessa ja rakennusvalvonnassa, joten julkaisun teksteillä on vissi vaikutus meihin arkkitehteihin.

Alkuvuoden numeroissa lämmiteltiin keskustelua useilla kirjoituksilla malliin:

”Tiedättekö näinä nollakoron aikoina, mistä kiinteistösijoituksesta sai vuonna 2019 parhaan tuoton? Asunnoista, 14 prosenttia. Neljätoista prosenttia.” Tekniikan tohtori Kaarin Taipale AU 3/2020.

”Rakennushankkeisiin ryhtyvät perustelevat triviaaleja pienasuntoja kysynnällä. Perustelu ontuu. Kysyntää suuremmille asunnoille on, jos hinta on oikea. Tähän rakennusvalvonta taas ei voi vedota. Kun hakijaa ei asuttavuus kiinnosta, tuntuukin, että pienasuntoja ei kohdenneta asukkaille vaan kasvottomille sijoittajille.” Helsingin kaupungin rakennusvalvonta, Arkkitehti Ulla Vahtera AU 4/2020.

Taipaleen lainaus lienee muunnelma Rakennuslehdestä, joka 28.2.2020 otsikoi näin: ”Asuntokiinteistöt olivat vuoden 2019 parhaiten tuottava kiinteistösektori 14,3 prosentin kokonaistuotollaan. Asuntokiinteistöjen markkina-arvot nousivat 9,7 prosenttia, mutta nettotuotto putosi 4,2 prosenttiin”. Vaikka en ole tohtori, niin ymmärrän, että kun jättää ”kokonais”-alkuosan ”kokonaistuotto”-sanasta pois, niin saadaan toimitettuja lukijoille vaikutelma, että sijoittajat riistävät vuokra-asukkailta 14% tuottoa vuodessa.

Syksyllä keskustelua jatkettiin useilla kirjoituksilla samalla perusvireellä: ”Pääkaupunkiseudulla asuntotuotantoa tehdään tällä hetkellä sijoittajien ehdoilla. Ratkaisuissa näkyy tuotanto- ja kustannustehokkuus, mikä on johtanut pienten asuntojen määrän kasvuun.” Toimitus, AU 9/2020.

Väitöskirjatutkija Sini Saarimaa (AU 12/2020) esittää asuntojen laatuun ratkaisun Tampereen yliopiston kestävän asuntoarkkitehtuurin tutkimusryhmää johtavan Sophie Pelsmakersin kanssa. Tutkijat selvittivät, miten sama asunto- ja asuinneliömäärä saataisiin toteutettua tontille niin, että tunnistetut asumisen laatutekijät toteutuisivat paremmin: ”Lopputuloksena oli, että yhden portaan keskikäytävä [-mallisen] talon sijaan tarvitaan vähintään kolmen porrashuoneen lamellitalo. Vaikka talotyypin muutos lamellitaloksi todennäköisesti sekä lisää jonkin verran rakentaminen kustannuksia että kasvattaa rakennuksen vaippaa (ja siten energiankäyttöä), se parantaa asuntojen luonnon valo-ominaisuuksia, tuuletettavuutta ja mukautumiskykyä sekä viihtyisyyttä.”

Kun vertaa skaalatikulla ja taskulaskimella esimerkiksi 17,5 x 31 m pistetaloa vaikkapa 12,5 x 50 m kolmen porrashuoneen taloon, huomaa, että julkisivu kasvaa 1000 m2, tulee toinen IV-konehuone, myytävien neliöiden suhde bruttoneliöihin tippuu yli 10% jne. Tämä ”jonkin verran” tarkoittaa siis, että huoneistoneliöstä pitää maksaa 1,15-1,20 kertainen hinta.

En tiedä, miksei arkkitehtuurin tutkimuksissa ja julkaisuissa ilmoiteta koskaan kustannuksia tai hintaa. Eihän sen pitäisi olla keneltäkään pois? Jos ajatellaan, että se on vain jonkun katteesta pois, niin kannattaa tutustua talonrakentamisen liikevoittoprosentteihin, nekin lasketaan yhden käden sormilla.

