Alueelliset tuotot vuosina 2018-2022
Tietoa tutkimuksesta
- Tutkimuksen on tehnyt Pellervon Taloustutkimus PTT
- Tutkimus on tehty vuosittain vuodesta 2013 lähtien
- Vuoden 2018 tutkimus on julkaistu 18.7.2018
- Vuokratuotto lasketaan vanhoille kerrostaloasunnoille
- Vuokratuoton laskemiseksi on tehty keskimääräiset alueelliset hinta- ja vuokraennusteet vuosille 2018-2022.
- Hoitovastikkeen kasvuennuste vuosille 2018-2022 on sama koko maahan.
- Asuntosijoittamiselle on tyypillistä arvioida tuottoa myös oman pääoman tuoton kautta.
Tutkimuksessa mukana 24 kaupunkia
Tutkimuksessa vertaillaan 24 kaupungin kokonaisvuokratuottoja ja
alueellisia kehitystekijöitä vuoteen 2022 asti. Kannattavuuden
mittareita ovat:
- Vuokratuotto
- Arvonnousu
- Alueelliset kehitystekijät
Tuottovertailu - kaupungit
- Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä. Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää ja opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää.
- Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä. Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
- Vuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan seuraavien muuttujien avulla
-
- Väestönkasvu (%)
- Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
- Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
- Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
- Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
- Hintojen vaihtelu (varianssi)
- Tulotaso suhteessa Helsinkiin
- Asumismenojen osuus nettotuloista (%)
- Muutokset laskettu käyttäen viiden edellisen vuoden kehitystä.
- Ranking ei ole täysin vertailukelpoinen aiempiin vuosiin lyhyemmän ennustehistorian vuoksi.
Alueellisten kehitystekijöiden mukaan vahvimmat kaupungit
Kuopio
- Kuopion tulomuutto on kasvanut lähtömuuttoa voimakkaammin ja muuttovoitto on kasvanut. Joka neljäs muuttaneista on opiskelija.
- Kuopion alueella on tuotekehitystoimintaa ja erikoistunutta opetusta. Investointeja on käynnissä laajalla pohjalla mm. uuteen kampusalueeseen ja biotuotetehtaaseen.
- Kotitalouksien tulokehitys on päässyt vauhtiin vuosina 2015 ja 2016.
- Kuopiossa asuntojen hinnat ovat olleet laskusuunnassa viime vuodet. Vuosien välinen vaihtelu on suurta.
- Vuokrakehitys vauhdittui viime vuonna Kuopissa kahden maltillisemman vuoden kehityksen jälkeen.
- Rakennuslupien määrässä on ollut tasaista kasvua vuodesta 2016 alkaen. Uudistuotannon taso pysyy lupien perusteella vahvana lähivuodet.
Turku
- Turku on kääntänyt muuttoliikkeensä voitolliseksi 2010-luvulla. Opiskelijoiden määrä on korkea, mutta työttömien alle keskiarvon. Lähtijöistä työllisten osuus on kuitenkin suurimpien joukossa.
- Kotitalouksien mediaanitulojen kehitys on ollut viime vuosina Helsingin jälkeen voimakkainta.
- Turussa asuntojen hinnat ovat olleet nousussa viime vuosina. Hintojen nousu on ollut erityisen voimakasta yksiöissä.
- Vuokrat ovat sen sijaan kehittyneet tasaisesti hieman koko maan keskiarvoa nopeammin.
- Parina viime vuotena asuntoja on valmistunut Turkuun yli 1 000 asunnon vuosivauhtia. MAL-sopimuksessa Turun asuntotuotantotavoite on yli 1100 asuntoa vuosittain vuosille 2016–2019.
- Rakennuslupien huippu nähtiin vuonna 2016. Vuodesta 2017 lupien määrä on tasaantunut ja hieman laskenut huipusta. Uudistuotanto pysyy saavutetulla korkealla tasolla.
Oulu
- Oulun muuttovoitto on hieman laskenut 2010-luvun alusta, mutta on pysynyt positiivisena. Tulomuuttajista neljännes on opiskelijoita, mutta myös työttömien osuus on noussut.
- Isoja rakentamisen uudishankkeita on käynnistymässä lähiaikoina, asuntotuotanto on rakennuslupapäätöstenkin perusteella edelleen nousussa ja korjausrakentaminen työllistää kasvavasti.
- Kotitalouksien tulojen kasvu pääsi vauhtiin 2015, mutta hiipui hieman seuraavana vuotena.
