Asuntomarkkinat toimivat kuin verenkierto taloudessa: jos se hidastuu, koko kroppa kangistuu. Viime vuosina sääntelyä on kiristetty Suomessa pohjoismaiden tiukimmalle tasolle, mikä on toki hillinnyt ”ylivelkaantumista”, mutta samalla lisännyt kitkaa markkinoille. Pääministeri Orpon hallituksen esitti 23.4.2025 sääntelyn joustavoittamista – ja se on oikeansuuntainen uutinen erityisesti matalasuhdanteessa, jolloin asuntokauppa ja rakentaminen muutenkin laahaavat.
Enimmäisluototussuhde – miksi kohti 95-prosenttia?
Hallitus ehdottaa, että Finanssivalvonta voisi poikkeuksellisessa laskusuhdanteessa nostaa asuntolainakattoa 90 prosentista 95 prosenttiin. Käytännössä tämä tarkoittaa, että ostajalta vaadittava omarahoitusosuus pienenee.
Erityisesti enimmäisluototussuhteen keventäminen kannustaa niitä kotitalouksia, joilla on riittävä tulotaso ja vakuudet asunnon ostamiseen ja asunnon vaihtamiseen. Samaan aikaan esityksellä vaikutetaan myös välillisesti työvoiman liikkuvuuteen. Talouskasvun kannalta on olennaista se, että kotitaloudet pystyvät rahoittamaan heille sopivan asumisratkaisun ja tarvittaessa esimerkiksi muuttamaan työpaikan perässä. Olisi kuitenkin tarpeen pohtia, tulisiko 95 prosentin olla perustaso, jota sitten kiristetään suhdannetilanteen mukaan – ei siis toisinpäin.
Pidempi laina-aika lisää liikkumavaraa
Toinen iso muutos on asuntolainojen enimmäiskeston pidennys 30 vuodesta 35 vuoteen. Tämä ei ole mikään vapaudu-vankilasta-kortti, vaan ennen kaikkea valinnanvapauden lisäämistä. Pidemmällä laina-ajalla kotitaloudet voivat pitää kuukausierät kohtuullisempina, rakentaa puskuria ja hajauttaa varallisuutta myös muualle kuin pelkästään omaan asuntoon.
Varmasti joku käyttää pidemmän laina-ajan myös suuremman lainan ottamiseen. Mutta huomioitakoon, että pankit testaavat edelleen lainanhoitokyvyn 6 prosentin korolla ja 25 vuoden laina-ajalla. Eli haaveet isosta lukaalista kaatuvat yhä yhtä tehokkaasti, jos tulot eivät riitä. Sen sijaan tavallinen kotitalous saa enemmän joustoa arkeen ja pystyy säästämään muutakin kuin kuitteja. Lisäksi köyhän miehen tai naisen korkosuojaus, kiinteä tasaerä, saattaisi yleistyä enimmäislaina-aikaa pidennettäessä.
Taloyhtiölainat kaipaavat pidempää hengähdystaukoa
Myös taloyhtiölainojen sääntelyyn ehdotetaan joustoja: enimmäisosuus voisi nousta 70 prosenttiin ja lyhennysvapaat kaksinkertaistua 12 kuukaudesta 24 kuukauteen. Tämä ei ole mikään “asfaltti on ilmaista” -lupaus rakennusyhtiöille, vaan käytännön keino ehkäistä vaikeuksia.
Uusissa taloyhtiöissä hallinnonluovutuskokoukset voivat viivästyä, vastikkeet olla alimitoitettuja ja heikossa markkinatilanteessa osa asunnoista voi jäädä myymättä. Silloin uusi hallitus joutuu nopeasti tekemään muutoksia, jotta yhtiön talous saadaan raiteilleen. Mahdollisuus pidempään lyhennysvapaaseen (24kk) antaisi aikaa sopeutua ja pienentäisi riskiä ajautua vaikeuksiin. Samalla se helpottaisi myös rakennusliikkeiden painetta ja voisi jopa estää konkursseja poikkeuksellisen hiljaisessa markkinassa.
Joustot turvaisivat kilpailua myös perustajaurakoinnissa, kun pienillä ja keskisuurilla rakennusyhtiöllä olisi nykyistä parempi pääsy markkinoille. Kun enimmäisluototusaste nousee, rakennusyhtiöiltä vaaditaan keskimääräistä vähemmän omaa pääomaa nykytilanteeseen, mikä voisi sekä mahdollistaa uusien rakennusyrityksien tuloa uudisrakentamismarkkinoille että edistää pienten ja keskisuurten yrityksien toimintamahdollisuuksia uudisrakentamismarkkinoilla. Lisäksi nykyisen sääntelyn tultua voimaan, havainto on, että vuokratonttihankkeet ovat yleistyneet yhä selvemmin.