Ammattikunnan sekä median vahva mutu taitaa olla, että kaikki asukkaat haluavat maksaa tämän kymmenien tuhansien erojen lisähinnan arkkitehtien määrittelemästä laadusta automaattisesti. Arkkitehtien viesti on mennyt hyvin perille valtakunnan päälehden pääkirjoitusta myöten. Esimerkiksi Helsingin Sanomien pääkirjoituksessa kirjoitettiin 22.8.2020: ”Ikkunoista tuli luksusta ja minikopeista asuntoja”.

Pahat sijoittajat ja sankariarkkitehdit?

Somepalstoilla sijoittajia kritisoiva viesti on saanut luonnollisesti omaa somekerrointa. Jos ilmiön pelkistäisi somekommenttien perusteella sarjakuvaksi, niin sijoittajat olisivat ryhmä Lex Luthoreita ja arkkitehdit supermiehiä ja supernaisia, jotka pelastavat asukkaat sietämättömiltä asunnoilta. Luthorit pakottavat asukkaat asumaan kapeissa ikkunattomissa kopeissa, riistävät heiltä satumaisia vuokratuottoja ja asunnon myydessään kuittaavat useiden tuhansien eurojen myyntikatteen neliöltä.

Sarjakuva-kuvitelma on onneksi kaukana todellisuudesta. Suomessa yli 300 000 yksityistä asuntosijoittajaa saa suoraan vuokratuloja. Näiden ihmisten ansiosta moni vuokralainen on saanut mieleisen kodin mieleisestään paikasta. Joukossa on varmasti paljon esimerkiksi opiskelijoita, mutta myös niitä, jotka ovat valinneet vuokra-asumisen esimerkiksi joustavuuden vuoksi, mutta eivät halua asua ARA-vuokratalossa. Vaikka monet arkkitehdit eivät arvostaisi sijoittajia, epäilen, että aika moni mieleisen vuokra-asunnon heiltä saanut asukas arvostaa.

”Sijainti määrää hinnan, eivät kustannukset” – pitääkö vanha sanonta paikkansa?

Yleensä julkisissa keskusteluissa hintatason nähdään määräytyvän sijainnin mukaan. Kaupunkikuvan asiantuntijat kertovat laatimiensa tarkkojen kaavamääräyksien varmistavan laadun ja täten asukkaiden edun. Koska asiantuntijat itse kertovat joutuvansa pakottamaan rakennuttajat laadukkaaseen kaupunkikuvaan määräyksin, voidaan laadun olettaa nostavan rakennuskustannuksia asukkaiden maksuhalua enemmän. Muutoinhan niitä ei tarvitsi vaatia määräysten avulla? On ollut vaikea löytää vastausta kysymykseen, keitä varten rakennuttajat pakotetaan kustannuksia lisääviin laaturatkaisuihin, jos kerran käyttäjät maksavat saman hinnan sijainnin mukaan kohteesta kuin kohteesta?

Yhden monesti kuulemani ajattelutavan mukaan suuremmista kustannuksista ei tarvitse edes välittää, sillä niiden nähdään pelkästään pienentävän sijoittajien, rakennuttajien ja urakoitsijoiden sekä gryndereiden ylisuuria katteita. Rakennuslehden vuotuisissa tilinpäätöskoonneissa arkkitehtitoimistojen liikevoittoprosentit ovat reilusti yli 14%, kun taas urakoitsijoilla ja gryndereillä reilusti alle 14%. Kun tutustuu tilastoihin, huomaa, että toteuttajilla ei ole valitettavasti samanlaista pelivaraa katteissa kuin suunnittelutoimistoilla.

Oli miten oli, mielestäni on asukkaiden väheksyntää, jos heidän oletetaan maksavan saman verran kaiken tasoisista asunnoista pelkän sijainnin mukaan. Joustava asemakaava ja pakottaminen eri hintaluokkien tarjoamiseen samalla tontilla olisi ostajan kannalta arkkitehtien sanelemaa laatua tai halvinta junanvaunuasuntoa oikeudenmukaisempi ratkaisu. Toki se lisäisi kaikkien prosessin osallisten työtä ja vaivaa sekä suunnittelukustannuksia. Töiden lisääntymisen ei pitäisi ainakaan arkkitehtikonsultteja harmittavan.