- Oulussa asuntojen hintojen kasvu on ollut vakaata.
- Vuokrien nousu kiihtyi hieman Oulussa viime vuonna, mutta pidemmällä ajalla vuokrien kehitys on ollut vakaalla tasolla kuten hinnoissakin.
- Rakennuslupamäärät kasvoivat viime vuoden alussa jyrkästi, mutta ovat tippuneet taas tämän vuoden vastaavana ajanjaksona. Uudistuotannon taso pysyy vakaana.
Tampere
- Tampere kasvaa muuttovoitolla yhä voimakkaammin. Tulijoista opiskelijoiden ja työttömien osuudet ovat korkeat.
- Tampere on panostanut valtavasti kaupungin kehittämiseen, koska sen väkiluku kasvaa muutamalla tuhannella joka vuosi.
- Tampereen suuria hankkeita lähivuosina ovat raitiotien lisäksi Kansi- ja areena -hanke sekä yliopistojen ja ammattikorkeakoulun yhdistyminen.
- Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat kehittyneet lähes keskimääräistä vauhtia viime vuosina.
- Tampereella asuntojen hinnat ovat nousseet tasaisesti viime vuosina. Kasvua hinnoissa on ollut kaikissa huoneluvuissa.
- Vuokrat ovat kasvaneet tasaista, mutta hieman hidastuvaa tahtia viime vuosina. Vuosikasvu oli kuitenkin viime vuonna keskimääräistä vauhdikkaampaa.
- Tampereella on valmistunut vuosittain hieman alle 2 000 asuntoa 2010-luvulla. Asuntotuotantotavoite on 1 900 asuntoa vuodessa MAL-sopimuskaudelle 2016-2019.
- Lupamäärät ovat kasvaneet jyrkästi vuoden 2016 lopulta alkaen. Lupamäärä on kasvanut edelleen alkuvuonna, mutta aiempaa hitaammin.
Rovaniemi
- Nettomuuton kehitys on ollut tasaista nollan ympäristössä. Tulijoiden ja lähtijöiden määrät ovat kasvaneet samaa maltillista tahtia. Tulijoista yli neljännes on ollut opiskelijoita. Työttömien osuus tulijoista on laskenut.
- Rovaniemellä väestön vähentyminen on kohdistunut maaseutumaisille alueille. Viime vuosina väestö on kasvanut myös kaupungin kehysalueilla.
- Rovaniemen pitkän aikavälin tavoitteena on vahvistaa roolia keskeisenä arktisena kaupunkina. Tätä tukee mm. tehty Rovaniemi-Kirkkoniemi ratalinjaus.
- Rovaniemellä tulojen laskeminen on ollut vähäistä heikkoina vuosina. Tulot kasvoivat keksimääräistä enemmän 2015 ja tasaantuivat 2016.
- Asuntojen hinnoissa on ollut suurta vuosittaista vaihtelua. Yksiöiden hinnat ovat keskimäärin kasvaneet, mutta isompien asuntojen laskeneet.
- Vuokrien kehitys on ollut tasaisen matalaa Rovaniemellä viime vuosina. Viime vuonna kasvu oli kuitenkin hieman keskiarvoa vauhdikkaampaa.
- Rakennusluvissa oli kasvua 2016 alkaen, mutta määrät ovat laskeneet viime vuoden lopulta alkaen.
Alueellisten kehitystekijöiden mukaan heikoimmat kaupungit
Lappeenranta
- Nettomuutto on ollut tasaisen laskevaa Lappeenrannassa. Tulijoiden määrä on kasvanut tasaisesti, mutta niin on lähtijöidenkin. Opiskelijoiden osuus on suuri.
- Tulevaisuuden haasteet liittyvät väestönkehitykseen, osaamisen nostamiseen, työvoiman kohtaantoon, ja sijaintiin.
- Lappeenrannassa kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat kehittyneet keskimääräistä hitaammin. Tuloissa oli laskua vielä vuonna 2016.
- Asuntojen hintakehitys on ollut laskupainotteista viime vuosina. Vuosien ja huonelukujen välinen vaihtelu on ollut suurta.
- Vuokrat kääntyivät nousuun viime vuonna, kun nousu oli ollut toissa vuonna maltillisempaa.
- Rakennusluvissa on nähty alkuvuodesta uusi piikki sitten vuoden 2016 syksyn.
- Uudistuotanto pysyy vahvana lähivuodet.
