Tuottotutkimus 2017

1. Opiskelijoiden suhteellinen määrä on suuri ja väestönkasvu on ollut melko voimakasta.
2. Kaupunkiin muuttaa melko paljon opiskelijoita.
3. Jyväskylän väestö on kasvanut tasaisesti koko 2010-luvun.
4. Tulotaso ei ole kasvanut 2010-luvulla.
5. Erityisesti Jyväskylä 1 postinumeroalueella tapahtunut kaikissa asuntotyypeissä arvonnousua 2010-luvulla.
6. Jyväskylä ollut asuntosijoittajien suosima kaupunki mm. väestönkasvun ja opiskelijamäärän vuoksi.
7. Jyväskylässä uutisoitiin jo, että yksiöiden hinnat ovat nousseet niin korkealle, että samalla rahalla saa jo kaksioita tai omakotitaloja.
8. Asuntotuotanto ollut vuosina 2010-2016 noin 1100 asuntoa vuodessa. Vuosi 2016 oli ennätysvuosi. Rakentaminen on keskittynyt kerrostalorakentamiseen.

1. Kokkolassa hintojen vaihtelu on selvästi tarkastelualueiden suurin, mikä voi lisätä kokonaisriskiä.
2. Sekä asuntojen hintojen, että bruttovuokratuoton ennustetaan kasvavan voimakkaasti, mutta hintojen vaihtelu lisää ennusteen epävarmuutta.
3. Tulotaso on kehittynyt positiivisesti erityisesti 2009 jälkeen, mutta tasaantunut 2012 jälkeen. Tulotaso on suhteellisen korkea.
4. Asumismenojen osuus nettotuloista on suhteellisen matala, mikä parantaa asuntosijoittamisen tuotto-odotuksia.
5. Väestönkasvu ollut tasaista n. 0,5-0,6% vuosittain koko 2010-luvun.
6. Kokkolan seudulle suunnitelmissa iso litiumkaivos.
7. Asuntoja on valmistunut Kokkolassa noin 220 vuosittain (2012–2015).

1. Kuopiossa väestönkasvu on ollut hyvää ja alue on muuttovoittoinen. Nettomuutto on ollut suhteellisesti voimakasta ja opiskelijoiden osuus muuttajista melko suuri.
2. Yksiöissä ja isommissa asunnoissa neliöhintojen kehitys on ollut tasaista 2010-luvun, mutta kaksioissa hinnat ovat pysyneet vuoden 2010 tasolla.
3. Tulotaso oli pitkään kasvussa, mutta sen kasvu on pysähtynyt 2010-luvulla ja kääntynyt hienoiseen laskuun 2013 jälkeen.
4. Asuntotuotanto on Kuopiossa kovassa vauhdissa, ja asuntotuotanto on 2010-luvulla ylittänyt 800 asunnon tavoitteen joka vuosi. Vuonna 2017 valmistuu tuhat asuntoa, ensi vuonna 1200. Asuntojen keskikoko on noin 40 neliömetriä – pieniä asuntoja rakennetaan paljon.

1. Helsingissä keskitulo on noussut tasaisesti koko 2000-luvun.
2. Helsingissä tulot nousivat pitkään, mutta 2010-luvulla nousu pysähtyi ja kääntyi maltilliseen nousuun taas 2012 jälkeen.
3. Väestönkasvu on voimakasta. Helsinkiin
   kohdistunut muutto kiihtyy, ja etenkin opiskelijoita muuttaa Helsinkiin.
4. Helsingissä asuntojen arvonnousu on voimakasta, mutta bruttovuokratuotto on pieni.
5. Erityisesti Helsinki 1 ja Helsinki 2 postinumeroalueiden yksiöiden arvonnousu on ollut finanssikriisin jälkeen hyvin voimakasta.
6. Asumismenojen osuus tuloista on tarkastelukaupunkien korkein, mikä voi heikentää asuntosijoittamisen tuottoja.
7. 40% uusista aloituksista pk-seudulla ja asuntojen keskikoko laskussa. Tämä tuo helpotusta pienasuntopulaan.
8. Hypo: Yksiöiden neliöhintojen eriytyminen Helsingissä ja Tampereella sijoituskysynnän kasvusta ja jatkossa isojen asuntojen hinnoissa nousupotentiaalia. Myös talouden epävarmuus vaikuttaa.
9. Helsingissä asuntotuotanto on ollut 2011 jälkeen korkealla tasolla. Asuntoja rakennettiin pääosin asuinkerrostaloihin.
10. 2010-luvun alkupuolella vuosituotanto on ollut noin 4000 asuntoa. Asuntoaloitusten määrä vuosina 2015 ja 2016 oli yli 5000 asuntoa. MAL-sopimuksessa Helsingin tavoite on 6000 asuntoa vuodessa.

1. Vuokratuotto on hyvä, mutta muilla mittareilla Kotkan sijoitukset ovat heikkoja.
2. Kotka on kärsinyt muuttotappiosta koko 2010-luvun.
3. Kotkassa tulotaso on kehittynyt positiivisesti erityisesti 2008-2010, mutta kääntynyt sen jälkeen maltilliseen laskuun.
4. Yksiöissä neliöhinnat pudonneet hieman 2010 tasosta.
5. Suurempien asuntojen neliöhinnoissa on tapahtunut laskua.
6. Mahdollinen Kantasatama-hanke tukee Kotkan aluetaloutta.
7. Investoinnit Valtatie 7 kehittämiseen parantavat tieyhteyksiä alueella.

