Tuottotutkimus 2020

PTT:n laatimassa asuntosijoittamisen alueellisessa tuottoennusteessa arvioidaan koronakriisin vauhdittavan asuntosijoittamisen alueellisten erojen kasvua. Ennusteessa arvioidaan vuokrien jatkavan maltillista kasvua. Koronakriisin oletetaan iskevän asuntojen hintakehitykseen loven, josta toivutaan nopeimmin kasvukeskuksissa. Pääkaupunkiseudulla, Turussa ja Tampereella hintojen on arvioitu laskevan tänä vuonna puolella prosentilla ja muualla Suomessa kolmella prosentilla.

Hintakehityksen heilahdus yhdistettynä vuokrien tasaiseen nousuun nostaa keskimääräisen vuokratuoton ennustetta kaikissa kaupungeissa edellisen vuoden tutkimukseen verrattuna. Toisaalta asuntojen heikko arvokehitys myös syö asuntosijoittamisen kokonaistuottoa, jossa huomioidaan vuokratuoton lisäksi asunnon arvon kehitys.

Hintakehityksen voimakkaan eriytymisen vuoksi vuokranantajan on pienissä ja keskisuurissa kaupungeissa varauduttava asunnon arvon laskuun ja pidempiin markkinointiaikoihin vuokrauksessa. Suurissa kaupungeissa ennustettu vuokratuotto on maltillisempaa, mutta arvonkehityksen ja vuokralaisen löytämisen osalta vuokraustoiminnan riskitkin ovat pienemmät.

Kaupungistumisen jatkuminen ylläpitää vuokra-asuntojen kysynnän kasvua. Vuokralla asuminen voi epävarmassa taloudellisessa tilanteessa nostaa suosiotaan. Asuntosijoittaminen onkin tyypillisesti vähemmän suhdanneherkkä sijoitusmuoto ja hyvä vaihtoehto tasaista tuottoa hakevalle sijoittajalle. Kuitenkin asunnon sijainnin merkitys korostuu entisestään alueellisten erojen kasvaessa eri kaupunkien ja kaupunginosien välillä. Erot kaupunkien välisessä vuokrakehityksessä ovat kuitenkin huomattavasti asuntojen hintakehitystä pienemmät.

Vuokratuoton ja hintojen kehityksen ohella alueellisten kehitystekijöiden muutokset vaikuttavat alueiden kiinnostavuuteen asuntosijoittajan näkökulmasta. Suomen Vuokranantajien kaupunkirankingissa kaupungit on järjestetty kymmenen eri muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Sekä ennustusta että rankinglistaa lukiessa on hyvä tiedostaa koronakriisin pidempiaikaisiin vaikutuksiin liittyvä epävarmuus, mikä vaikeuttaa myös ennustamista. Ennusteessa oletetaan koronakriisin vauhdittavan asuntomarkkinoiden hintojen eriytymistä, mutta vuokrien osalta uskotaan kriisiä edeltävän kehityksen jatkuvan. Ennuste kuvaa siis tilannetta, jossa kaupungin vuokramarkkinat toipuvat koronasta nopeasti.

Sakari Rokkanen
Ekonomisti, Suomen Vuokranantajat
p. 040 762 5340
sakari.rokkanen@vuokranantajat.fi

Alueelliset tuotot vuosina 2020–2023

Tutkimuksen sisältö

Suomen Vuokranantajat julkaisee yhteistyössä Pellervon taloustutkimuksen (PTT) kanssa vuosittain vuokratuottotutkimuksen, jossa käsitellään eri kaupunkien näkymiä yksityisen vuokranantajan näkökulmasta. Tuottoennusteessa arvioidaan vuokratuoton ja asuntojen arvon kehitystä yhteensä 24 kaupungissa. Tutkimus on tehty vuodesta 2013 alkaen. Vuoden 2020 tutkimus on julkaistu 4.8.2020.

Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille. Asunto hankitaan ilman lainaa, ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia. Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle. Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokrakehityksen ennusteet vuosille 2020–2023. Vuokratuoton laskennassa on otettu huomioon myös remonttivara alueiden kustannuserot huomioiden. Lisäksi hoitokulujen ennustetaan kasvavan 2,0 prosenttia vuonna 2020 ja 2,6 prosenttia vuodessa vuosina 2021–2023.

Vuokrien nousu on hidastunut viime vuosista. Viime vuonna vuokrat nousivat tarkastelukaupungeissa keskimäärin noin 1,2 prosenttia. Vuokrien ennustetaan kasvavan edelleen noin 1,3 prosentin vuosivauhdilla vuosina 2020–2023. Koronakriisin ennustetaan vaikuttavan asuntojen hintakehitykseen vuosina 2020–2021 negatiivisesti. Hintojen ennustetaan kasvavan alla olevan taulukon mukaisesti.

Tuottovertailu – Yksiöt

Vuokratuotto

Vuokratuotto ennen veroja 2020-2023, yksiöt

Arvonnousu

Tuottotutkimus arvonnousu

Kokonaistuotto

Keskimääräinen kokonaistuotto

Kokonaistuotto Helsingissä

Keskimääräinen kokonaistuotto Helsinki

Kokonaistuotto kasvukeskuksissa

Keskimääräinen kokonaistuotto suurimmat kaupungit

Tuottovertailu – kaksiot ja kolmiot

Kokonaistuotto kaksioissa

Keskimääräinen kokonaistuotto kaksiot

Kokonaistuotto kolmioissa

Keskimääräinen kokonaistuotto kolmiot

Tuottovertailu – kaupungit

Osana ennustetta laaditaan vuosittain Suomen Vuokranantajien kaupunkiranking. Alueellisia kehitystekijöitä laajemmin huomioivassa rankingissa kaupungit järjestetään jokaisen muuttujan mukaan paremmuusjärjestykseen. Lopullinen sijoitus saadaan summaamalla sijat yhteen ilman painotuksia. Alueiden kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla:

  • Vuokratuotto
  • Arvonnousu
  • Väestönkasvu (%)
  • Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
  • Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
  • Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
  • Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
  • Hintojen vaihtelu (varianssi)
  • Tulotaso suhteessa Helsinkiin
  • Asumismenojen osuus nettotuloista (%)

Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä. Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.

PTT kaupunkiranking 2020

Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä. Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita ja kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat. Pienillä paikkakunnilla tyhjien kuukausien sekä hintojen laskun mahdollisuus nostaa kokonaisriskiä, vaikka bruttovuokratuotto voi olla korkea.

Kaupunkien ennusteita, ranking-sijoituksia ja kehitysnäkymiä on arvioitu tarkemmin alla olevissa kaupunkikohtaisissa tiedotteissa.

Kaupunkikohtaiset tiedotteet

Tutkimuksen käsitteet ja määritelmät

Vuokratuotto
  • Tutkimuksessa on laskettu vuokratuottoa ennen veroja
  • Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle
  • Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus
  • Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on vuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan)
  • Asunto hankitaan ilman lainaa ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia
  • Remonttivarana oletettu PKS 800 €/m2, muut suuret kaupungit 600 €/m2, muu Suomi 400 €/m2

 

Vuokratuoton laskeminen

Vuokratuoton laskeminen

Arvonnousu
  • Arvonnousu on asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton kannalta merkittävä tekijä.
  • Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.
  • Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.
  • Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.
Kokonaisvuokratuotto

Asuntosijoittamisen kannattavuutta arvioidaan kokonaistuoton kautta. Asuntosijoittamisen kokonaistuotto (%) = Vuokratuotto ennen veroja (%) + Arvonnousu (%)

Materiaalit

Tutkimuksen materiaalit sekä kaupunkikohtaista taustatietoa löytyy jäsensivuiltamme koulutusmateriaaleista