Vaasan hovioikeus joutui ratkomaan tapausta, jossa asukkaan vuokrasopimus purettiin ilman erillistä varoitusta. Asukas oli tehnyt reiän kahden asunnon väliseen seinään; tarkoituksena oli saada sähköä asunnosta toiseen, jossa hän kasvatti kannabista. Hovioikeus katsoi 13.5.2022 antamassa ratkaisussa vuokrasopimuksen purun olleen oikeutettu. Tapausta kommentoi Suomen Vuokranantajien lakimies Susanna-Maria Aarnivuo.

Varoitus antaa vuokralaiselle uuden mahdollisuuden

Jos vuokralainen rikkoo huoneistossa terveys- tai järjestysmääräyksiä, hänelle on lähtökohtaisesti annettava varoitus ennen kuin vuokrasopimuksen purkamiseen voidaan turvautua. Mikäli vuokralainen lopettaa menettelyn saamansa varoituksen jälkeen, sopimusta ei voi purkaa.

Uutta varoitusta ei tarvita, jos vuokralainen on jo aiemmin saanut varoituksen vastaavasta menettelystä. Laki ei vaadi useampaa varoitusta, mutta varoituksen kohteena olleen menettelyn tulee toistua purkamisoikeuden syntymiseksi.

”Jos asukas on aiemmin saanut varoituksen esimerkiksi häiritsevästä elämästä, eikä järjestysmääräysten rikkomisesta, purkuun ei yleensä voi turvautua. Jos siis varoituksen ja purkamisen peruste eroavat toisistaan tai varoituksen antamisesta on kulunut hyvin pitkä aika, vuokralaiselle tulee antaa uusi varoitus, neuvoo Susanna-Maria Aarnivuo.

Varoitusta ei kuitenkaan vaadita tapauksessa, jossa vuokralainen on toiminut erittäin moitittavalla, esimerkiksi syyllistymällä vakavaan rikokseen.

”Vaasan Hovioikeuden tuoreen ratkaisun mukaan asunnossa harjoitettu rikollinen toiminta täytti tämän edellytyksen. Käytännössä tällaisiin tilanteisiin liittyvän tulkinnanvaraisuuden vuoksi varoituksen antaminen olisi silti usein järkevää”, toteaa Aarnivuo.

Oikeuttaako kannabislöytö automaattisesti purkamiseen?

Purkaminen päättää sopimuksen välittömästi, joten se on äärimmäinen keino puuttua vuokrasuhteen ongelmiin.

”Purkamiseen johtaneella menettelyllä tulee olla varsin olennainen merkitys, joten vuokranantajan on syytä varmistua näytön riittävyydestä ennen purkamisoikeuden käyttämistä”, Aarnivuo huomauttaa.

”Vaikka tässä tapauksessa vuokralainen oli tuomittu rikollisesta toiminnastaan, yksittäisten kannabiskasvien kasvattamista ei voitu pitää niin vakavana rikoksena, että se olisi oikeuttanut purkamaan vuokrasopimuksen automaattisesti ilman varoitusta”, hän jatkaa.

Menettely katsottiin kokonaisuutena arvioiden erittäin moitittavaksi, koska vuokralainen oli huumausaineiden kasvattamistarkoituksessa tunkeutunut samalla naapuriasuntoon.

Aarnivuo arvioi, että tuore ratkaisu on kuitenkin linjassa aikaisemman oikeuskäytännön kanssa, jossa varoitusta ei ole vaadittu vuokrasopimuksen purkamiseksi esimerkiksi silloin, kun asuinhuoneisto on muutettu ”kannabiskasvattamoksi”. Samaan lopputulokseen päädyttiin myös vuoden alussa annetussa hovioikeuden ratkaisussa, jossa vuokralainen oli ammuskellut taloyhtiön alueella sekä aiheuttanut naapureille muutoinkin toistuvaa häiriötä ja pelkoa.

Kuinka reagoida vastaavissa tapauksissa?

Rikos- ja häiriöepäilyihin puuttuminen vaatii aina tapauskohtaista harkintaa. Taloyhtiöltä ja naapureilta saapuneisiin ilmoituksiin on syytä suhtautua vakavuudella, koska ne edellyttävät usein ripeää toimintaa.

”Vuokranantajan kannattaa silti aina varmistaa myös vuokralaisen näkemys tilanteesta. Ikävimmässä tilanteessa syytös voi olla täysin perusteeton”, Aarnivuo muistuttaa.

”Erityisen huolestuttavia ovat tilanteet, joissa naapuriasukkaiden henki ja tai terveys on uhattuna. Tällaiset tilanteet kääntyvät yleensä myös poliisiasioiksi. Suomen Vuokranantajat ry:n lakineuvonnassa näin poikkeuksellisia tilanteita tulee vastaan erittäin harvoin. Kysymys on onneksi marginaalisesta ilmiöstä”, Aarnivuo summaa.