Kysyykö kukaan maksavalta asukkaalta mitään?

Entä kuinka suuren asukassegmentin maksuhalun mukaisia kaupunkikuva-asiantuntijoiden laatunäkemykset ovat? Varmasti moni kaupunkilainen arvostaa uusien alueiden hienoja taloja, mutta jonkun mielestä ne näyttävät kaikki samoilta tiililaatikoilta. Riippumatta siitä, etsiikö vastausta arkkitehdeilta, asukkailta, tutkimuksista tai asuntomyyjiltä, on loppupäätelmä sama: Laatunäkemykset jakautuvat. Moni asukas ei välttämättä arvosta monenkaan arkkitehdin laatunäkemystä tai toisinpäin. Esimerkiksi Facebookin ”Arkkitehtuurifoorumi” ja ”ei enää rumia laatikoita” -ryhmät edustavat ääripäitä. Kaiken lisäksi asukkaiden mieltymykset ovat keskenään erilaisia, kuten ovat arkkitehtienkin näkemykset toisten arkkitehtien kanssa.

Laatunäkemysten monipuolisuus olisi ratkaistavissa monipuolisemmalla kaupunkimiljöiden mahdollistamisella. Jollekin polveileva, kuultorapattu tiilimuuraus parvekenoppasommitelmineen edustaa laatua, toinen taas arvostaa asunnonlevyistä lasitettua isoa parveketta välittämättä julkisivumateriaalista pätkääkään. Jollekin on aivan yhdentekevää, asuuko hän 5- vai 8-metriä syvässä asunnossa, jollekin alle 5 metriä on elinehto.

Asuntorakennuttajat kosiskelevat asunnon ostajia valtavirtaa miellyttävillä ratkaisuilla ja kohdekohtaisilla myyntivalteilla. Sijoittajille asuntojen kokojakauma ja optimineliöt ovat sijainnin ohella oleellisia kriteereitä. Monelle arkkitehdille laatua edustaa hoikka talomassa, monimuotoinen kaatomaailma, arvokkaat julkisivumateriaalit sekä kaikki sellaiset parvekeratkaisut, joita ei ole lähiöissä. Maallikoille nämä termit ovat usein hepreaa.

Mitä jos annettaisiin asunnon käyttäjien ja maksajien päättää? Osallistava suunnittelu ratkaisuna

Vuosia kestävän kaavoitus- ja rakennusprosessin eri vaiheisiin osallistuvat pyrkivät tekemään työnsä omista lähtökohdistaan mahdollisimman hyvin. Putkimainen prosessi kulkee osallistavasta kaavaluonnostelusta rakennuttamiseen ja markkinointiin sekä päättyy lopulta valmiiden asuntojen käyttöönottoon. Tämä malli johtaa kuitenkin siihen, että asunnon käyttäjälle jää valitettavasti vain maksajan rooli ilman vaikutusmahdollisuuksia. Kuitenkin on vain putkiprosessin osallisten tahdosta kiinni, halutaanko loppukäyttäjä nostaa jalustalle. Kaikki työkalut ja prosessit tähän ovat olemassa, mitään lakeja ei tarvitse tämän takia uudistaa.

