Julkisuudessa maalaillut synkät pilvet yksityisten asuntosijoittajien velkaantumisesta ovat tutkimustulosten perusteella ylimitoitettuja. Suomen Vuokranantajien vuosittaisen Vuokranantajakyselyn tuoreiden tietojen mukaan vain noin kuudella prosentilla vastanneista on yli 100 000 euroa velkaa yhtä sijoitusasuntoa kohden.

”Tyypillisesti yksityisen vuokranantajan velka-asteet ovat maltillisia. Vuokranantajakyselyn mukaan yksityisten vuokranantajien velka suhteessa asuntojen arvoon on noin 37 prosenttia. Se on huomattavan maltillinen isoihin kiinteistösijoittajiin verrattuna. Velkaantuminen on selvitystemme mukaan myös laskenut viime vuosina”, sanoo Suomen Vuokranantajien yhteiskuntasuhdejohtaja Tuomas Viljamaa.

Yksityiset vuokranantajat ovat myös viime vuosina tulleet varovaisemmiksi ja riskitietoisemmiksi markkinatilanteen kiristyessä ja kannattavuuden heikentyessä, joten näyttää siltä, että velkavipua on viime vuosina kevennetty.

”Selvityksen mukaan yksityiset vuokranantajat käyttävät korkojen nousun varalle erilaisia keinoja, kuten kiinteää korkoa, korkosuojausta ja puskuria, vaikka tällä hetkellä on melko selvää, että korot pysyvät hyvin matalalla vielä pitkään. Lisäksi neljäsosa yksityisistä vuokranantajista ilmoittaa, että he eivät käytä ollenkaan velkaa asuntosijoitusten rahoittamiseen”, Viljamaa luettelee.

Kulutusluotto ei maistu yksityiselle vuokranantajalle

Yksityiset vuokranantajat käyttävät sijoitusasuntolainoissaan tyypillisesti 20 vuoden laina-aikaa. Alle prosentti vastanneista on käyttänyt kulutusluottoja rahoituskeinona, joten riskitietoisuus ja ymmärrys lainojen luonteesta on yksityisillä vuokranantajilla erittäin hyvin hallussa.

Yleisin velkavivun määrä sijoitusasuntoa ostettaessa on 70-79 prosenttia. Alle 70 prosentin velkavipua käyttää noin 55 prosenttia vastanneista. 100 prosentin velkavipua ostettaessa käyttää 10 prosenttia ostajista.

”On kuitenkin hyvä huomata, että olennaista on kokonaisuus. Jos omistaa velattoman 100 000 euron asunnon ja ostaa 100 prosentin lainoitusasteella uuden asunnon, asuntojen yhteinen velkavipu on tällöin 50 prosenttia”, Viljamaa huomauttaa.

Vuokranantajaosakas tuo lisäarvoa taloyhtiön hallintoon

Alle 10 prosenttia vastaajista suosii ensisijaisesti uudiskohteita asuntosijoittamisessa. Tyypillisesti yksityiset vuokranantajat ovat kiinnostuneita vanhoista kohteista. Lähes 70 prosentilla vastanneista ei ole uudiskohteisiin kohdistuvaa yhtiölainaa ollenkaan ja vain 1,5 prosentilla on taloyhtiölainaa yli 70 prosenttia suhteessa asuntojen arvoon.

”Yksityinen vuokranantaja on siis käytännössä turvallinen toimija taloyhtiössä, koska yksityisellä vuokranantajalla on puskureita vuokra-asunnolleen. Hän tuo myös lisäarvoa taloyhtiön hallintoon, koska yksityisillä vuokranantajilla on kokemusta myös muista taloyhtiöistä. Näin ollen jokaisen taloyhtiön hallituksessa olisi hyvä olla mukana myös vuokranantajaosakas”, Viljamaa alleviivaa.

Taloyhtiölainoista käytävä keskustelu on ollut muutaman viime vuoden aikana poikkeuksellisen vilkasta, koska yhtiölainojen osuus kotitalouksien velasta on kasvanut viime vuosina. Viime aikoina keskusteluun on noussut myös taloyhtiöiden rahoituksen saatavuus. Muutamissa yhteyksissä rahoitusta ei ole saanut ja pankin perusteena on ollut sijoittajien suuri määrä yhtiössä.

”Olisi hyvin tärkeä ymmärtää erilaiset vuokramarkkinatoimijat. Yksityinen vuokranantaja omistaa tyypillisesti 1-2 vuokra-asuntoa. Jos taloyhtiössä omistus on hajautunut ja yksittäisten asuntojen omistajina on yksityisiä vuokranantajia, ei siitä synny mitään erityistä riskikeskittymää. On luonnollisesti eri asia, jos omistus on keskittynyt eli esimerkiksi joku rahasto omistaa vaikkapa 15 prosenttia taloyhtiön asunnoista”, sanoo Viljamaa.

Taloyhtiöiden on jatkossa entistä haastavampaa saada rahoitusta remontteihin, jos yhtiötä ei ole hoidettu hyvin ja kerralla tulee runsaasti remontteja.

”Otetaan esimerkki: eteen tulee yllättävä ja paljon lainaa vaativa korjausremontti ja taloyhtiön keskineliöhinta on alle tuhat euroa. Yhdistelmän kanssa tulee ongelmia, jos taloyhtiössä ei ole ollut mitään ennakointia ja suunnitelmallisuutta. Yksityinen vuokranantaja tuo taloyhtiön hallitukseen osaamista, jota tarvitaan pitkäjänteisessä taloyhtiön suunnitelmallisessa hoitamisessa. Taloyhtiön tilanteesta pitää olla hyvin kartalla”, huomauttaa Viljamaa.

Vuokranantaja 2020 -kyselyyn osallistui 3150 vuokranantajaa ympäri Suomen.