1. Joensuussa opiskelijoiden suhteellinen määrä on suuri, mutta väestönkasvu on ollut heikompaa.
2. Vuosina 2014 ja 2015 kokonaisnettomuutto oli aiempia vuosia korkeampi. Sekä eläkeläisiä että opiskelijoita muuttaa kaupunkiin.
3. Myös tulokehitys on ollut melko hidasta. Tulot eivät ole kasvaneet 2010-luvulla.
4. Asumismenojen osuus tuloista on melko suuri.
5. Neliöhinnat nousivat kauttaaltaan vuoteen 2013 saakka, mutta 2014 alkaen ovat olleet hienoisessa laskussa.
6. Malli kuitenkin ennustaa neliöhintojen kasvua, sillä ennuste perustuu pidemmän ajan keskiarvoon.
7. Itä-Suomen yliopisto keskittää toimintojaan Joensuuhun, mikä voi kasvattaa asumisen kysyntää.
8. 2010-luvun alussa asuntoja valmistui keskimäärin noin 650 vuodessa. Vuonna 2015 valmistui 839 asuntoa, joista suurin osa asuinkerrostaloihin.  2016 asuntotuotanto oli 528 asuntoa.

1. Väestönkehitys on vaatimatonta ja parina viime vuonna jopa lievästi negatiivisen puolella, ja poismuutto on tulomuuttoa voimakkaampaa.
2. Kaupunkiin kuitenkin muuttaa suhteellisen paljon opiskelijoita.
3. Tulotaso oli maltillisessa kasvussa aina vuoteen 2010. Tämän jälkeen kasvu tasaantui ja kääntyi 2013 jälkeen maltilliseen laskuun.
4. Asuntojen arvonnousu on hidasta.
5. Heikko tulotaso pienentää asuntosijoittamisen tuotto-odotuksia.
6. Toisaalta yksiöiden hintakehitys ollut verrokkikaupunkeja vakaampaa varianssilla mitattuna.
7. Lappeenrannassa keskusta-alueen uusissa kohteissa on kuitenkin rikottu jo asuntojen keskineliöhinnan haamuraja (4 000 euroa).

1. Kouvolassa väestö vähenee.
2. Tulokehitys oli voimakasta aina 2000-2010 välillä, mutta kääntyi sen jälkeen laskuun. 2013 jälkeen kehitys on ollut tasaista.
3. Kouvolassa opiskelijoiden osuus on pieni muihin kaupunkeihin verrattuna. Opiskelijat muuttavat muihin kaupunkeihin opiskelemaan.
4. Asuntojen hintakehitys on tarkastelukaupunkien heikointa, mutta bruttovuokratuotto on hyvä.
5. Neliöhinnoissa ei juuri arvonnousua 2010-luvulla missään asuntotyypissä.
6. Kouvolassa on valmistunut vuosittain noin 150 asuntoa 2010-luvun alussa. Asuntotuotannossa trendi on ollut laskeva.

1. Porvoossa tulokehitys on ollut viime vuosia lukuun ottamatta positiivista.
2. Tulotaso on korkea ja ollut kasvussa vuoteen 2010. Tämän jälkeen tulokehitys tasaantui.
3. Väestönkasvu on vaatimatonta, joinain vuosina negatiivista, ja opiskelijoita on vähän.
4. Porvoossa asuntojen hinnat ovat kasvaneet kaikissa asuntotyypeissä. Vuonna 2016 yksiöiden ja kaksioiden hinnat kuitenkin laskivat.
5. Bruttovuokratuotto on kuitenkin pientä.
6. Yksiöiden hintavarianssi ollut tarkastelujaksolla keskitasoa.

• Arvonnousu on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.
• Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.
• Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.
• Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.

Asuntosijoittamisen kannattavuutta arvioidaan kokonaistuoton kautta.
Kokonaistuoton muodostavat:

1. Bruttovuokratuotto
2. Arvonnousu

Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan tässä tutkimuksessa seuraavien muuttujien avulla:

1.Väestönkasvu (%)
2.Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
3.Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
4.Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
5.Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
6.Hintojen vaihtelu (varianssi)
7.Tulotaso suhteessa Helsinkiin
8.Asumismenojen osuus nettotuloista (%)

• Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.
• Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä.
• Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne.
• Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä ja hintojen varianssi vaikuttaa kokonaisriskiin.
• Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
• Pienissä kaupungeissa myös yksittäisillä shokeilla suurempi suhteellinen vaikutus asuntomarkkinoilla.
• Myös asumismenojen osuudella käytettävissä oleviin tuloihin on vaikutusta asuntomarkkinoiden näkymiin pitkällä aikavälillä.

• Velkavivulla tarkoitetaan lainatun rahan käyttöä sijoituksessa.
• Velkavivulla voidaan nostaa oman pääoman tuottoa huomattavasti, koska tuotto kohdistuu koko pääomalle.
• Jos sijoituksen tuottoprosentti on suurempi kuin velan korkoprosentti, on velkavivun käyttäminen kannattavaa.
• Tällä hetkellä erittäin matalat korot lisäävät velkavivun käytön houkuttelevuutta.
• Toisaalta velkavipu kasvattaa myös riskiä. Pitkä sijoitusaika tuo epävarmuutta korkokulujen sekä tuottojen kehitykseen ja pahimmillaan suhde voi kääntyä päinvastaiseksi ja silloin velkavipu toimii itseään vastaan.