Tuottotutkimus 2019

• Nettomuutto on heilahdellut viime vuodet nollan molemmin puolin. Muuttovoittoa tukee opiskelijoiden suuri tulomuutto-osuus.
• Kotitalouksien tulot kasvoivat keksimääräistä enemmän vuonna 2015, minkä jälkeen tulojen kasvu on lähes pysähtynyt.
• Asuntojen hinnoissa on ollut suurta vuosittaista vaihtelua. Viime vuosina hinnat eivät juuri ole nousseet.
• Vuokrien kehitys pysyi viime vuonna keskiarvoa korkeampana, mutta tasaantui toissavuotisen jyrkemmän nousun jälkeen.
• Rakennusluvissa oli kasvua vuoden 2016 alusta vuoden 2017 loppupuolelle, minkä jälkeen lupamäärät laskivat. Viime kesästä lähtien lupamäärät ovat olleet kuitenkin taas nousussa.
• Rovaniemellä rakennetaan aktiivisesti, kaupungissa on useita kerrostalotyömaita ja kuluvana vuonna aloitetaan myös Lapin keskussairaalan laajennus.

• Kuopiossa nettomuutto on säilynyt positiivisena koko 2010-luvun. Vuonna 2017 muuttovoitto oli kuitenkin hieman edeltäviä vuosia vaimeampaa. Muuttovoitto koostuu pitkälti opiskelijoiden suuresta tulomuutto-osuudesta ja suhteessa pienemmästä lähtömuutto-osuudesta.
• Kuopion alueella on käynnissä monia suuria investointeja ja uusia suunnitelmia on paljon. Uusi kampusalue on rakentumassa ja lisäksi kasvua haetaan muun muassa terveysteknologiasta ja matkailusta.
• Vuosien 2015-2016 reippaan kasvun jälkeen kotitalouksien tulojen kehitys on pysähtynyt vuonna 2017.
• Yksiöiden hinnat kääntyivät Kuopiossa viime vuonna nousuun, mutta suurempien asuntojen hinnat jatkoivat laskuaan.
• Vuokrakehitys tasaantui viime vuonna toissavuotisen vuokrien nousupiikin jälkeen.
• Rakennuslupien määrä kasvoi tasaisesti vuodesta 2016 lähtien, kunnes lupamäärät kääntyivät laskuun viime vuonna loppuvuodesta.

• Oulun muuttovoitto on ollut laskussa koko 2010-luvun. Muuttovoittoa kannattelee opiskelijoiden, työttömien ja eläkeläisten nettomääräinen kasvu, työllisten määrä on ollut laskussa jo pitkään. Työllisten osuus tulomuuttajista onkin ollut pitkään vertailukaupunkien pienimpiä, kun taas yli neljännes tulomuuttajista on opiskelijoita.
• Kotitalouksien tulot ovat kasvaneet maltillisesti viime vuosina.
• Asuntojen hinnat nousivat Oulussa hieman edellisvuosia hitaammin viime vuonna.
• Vuokrien nousu tasaantui viime vuonna toissavuotisen vuokrien nousun kiihtymisen jälkeen.
• Rakennuslupamäärät lisääntyivät selvästi vuoden 2017 alussa, mutta vuoden 2018 alussa lupamäärät kääntyivät laskuun. Tämän vuoden alusta lähtien lupamäärissä on taas ollut havaittavissa pientä kasvua.
• Oulussa on meneillään ja käynnistymässä merkittäviä rakennushankkeita. Uusia asuinalueita on rakenteilla ja lähiöitä peruskorjataan sekä täydennysrakennetaan.

• Turussa muuttoliike kääntyi voitolliseksi 2010-luvun alussa ja on siitä lähtien voimistunut tasaisesti. Tulomuuttajista työllisten ja opiskelijoiden osuudet ovat keskimääräistä korkeammat, kun taas työttömien osuus on hieman keskiarvoa matalampi.
• Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot ovat nousseet keskimääräistä voimakkaammin vuodesta 2015 lähtien, vain Helsingissä kasvu on ollut nopeampaa.
• Asuntojen hintakehitys on ollut noususuuntaista, etenkin yksiöiden hinnat ovat nousseet viime vuosina voimakkaasti.
• Vuokrat jatkoivat Turussa tasaista kehitystään viime vuonna.
  Rakennuslupien huippu saavutettiin Turussa vuonna 2016. Vuoden 2017 aikana lupien määrä laski huippulukemistaan ja on pysynyt sen jälkeen tasaisena.
• Vuonna 2015 rakentaminen oli pohjalukemissa, mutta sen jälkeen kerrostalorakentaminen ylitti vuosikymmenen takaisen huipputasonsa asuntojen määrällä mitaten.

