Tuoreessa ennakkoratkaisussaan korkein oikeus päätyi kohtuullistamaan yksityishenkilön vuokrasopimuksen velvoitteiden vakuudeksi antamaa takaussitoumusta. Ratkaisu vahvistaa jo aiemmin omaksutun linjan siitä, että takausta ei ole tarkoitus käyttää säännölliseen vuokranmaksuun, Suomen Vuokranantajat toteaa.

Kohtuullistamisen korkea kynnys ylittyi

Ratkaisussa KKO 2023:31 oli käsillä tilanne, jossa takaaja oli antanut omavelkaisen takauksen lapsensa perheen vuokrasopimuksen vakuudeksi eli sitoutunut vastaamaan sopimuksen velvoitteista kuin omistaan. Vuokrasopimus oli sovittu määräaikaiseksi ensimmäiseksi kolmeksi vuodeksi, minkä jälkeen vuokrasuhde oli sopimuksen mukaisesti jatkunut toistaiseksi voimassa olevana.

Vuokralaiset olivat miltei heti vuokrasuhteen alkamisen jälkeen laiminlyöneet vuokranmaksun. Näiden laiminlyöntien johdosta takaaja oli jo aiemmin vastustamisestaan huolimatta tuomittu maksamaan saamatta jääneitä vuokria ja muita kuluja kymmenen kuukauden edestä. Vuokranantaja ei kuitenkaan ollut ryhtynyt vuokrasopimuksen päättämistoimiin, vaan salli vuokrasuhteen jatkua vuokralaisten täydellisestä maksuvelvollisuuden laiminlyönnistä huolimatta.

Kokonaisolosuhteet huomioiden korkein oikeus päätyi kohtuullistamaan takaajan vastuuta siten, ettei hän ollut vastuussa sopimuksen määräaikaisuuden jälkeen syntyneistä vuokraveloista.

Pelkästään suuri loppulasku ei johda automaattisesti takausvastuun sovittelemiseen

Perusteluissaan KKO painotti sitä, että kynnys takaussitoumuksen kohtuullistamiseen on korkealla. Takaus on jo itsessään ankara oikeustoimi, jonka liian herkkä kohtuullistaminen heikentäisi merkittävästi sen käytettävyyttä vakuusmuotona.

Takaaja oli tässä tapauksessa ollut jo takaussitoumuksen antaessaan tietoinen siitä, että vuokralaisten taloudellinen tilanne oli heikko, ja että hänelle voi sitoumuksen perusteella syntyä velvollisuus velkojen maksuun.

”Pelkästään maksuvelvollisuuden syntyminen tai suuri loppulaskukaan ei itsessään johda kohtuullistamiseen, kuten nyt KKO:kin totesi”, Suomen Vuokranantajat ry:n lakimies Saara Penttilä selostaa.

KKO kiinnitti kuitenkin huomiota siihen, ettei takaajalla ollut mahdollisuutta päättää vuokrasopimusta tai rajata takausvastuutaan ongelmien sattuessa. Jo aiemmin oikeuskäytännössä on todettu, että maksuongelmien jatkuessa vuokranantajalle voi syntyä jopa velvollisuus vuokrasuhteen päättämiseen takaajalle aiheutuvan vahingon minimoimiseksi.

”Takauksen tarkoitus ei ole pitää vuokrasuhdetta hengissä, jos vuokralaisella ei ole aikomustakaan suorittaa vuokria itse. Jos on selvää, ettei vuokralainen selviydy vuokrista lisämaksuajoista tai muista toimista huolimatta, on vuokrasuhde usein syytä päättää”, Penttilä neuvoo.

Henkilötakaus varteenotettava vakuusmuoto vuokranantajalle tulevaisuudessakin

Omavelkainen takaussitoumus on viime aikoina yleistynyt myös vuokrasopimusten vakuusmuotona. Takaussitoumuksen antaja sitoutuu vastaamaan vuokrasuhteen mukaisista velvoitteista, kuten vuokranmaksusta ja huoneistolle aiheutuvien vahinkojen korvaamisesta kuten omistaan.

”Takaussitoumus on joustava vakuusmuoto etenkin sellaisissa tilanteissa, joissa vuokralaisen on vaikea saada asuntoa maksuhäiriömerkintöjensä vuoksi, tai joissa perinteinen rahavakuus ei esimerkiksi riitä”, Penttilä kertoo.

Takaussitoumusta voidaan käyttää vuokrasopimuksen ainoana vakuutena tai se voidaan ottaa muun vakuuden rinnalle. Käytettäessä henkilötakausta vakuutena kannattaa myös takaajan luottotiedot tarkistaa. Takaussitoumuksen merkitys ja tarkoitus on myös hyvä käydä osapuolten kesken läpi ennen sen antamista.

”Tämä KKO:n kannanotto ei anna syytä vältellä takaussitoumusta vakuutena jatkossa, mutta muistuttaa meitä vuokranantajan lojaliteettivelvoitteesta myös takaajaa kohtaan”, Penttilä summaa.