Vuokramarkkinoilla on melko yleistä, ettei vuokrasopimusta voi irtisanoa ensimmäisen vuoden aikana. Ei ole kuitenkaan yhdentekevää, miten tämä ehto on kirjattu vuokrasopimukseen. Viime aikoina on ratkottu hovioikeutta myöten riitatapausta siitä, oliko määräaikainen vuokrasopimus jatkunut automaattisesti.

Vuokranantaja oli sopimusta tehdessä ilmoittanut, että vuokrasopimusta voidaan jatkaa, jos vuokranmaksu ja asuminen sujuvat moitteetta. Asumisen aikana vuokranantaja kuitenkin ilmoitti jo hyvissä ajoin määräajan päättymistä, ettei sopimusta jatketa.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen päättyessä vuokralainen oletti kuitenkin saavansa jatkaa asumista asunnossa, kun taas vuokranantaja oletti hänen muuttavan pois. Sovintoa ei syntynyt, vaan riitaa päädyttiin puimaan käräjille saakka.

Käräjäoikeus totesi tuomiossaan, ettei vuokralaiselle voinut muodostua perusteltua oletusta sopimuksen automaattisesta jatkumisesta ilman uutta kirjallista sopimusta sen perusteella, että vuokranantaja oli sähköpostitse ilmoittanut, että sopimusta voidaan tietyin edellytyksin jatkaa. Ratkaisuun vaikutti myös se, että vuokranantaja oli ilmoittanut vuokralaiselle hyvissä ajoin, ettei sopimusta jatketa määräajan jälkeen. Käräjäoikeus vahvisti siten vuokrasopimuksen päättyneeksi määräajan loppuun ja velvoitti vuokralaisen muuttamaan huoneistosta häädön uhalla.

Vuokralainen vei asian vielä hovioikeuteen saakka. Rovaniemen hovioikeus ei myöntänyt asiassa jatkokäsittelylupaa, joten Oulun käräjäoikeuden asiassa antama ratkaisu jäi pysyväksi.

Suomen Vuokranantajat ry:n päälakimies Tarik Ahsanullah pitää ratkaisua onnistuneena: ”Tuomioistuimen ratkaisu on hyvin perusteltu. Vuokralaisen tulee ymmärtää, että määräaikaisen vuokrasopimuksen jatkosta tulee nimenomaisesti erikseen sopia uudella vuokrasopimuksella.”

Käräjäoikeus totesi lisäksi, ettei vuokranantajan ilmoitus sopimuksen mahdollisesta jatkamisesta määräajan jälkeen voi myöskään muodostaa automaattista velvollisuutta jatkaa määräaikaista sopimusta toistaiseksi voimassa olevana. Käräjäoikeus ei siten arvioinut johtopäätöksissään vuokralaisen menettelyä vuokrasuhteen aikana.

”Vuokranantajan ei tarvitse perustella sitä, jos hän ei määräaikaisen vuokrasopimuksen jälkeen halua enää jatkaa vuokrasuhdetta uudella sopimuksella. Kyse on siten hyvin erilaisesta tilanteesta kuin esimerkiksi toistaiseksi voimassa olevan vuokrasopimuksen irtisanomisen osalta, jolloin irtisanomisen syy on ilmoitettava ja sen on oltava hyvän tavan mukainen”, Ahsanullah kertoo.

Vuokrasopimuksen laatimisessa tulee olla huolellinen

Suomen Vuokranantajat ry:n lakineuvontaan tulee vuosittain yli 11 000 yhteydenottoa. Erilaiset sopimuksen voimassa oloon ja kestoon liittyvät kysymykset ja epäselvyydet ovat verrattain yleisiä. Vuokrasopimuksen ehtojen laatimisessa onkin syytä olla huolellinen.

”Määräaikaiseen vuokrasopimukseen ei kannata lähtökohtaisesti ottaa mitään mainintoja sopimuksen jatkamisesta tai uuden sopimuksen tekemisestä. Jos molemmat osapuolet haluavat jatkaa vuokrasuhdetta määräajan päättymisen jälkeen, kannattaa tästä sopia erikseen selvästi uudella sopimuksella hyvissä ajoin ennen määräajan päättymistä”, Ahsanullah ohjeistaa.

Järjestön kyselytutkimuksen mukaan määräaikaisten vuokrasopimusten käyttäminen asuinhuoneistoja vuokratessa on verrattain harvinaista, sillä vain noin 6 % vuokranantajista käyttää pääsääntöisesti määräaikaisia vuokrasopimuksia. Sen sijaan lähes 60 % vuokranantajista käyttää pääsääntöisesti sellaisia toistaiseksi voimassa olevia vuokrasopimuksia, joissa ensimmäinen mahdollinen irtisanomisajan alkamisajankohta on siirretty esimerkiksi vuoden päähän.

”Tällaisilla sopimuksilla on tarkoitus välttyä lyhyiltä vuokrasuhteilta. On hyvä muistaa, että ehto tuo turvaa myös vuokralaiselle vuokrakodin pysyvyydestä”, Ahsanullah selventää.