• Jyväskylässä muuttovoitto oli vuonna 2017 suurinta koko 2010-luvulla. Tulomuuttajien suhteelliset osuudet ovat pysyneet melko tarkasti ennallaan viime vuodet, mutta vuonna 2017 työllisten osuus tulomuuttajista hieman nousi ja työttömien laski. Opiskelijoiden osuus on suuri, 29%.
• Mediaanitulot kääntyivät hienoiseen laskuun vuonna 2017, myös edellisvuosien tulojen kehitys on ollut heikompaa muihin kaupunkeihin verrattuna.
• Asuntojen hinnat ovat nousseet todella maltillisesti viime vuodet.
• Vuokrat kasvoivat viime vuonna, mutta vuokrien nousu oli maltillisempaa kuin vuonna 2017.
• Rakennusluvat olivat huipussaan vuonna 2016. Vuonna 2018 rakennuslupamäärät tasaantuivat ja kuluvan vuoden alusta lähtien lupamäärät kääntyivät laskuun.
• Viime vuonna Jyväskylään valmistui ensimmäisen kerran yli 2 000 uutta asuntoa. Tämän vuoden odotetaan olevan ennätysvuotta 2018 hiljaisempi vuosi rakennusalalla.

• Hämeenlinna on ollut muuttotappioaluetta vuodesta 2015 lähtien. Eläkeläisten osuus tulomuuttajista on pysynyt koko 2010-luvun suurena, mutta vuonna 2017 myös lähtömuuttajista huomattava osa oli eläkeläisiä. Erityisesti työlliset ja opiskelijat ovat useammin lähtö- kuin tulomuuttajia. Vuonna 2017 työttömien osuus tulomuuttajista väheni hieman samalla kun työllisten osuus kohosi lähes puoleen tulijoista.
• Käytettävissä olevien tulojen nousut ja laskut ovat noudatelleet muiden kaupunkien keskimääräistä tulokehitystä, vuonna 2017 tuloissa ei tapahtunut juurikaan muutosta.
• Asuntojen hinnoissa on ollut pientä laskua kaikissa kokoluokissa.
• Vuokrat nousivat erityisesti yksiöiden osalta reippaasti viime vuonna. Vuokrien nousu oli viime vuonna myös keskimääräistä nopeampaa verrattuna muihin kaupunkeihin.
• Rakennuslupien määrä oli huipussaan vuoden 2018 loppupuolella.
• Hämeenlinnassa on rakenteilla esimerkiksi Huhtamäen tehdaskiinteistö ja tulossa on muun muassa uusi Kanta-Hämeen keskussairaala, vankila, tieliittymiä ja lukuisa määrä asuntoja sekä kaupan ja tuotannon alan toimitiloja.

• Joensuu on pysytellyt muuttovoittoisena viime vuodet. Tulijoissa suuri osuus on opiskelijoita, kun taas työllisten osuus
  tulomuuttajista on pysytellyt lähes koko 2000-luvun vertailukaupunkien pienimpänä.
• Joensuussa haasteena on väestön ikärakenteen vinoutuminen väestön vanhetessa.
• Haasteita on osaavan työvoiman saatavuudessa ja valmistuvien opiskelijoiden kiinnittämisessä Joensuuhun. Väestön ikärakenne vinoutuu väestön vanhetessa.
• Tulot laskivat vuonna 2017 keskimääräistä enemmän, mutta edeltävänä vuonna tulot kasvoivat keskimääräistä nopeammin.
• Asuntojen hinnat ovat jatkaneet laskuaan Joensuussa.
• Erityisesti yksiöitä isompien asuntojen vuokrat ovat puolestaan nousseet viime vuonna.
• Rakennusluvissa huippu nähtiin loppuvuodesta 2016. Lupien myöntäminen oli vaisua vuonna 2018, mutta kääntyi nousuun kuluvan vuoden alussa.

• Muuttotappio on kääntynyt yhä jyrkemmin alaspäin Kotkassa. Yhä harvempi lähtijä on kuitenkin työllinen.
• Kotkan kaupunkikeskustaa ollaan uudistamassa. Metsäteollisuuden investoinnit ja tuotekehitys ovat piristäneet alueen näkymiä.
• Kotkassa kotitalouksien tulot ovat kehittyneet keskimääräisesti, vuonna 2016 tuloissa oli kuitenkin vielä laskua.
• Asuntojen hintakehitys on ollut laskevaa viime vuodet. Ainoastaan yksiöiden hinnat nousivat viime vuonna.
• Vuokrien kasvu on ollut maltillista viime vuodet.
• Rakennusluvissa nähtiin piikit 2015 ja 2017 alkuvuosina. Lupamäärät ovat kääntyneet laskuun 2017 loppuvuodesta alkaen.