Taloyhtiölainoista puhuttiin ilmestyskirjan petoina, mutta näiden kriitikoiden harmiksi, pahimmat pelot eivät ole toteutuneet. Itse asiassa Suomen pankki on todennut, että luottotappiot ovat säilyneet maltillisella tasolla ja etenkin kotitalouksien osalta, johon myös yksityiset asuntosijoittajat kuuluvat.
Mitä tulevaisuuden uudisasuntorakentamisen rahoittamiseen tulee, horisontissa on nähtävissä tummia pilviä. RS-rahoituksen saatavuus on kiristynyt merkittävästi, johtuen pitkälti suomalaisille pankeille EU-sääntelyn (Basel) asettamista vakavaraisuusvaatimuksista.
Miksi tämä kaikki on tärkeää?
Siksi, että sääntelyn ei pidä olla pelkästään jarru, vaan enneminkin joustava iskunvaimennin. Sääntelyn kiristäminen on perusteltua noususuhdanteessa, kun velkaa kertyy helposti liikaa ja markkinat käyvät ylikierroksilla. Mutta laskusuhdanteessa tarvitaan välineitä, joilla voidaan pitää markkinat liikkeessä. Muuten vaarana on, että asuntojen myyntiajat venyvät, rakentaminen pysähtyy ja koko talouden elpyminen hidastuu, kuten nyt. Asiaa toki edelsi osin ”vastuuton rahoittaminen” – eli kuumaan markkinaa lisää likviditeettiä roppakaupalla. Joku voisi siis sanoa, että itse aiheutettu ongelma? Luotonanto ja hintojen vahva kehitys voivat vahvistaa toisiaan johtaen asuntomarkkinoiden ja asuntoluottomarkkinoiden ylikuumentumiseen…
Pohjoismaista vertailua – emme ole yksin
Kun katsotaan naapurimaihin, Ruotsissa ja Norjassa kotitalouksilla on enemmän liikkumavaraa lyhennysten ja laina-aikojen suhteen. Tämä ei ole johtanut rahoitusjärjestelmän romahdukseen, mutta on antanut ihmisille tilaa säästää, sijoittaa ja kuluttaa. Miksi meillä Suomessa pitäisi tyytyä tiukimpaan malliin, jos se samalla syö talouden kasvupotentiaalia? Asunnot, palvelut ja maitohyllyn purkit vaihtavat omistajaa likviditeetillä, ei pyhällä hengellä, vaikka joku niin tuntuu välillä väittävänkin.
Pakollinen muistutus – velkaa on monentyyppistä
Kun sääntelyllä pyritään hillitsemään ylivelkaantumista, huomio kiinnittyy liian harvoin itse velan tyyppiin ja ”laatuun”. On tärkeää erottaa toisistaan lainatyypit: asunto- ja sijoitusasuntolainat rakentavat lähtökohtaisesti varallisuutta, kun taas kulutusluotot tuhoavat sitä.
Viisas katsoo pelkkien riskien sijaan kokonaisuutta
En ole väittämässä, että asuntorahoituksen joustavoittaminen olisi jotenkin täysin riskitön tie, vaan sen pitää enemmänkin olla tasapainoinen ja taloutta ja yksilöä tukeva ratkaisu. On parempi antaa viranomaisille mahdollisuus tiukentaa rajoituksia suhdannetilanteen mukaan kuin lukita tiukka taso ja sitten keventää väärään aikaan. Asuntomarkkinat eivät ole mikään kerrostalon kellari, jossa valot voi sammuttaa ja toivoa, että kaikki menee hyvin. Markkinoiden täytyy elää ja joustaa yhdessä talouden sykkeen kanssa.
Jos halutaan, että Suomi nousee matalasuhdanteesta, tarvitaan sääntelyä, joka ei ainoastaan pidä huolta vakaudesta, vaan myös antaa markkinoille happea hengittää. Tämä ei tietenkään koske pelkästään asuntorahoittamista, vaan sääntelyä laajemminkin.
On helpompaa keskittyä pelkästään riskien rajoittamiseen, mutta vaikeampaa on nähdä kokonaisuus. Siitä puheen ollen, hallitus onkin tilaamassa riippumatonta selvitystä Finanssivalvonnan suositusten roolista ja käytöstä. Ja mitä nyt esitettyihin joustoihin tulee, niin kuten alussa todettua, esitetyt joustot ovat oikeansuuntaisia. Mutta ihmelääkkeeksi niistä ei ole.