Kaavaluonnosvaiheessa edellytetään vaihtoehtoja ja niiden vaikutusten arviointeja, lopuksi tulee vielä asuntojakaumaa ja asuntokokoja sääteleviä kaupungin määräyksiä. Suurimmissa kaupungeissa kaavan tarkkuudella tai sallivuudella ei nykyisin ole juurikaan merkitystä, sillä rakennuslupaprosessin aikana suunnitelmat eivät etene, ellei kaavoituksen ja rakennusvalvonnan viranhaltijat ole tyytyväisiä arkkitehtuurin ja asuntojen laatuun. Menettelylle ei ole myöskään mitään kunnalliseen päätöksentekoon yleensä liittyvää valituskanavaa. Kaavan mukaisen ratkaisun rakennusluvan ”myöntämisvelvoite” ei täten ole relevantti, sillä joustavan kaavan arkkitehtuuria säädellään yhtä jämäkästi kuin tarkankin kaavan. Veikkaan, että asukkaita kuitenkin kiinnostaisi kaupunkikuvan hienostuneita detaljeja enemmän asuntojen hinta, koko ja plaani sekä esimerkiksi näkymät ikkunoista.

Salliva juridinen asemakaava toimii varsin hyvänä vuorovaikutteisen suunnittelun mahdollistajana. Esimerkiksi ”perheasunnot vai yksiöt” -väittelyltä putoaisi pohja pois, jos rakennuslupaprosessissa velvoitettaisiin hankkeeseen ryhtyvää markkinoimaan ensin kuukauden päivät hyvin laajaa asuntojen kokovalikoimaa suoraan yksittäisen asunnon ostajille. Tai vaikka vain ensiasunnon ostajille. Kun asuntojen väljyyttä ja valoisuutta vaativat ihmiset, lapsiperheet ja ensiasunnon ostajat olisi näin tyydytetty, jäljelle jäävät asunnot saisivat olla sen kokoisia ja muotoisia kuin loppuasuntojen ostajataho(t) toivoo. Sama vaikka kyseessä olisi voittoa tavoitteleva sijoittaja. Talon valmistuminen siedettävässä ajassa on kuitenkin kaikkien tahojen edun mukaista. Samassa yhteydessä olisi asukaslähtöistä kysyä esimerkiksi yhteistilojen, pihan, pysäköinnin ja parvekkeiden järjestelyistä ylhäältä tulevien tarkkojen määräysten sijaan. Asukkaathan niitä katselevat ja käytävät.

Salliva kaava yhdistettynä loppuasukkaita osallistavaan prosessiin mahdollistaa asukaslähtöisen asuntopolitiikan ja laadukkaan arkkitehtuurin luonnin yhdessä. Arkkitehtien suunnittelemista ja eri tavoin laadukkaista loppuratkaisuista valiten.

Suomen Vuokranantajien tapahtumassa joulukuussa 2020 pidetty videoesitys on yksi pintaraapaisu prosessien uudistamiseen vuorovaikutteisempaan sekä tulevat asukkaat osallistavaan suuntaan. Tässä logiikassa kaikki asunnot ja talotyypit sekä fasadivaihtoehdot ovat osaavien arkkitehtien suunnitelmia, niitä on vain paljon enemmän ja laajemmalla tyyliskaalalla kuin tavallisessa yksittäisessä projektissa. Kaupunkikuvan laadun vartijat saavat käytettävät suunnitteluratkaisut hyväksyttäväkseen, vaikka jo ennakolta. Asukkaiden valtaistuminen ei tarkoita arkkitehtien ohittamista, vaan arkkitehtien osaamisen hyödyntämistä entistä enemmän ja monipuolisemmin. Erilaisten asukkaiden arvostaman moni-ilmeisemmän kaupunkikuvan vaalimiseksi. Mutta tämä on oman bloginsa aihe.

Kirjoittaja Tero Vanhanen valmistui 3,5 vuoden ennätysajassa arkkitehdiksi vuonna 2001. Vanhanen on kertonut oivalliseksi arvioidun diplomityönsä esittelyssä arkkitehtiosaston johtajan uumoilleen, ettei siinä ajassa voi kypsyä arkkitehdiksi. Vanhanen onkin arkkitehti-virkamiesuransa jälkeen työskennellyt sittemmin mm. kiinteistö- ja rakennusalan konsernien kehitysjohtajana. Lisätiedot ja esitelmätiedustelut: tero.vanhanen@gmail.com

Renessanssifuturisti ja ilmiörakentaja Tero Vanhanen esiintyi Suomen Vuokranantajien tilaisuudessa joulukuussa 2020.