Korkein oikeus antoi kuun vaihteessa ratkaisun KKO:2021:36, jossa arvioitiin sitä, oliko vakuusrahat palauttamatta jättänyt vuokranantaja syyllistynyt kavallukseen. Ratkaisussa otettiin muun ohella kantaa siihen, saiko vakuusrahoja säilyttää vuokranantajan henkilökohtaisella pankkitilillä.
Vakuusrahojen täytyy olla palautettavissa
Vakuuden tarkoituksena on toimia turvana siltä varalta, että kaikki vuokrasopimuksen velvoitteet – kuten vuokra ja vuokralaisen mahdollisesti aiheuttamat vahingot – tulevat katetuiksi. Tämä tarkoittaa korkeimman oikeuden mukaan sitä, että vuokranantajan tulee varoja käyttäessään ottaa huomioon velvollisuutensa tilittää vakuusrahat vuokralaiselle määrättynä ajankohtana, jos kaikki sopimusvelvoitteet on täytetty asianmukaisesti.
Korkein oikeus toteaa ratkaisussaan, että huoneenvuokralaissa ei kuitenkaan ole asetettu velvollisuutta pitää vakuutta erillään vuokranantajan muista varoista, joten vuokranantajalla ei ole velvollisuutta tällaiseen, ellei toisin ole sovittu. Ratkaisu vahvistaa Suomen Vuokranantajat ry:n käsitystä siitä, ettei vuokranantajalla ole lähtökohtaisesti velvollisuutta pitää vakuusrahavaroja erillään omista varoistaan.
Vakuus voidaan siis sopia asetettavaksi vuokranantajan henkilökohtaiselle tilille, kunhan vuokranantaja ottaa huomioon sen, että vakuusrahat ovat vuokrasuhteen päätyttyä palautettavissa vuokralaiselle viivytyksettä. Vakuus tulee yleensä palauttaa muutamassa päivässä. Vakuus on palautettava täysimääräisenä, ellei vuokranantajalla ole perusteita vakuuden tai sen osan pidättämiselle.
Vakuutta ei saa pidättää aiheettomasti
Korkeimman oikeuden ratkaisusta ilmenee, että pelkästään vakuuden palauttamatta jättämistä ei ole tarkoitettu säätää kavallusrikoksena rangaistavaksi. Vuokranantaja ei siis syyllisty kavallukseen yksinomaan sillä perusteella, että hän katsoo itsellään olevan vuokrasopimukseen perustuva oikeus pidättää vakuus.
Jotta vuokranantaja voisi syyllistyä kavallukseen, tulisi hänen olla menetellyt lisäksi moitittavalla tavalla ja aiheuttaa siten varojen tilittämättä jättäminen. Korkeimman oikeuden käsittelemässä tapauksessa näyttöä ei ollut esimerkiksi sellaisesta, että vuokranantaja olisi käyttänyt vakuusrahat ja sen vuoksi niiden palauttaminen olisi estynyt. Näin ollen vuokranantajaan kohdistuva syyte kavalluksesta hylättiin.
Vaikka minkään rikoksen tunnusmerkistö ei täyttyisi, vuokralaisella on käytössä siviilioikeudellisia oikeussuojakeinoja vakuusrahojen perimiseksi takaisin. Jos siis vuokranantaja ei palauta vakuutta tai pitkittää sen palauttamista perusteettomasti, vuokralaisella on mahdollisuus panna vireille vakuuden palauttamiskanne käräjäoikeudessa ja vaatia vakuuden palauttamista viivästyskorkoineen ja oikeudenkäyntikuluineen. Vuokralaisella tai vuokranantajana toimivalla yksityishenkilölläkin on mahdollisuus hakea ratkaisusuositusta kuluttajariitalautakunnalta siitä, onko vakuuden pidättämisen peruste ja määrä oikea.
Muista ilmoittaa vakuuden pidättämisestä
Vakuutta tai sen osaa ei tarvitse palauttaa, jos vuokralaisella on vuokrasuhteeseen liittyviä velvoitteita täyttämättä. Näin on esimerkiksi silloin, jos vuokraa on jäänyt maksamatta tai huoneistolle on aiheutettu vuokrasuhteen aikana vahinkoa. Vakuudesta voidaan pidättää tällöin aiheutuvat todelliset ja kohtuulliset kustannukset.
Vuokranantajan on ilmoitettava vakuuden pidättämisestä ja sen syystä vuokralaiselle kirjallisesti esimerkiksi sähköpostilla. Vuokralaiselle on toimitettava myös kirjallinen erittely syntyneistä kustannuksista sekä mahdollisuuksien mukaan kuitti- ja laskukopiot. Jos vakuus ei riitä kattamaan kaikkea vaadittua, siitä kannattaa pidättää ensin mahdolliset vahingot, koska vuokria on helpompi periä esimerkiksi velkomuskanteella oikeusteitse.
Tarkemmat ohjeet vakuuden pidättämiseen sekä mallipohjan ilmoitukselle vakuuden pidättämiseksi löydät sopimus- ja asiakirjamallipohjistamme. Voit lukea vakuusaiheesta lisää jäsensivuiltamme.