• Kouvolassa  on ollut muuttotappiota vuosikaudet. Lähtömuuttajista huomattava osa on eläkeläisiä. Tulomuuttajista työttömien osuus on vertailluista suurin, joka kuudes muuttanut on ollut työtön.
• Muuttoliikkeen kääntämiseksi Kouvolassa on käynnistetty investointeja keskustan, Matkakeskuksen, Kimolan kanavan ja asuntomessualueen kehittämiseksi.
• Tulot ovat vuodesta 2011 lähes paikallaan.
• Asuntojen hintojen lasku on ollut rajuinta viime vuosina Kouvolassa. Viiden vuoden keskiarvo on yli 3 %:n laskua hinnoissa.
• Vuokrat kasvoivat hienoisesti viime vuonna, kun ne olivat sitä ennen jopa laskeneet.
• Rakennuslupien jyrkkä kasvu nähtiin 2016 aikana. Laskua luvissa viime vuoden lopulta alkaen.

• Arvonnousu on usein asuntosijoituksen pitkän aikavälin tuoton tärkein tekijä.
• Huonoimmassa tapauksessa asunnon arvo voi myös laskea sijoitusperiodilla.
• Arvonnousuun vaikuttavat talouden suhdannetekijöiden lisäksi kaupungin tai alueen demografisten sekä sosioekonomisten tekijöiden kehitys.
• Asuntosijoittamisen alueellisia eroja havainnollistetaan huomioimalla aluekehitys, jonka avulla tarkennetaan asuntosijoittamisen pitkän aikavälin tuotto-odotuksia.

Asuntosijoittamisen kannattavuutta arvioidaan kokonaistuoton kautta.
Kokonaistuoton muodostavat:

1. Bruttovuokratuotto
2. Arvonnousu

Bruttovuokratuoton ja arvonnousun lisäksi alueittaista kehitystä ennakoidaan tässä tutkimuksessa seuraavien muuttujien avulla:

1.Väestönkasvu (%)
2.Asuntokuntien lukumäärä, muutos (%)
3.Kotitalouksien käytettävissä olevat tulot, muutos (%)
4.Yli 18-vuotiaiden opiskelijoiden osuus 18-64-vuotiaista (%)
5.Asuntojen hintataso suhteessa Helsinki-1 (luku väliltä 0-1)
6.Hintojen vaihtelu (varianssi)
7.Tulotaso suhteessa Helsinkiin
8.Asumismenojen osuus nettotuloista (%)

• Muutokset laskettu käyttäen kymmenen edellisen vuoden kehitystä.
• Asuntosijoittamisen tuottoarvioita voidaan tarkentaa huomioimalla kaupunkikohtaisia erityispiirteitä.
• Väestönkasvu lisää asuntojen kysyntää, opiskelijakaupungeissa vuokra-asuntoihin kohdistuu aina kysyntää jne.
• Korkeampi tuotto vaatii usein suurempaa riskiä ja hintojen varianssi vaikuttaa kokonaisriskiin.
• Taantuvilla alueilla on usein hyvä vuokratuotto, mutta vaarana voi olla sijoituksen arvonlasku sekä riski tyhjistä kuukausista.
• Pienissä kaupungeissa myös yksittäisillä shokeilla suurempi suhteellinen vaikutus asuntomarkkinoilla.
• Myös asumismenojen osuudella käytettävissä oleviin tuloihin on vaikutusta asuntomarkkinoiden näkymiin pitkällä aikavälillä.

• Velkavivulla tarkoitetaan lainatun rahan käyttöä sijoituksessa.
• Velkavivulla voidaan nostaa oman pääoman tuottoa huomattavasti, koska tuotto kohdistuu koko pääomalle.
• Jos sijoituksen tuottoprosentti on suurempi kuin velan korkoprosentti, on velkavivun käyttäminen kannattavaa.
• Tällä hetkellä erittäin matalat korot lisäävät velkavivun käytön houkuttelevuutta.
• Toisaalta velkavipu kasvattaa myös riskiä. Pitkä sijoitusaika tuo epävarmuutta korkokulujen sekä tuottojen kehitykseen ja pahimmillaan suhde voi kääntyä päinvastaiseksi ja silloin velkavipu toimii itseään vastaan.