Hämeenlinna
- Hämeenlinna on ollut muuttotappioaluetta viime vuodet. Opiskelijoiden osuus tulomuuttajista on vähentynyt. Työttömien osuus tulomuuttajista on lähes kaksinkertaistunut kymmenessä vuodessa. Alle puolet muuttajista on työllisiä. Eläkeläisten osuus tulijoista on suuri.
- Hämeenlinnan hyvä sijainti ei ole heijastunut väestönkasvuun. Viime vuosina haasteena ovat olleet lisäksi junavuorojen supistukset Helsinki-Riihimäki-Hämeenlinna-Tampere yhteysväleillä.
- Tulojen kasvu on ollut tasaista. Laskut ja nousut kotitalouksien tuloissa ovat olleet muita kaupunkeja maltillisempia.
- Hämeenlinnassa asuntojen hinnat ovat pysyneet aloillaan viime vuosina. Kasvua on ollut ainoastaan yksiöissä viime vuosina.
- Vuokrat pysyivät hintojen tapaan paikallaan viime vuonna. Aiempina vuosina kasvu on ollut myös maltillista.
- Rakennuslupien määrä on laskenut viimeisen vuoden aikana. Tarjontapuolelle ei ole tulossa suurta painetta.
Rauma
- Raumalla on ollut muuttotappiota koko vuosituhannen. Tulomuuttajien määrä on kääntynyt laskuun ja lähtijöiden määrä on kasvanut. Lähes joka neljäs tulijoista on opiskelija.
- Rauman seudulla väestön ikärakenne on kuitenkin Satakunnan seuduista edullisin.
- Mediaanituloissa on ollut muita kaupunkeja enemmän vaihtelua. Vuonna 2016 tulot pienenivät.
- Asuntojen hinnat olivat ehtineet laskea useana vuotena viime vuoteen asti, jolloin hinnat kääntyivät nousuun.
- Myös vuokrat kasvoivat viime vuonna voimakkaasti, kun ne ehtivät pari vuotta pysyä lähes samoina.
- Rakennuslupien määrä on kasvanut huomattavasti viimeisen vuoden aikana. Uudistuotanto vahvaa lähivuosina.
Kotka
- Muuttotappio on kääntynyt yhä jyrkemmin alaspäin Kotkassa. Yhä harvempi lähtijä on kuitenkin työllinen.
- Kotkan kaupunkikeskustaa ollaan uudistamassa. Metsäteollisuuden investoinnit ja tuotekehitys ovat piristäneet alueen näkymiä.
- Kotkassa kotitalouksien tulot ovat kehittyneet keskimääräisesti, vuonna 2016 tuloissa oli kuitenkin vielä laskua.
- Asuntojen hintakehitys on ollut laskevaa viime vuodet. Ainoastaan yksiöiden hinnat nousivat viime vuonna.
- Vuokrien kasvu on ollut maltillista viime vuodet.
- Rakennusluvissa nähtiin piikit 2015 ja 2017 alkuvuosina. Lupamäärät ovat kääntyneet laskuun 2017 loppuvuodesta alkaen.
Kouvola
- Kouvolassa on ollut muuttotappiota vuosikaudet. Lähtömuuttajista huomattava osa on eläkeläisiä. Tulomuuttajista työttömien osuus on vertailluista suurin, joka kuudes muuttanut on ollut työtön.
- Muuttoliikkeen kääntämiseksi Kouvolassa on käynnistetty investointeja keskustan, Matkakeskuksen, Kimolan kanavan ja asuntomessualueen kehittämiseksi.
- Tulot ovat vuodesta 2011 lähes paikallaan.
- Asuntojen hintojen lasku on ollut rajuinta viime vuosina Kouvolassa. Viiden vuoden keskiarvo on yli 3 %:n laskua hinnoissa.
- Vuokrat kasvoivat hienoisesti viime vuonna, kun ne olivat sitä ennen jopa laskeneet.
- Rakennuslupien jyrkkä kasvu nähtiin 2016 aikana. Laskua luvissa viime vuoden lopulta alkaen.
Kokonaisriski vaikuttaa lopulliseen vuosituottoon
- Alueelliset kehitystekijät voivat kasvattaa tai pienentää asuntosijoituksen riskiä.
- Opiskelijakaupungit ovat yleisesti ottaen hyviä sijoituskohteita ja kasvavan väestön alueilla asuntosijoittamisen riskit ovat hallitummat.
- Pienillä paikkakunnilla tyhjien kuukausien sekä hintojen laskun mahdollisuus nostaa kokonaisriskiä, vaikka bruttovuokratuotto voi olla korkea.
- Suuri hintojen varianssi luo epävarmuutta arvonnousulle. Varianssi ollut pienintä isoissa kasvukeskuksissa.
Varianssi vaihtelee kaupungeittain
- Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
- Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.
- Varianssi on pienempi suurissa kaupungeissa, sillä niissä asuntomarkkinoiden toiminta on vilkkaampaa ja tasaisempaa.
- Pienissä kaupungeissa yksittäisillä tapahtumilla, voi olla suuri vaikutus hintakehitykseen.
- Varianssi kuvaa kuinka kaukana satunnaismuuttujan arvot ovat tyypillisesti sen odotusarvosta.
- Mitä pienempi varianssi on sitä vähemmän hintakehityksessä on vaihtelua.
Bruttovuokratuotto on pysynyt vakaana
- 1990-luvun alusta lähtien bruttovuokratuoton kehitys on ollut melko vakaata.
- Bruttovuokratuotto nousi voimakkaasti 1990-luvun alussa, koska asuntojen hinnat romahtivat laman seurauksena.
- Verrattuna riskittömänä pidettyyn valtion 10 vuoden joukkovelkakirjalainan korkoon on asuntosijoittaminen parantanut suhteellista asemaansa 2000-luvun alun jälkeen.
- OMX Helsinki 25 -osakeindeksiin ja puuntuotannon sijoitustuottoon verrattuna bruttovuokratuoton kehitys on ollut erittäin vakaata.
- Korkojen ollessa erittäin matalat on asuntosijoittaminen hyvin houkuttelevaa verrattuna riskittömään vaihtoehtoon.
- Kaupunki ja kohde tulee kuitenkin valita huolellisesti, sillä asuntomarkkinoilla on merkittäviä alueellisia eroja.
Tutkimuksen käsitteet ja määritelmät
Vuokratuotto
- Tutkimuksessa on laskettu vuokratuottoa ennen veroja
- Vuokratuotto lasketaan sitoutuneen pääoman sen hetkiselle markkina-arvolle
- Vuokratuoton ja asunnon arvon välillä on käänteinen riippuvuus
- Mitä suurempi on asunnon arvo sitä pienempi on vuokratuotto (muiden tekijöiden pysyessä ennallaan)
- Asunto hankitaan ilman lainaa ja varainsiirtovero asunto-osakkeista on 2 prosenttia
- Remonttivarana oletettu PKS 700 €/m2, muut suuret kaupungit 500 €/m2, muu Suomi 400 €/m2
Arvonnousu
- Arvonnousu on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.
- Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.
- Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.
- Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.
Kokonaisvuokratuotto
Asuntosijoittamisen kannattavuutta arvioidaan kokonaistuoton kautta.
Kokonaistuoton muodostavat:
- Bruttovuokratuotto
- Arvonnousu
Alueelliset kehitystekijät
Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan tässä tutkimuksessa seuraavien muuttujien avulla:
1.Väestönkasvu (%)
2.Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
3.Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
4.Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
5.Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
6.Hintojen vaihtelu (varianssi)
7.Tulotaso suhteessa Helsinkiin
8.Asumismenojen osuus nettotuloista (%)
- Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.
- Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä.
- Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne.
- Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä ja hintojen varianssi vaikuttaa kokonaisriskiin.
- Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
- Pienissä kaupungeissa myös yksittäisillä shokeilla suurempi suhteellinen vaikutus asuntomarkkinoilla.
- Myös asumismenojen osuudella käytettävissä oleviin tuloihin on vaikutusta asuntomarkkinoiden näkymiin pitkällä aikavälillä.
Velkavipu
- Velkavivulla tarkoitetaan lainatun rahan käyttöä sijoituksessa.
- Velkavivulla voidaan nostaa oman pääoman tuottoa huomattavasti, koska tuotto kohdistuu koko pääomalle.
- Jos sijoituksen tuottoprosentti on suurempi kuin velan korkoprosentti, on velkavivun käyttäminen kannattavaa.
- Tällä hetkellä erittäin matalat korot lisäävät velkavivun käytön houkuttelevuutta.
- Toisaalta velkavipu kasvattaa myös riskiä. Pitkä sijoitusaika tuo epävarmuutta korkokulujen sekä tuottojen kehitykseen ja pahimmillaan suhde voi kääntyä päinvastaiseksi ja silloin velkavipu toimii itseään vastaan.
