Taisin ensimmäisen kerran mainita viime vuoden syyskuussa, että nyt on ostajan markkinat. Äskeisessä podcast-vierailussa totesin, että siitä kun kuluttajat huomaavat ostohetken koittaneen, menee vielä tovi ennen kuin kauppakirja on allekirjoitettu. Jos viime syksynä on alkanut katselemaan asuntoja, kenties alkuvuonna on tehnyt kaupan. Väitän kaupan ajankohdan näyttäytyvän kohtalaisen otollisena – isona tekijänä taustalla argumentoi asuntomarkkinasyklin vaihe.
Nyt vuokranantajien ostoaikeet ovat maltillisessa nousussa, ja sijoittajat kasvattavat osuuttaan asuntolainamarkkinasta omistusasujien kustannuksella. Mutta minkälainen asuntosijoittaja ja vuokranantaja on herännyt horroksestaan ja suunnannut lainatiskille? Blogi pyrkii vastaamaan kysymykseen kevään 2024 vuokranantajabarometriin kautta pureutumalla sen osoittamiin ostoaikeisiin syvemmin, ja pohtimalla tuloksia asuntomarkkinansyklin avulla.
Ostoaikeita – mutta kenellä?
Kauppalehti uutisoi asuntosijoittajien ostoaikeiden olevan kasvussa. Syksyn 2023 barometri oli ensimmäinen, joka osoitti vuokranantajien ostoaikeiden laskun pysähtyneen ja kääntyneen hiuksenhienoon nousuun. Kevään barometrissä ostoaikeiden maltillinen kasvu jatkui ja 23,5 % vuokranantajista ilmoitti ostoaikeista. Tosiasiallisesti ero on kuitenkin hyvin merkittävä vuokranantajien kesken ja seuraa pitkälti omistettujen asuntojen määrää.
Kun lasketaan yhteen ”varmasti ostan” ja ”mahdollisesti ostan” -vastaukset omistettujen asuntojen määrän mukaan, prosenttiosuus vaihtelee 14,9 %:sta aina 54,8 %:iin. Sattumalta ensimmäinen kuvaa yhden asunnon omistavien ostoaikeita ja jälkimmäinen yli 30 asuntoa omistavien ostoaikeita. Luku nousee lähes lineaarisesti omistettujen asuntojen määrän mukaan.
Ostoaikeet näyttävät siis tällä hetkellä korreloivan suoraan asuntojen omistusmäärän kanssa. Joku saattaisi olettaa, että tämä johtuu vain useampia asuntojen omistavien todennäköisesti suuremmista resursseista tehdä uusia ostoja. Tämä onkin varmasti osin totta, mutta väitän, että taustalla on enemmänkin ymmärrys markkinasykleistä ja keskimääristä paremmista ostonpaikoista. Löytääkseni väitteelleni tukea, paneuduin kahden vuoden takaiseen barometriin (kevät 2022). Tuosta hetkestä kaikilla muilla ostoaikeet ovat laskeneet (asuntoja 1–19) tähän päivään, kun taas 20–29 asuntoa ja yli 30 asuntoa omistavien ostoaikeet ovat nousseet merkittävästi. Ostaako huippuhintoihin vai läheltä pohjia? Kokemus ja näkemys auttavat hahmottamaan asiaa.
Tarkkaa syklien vaihetta on vaikea tietää, mutta tietyt indikaattorit ovat vahvoja
Syklejä ei pääse eroon juuri missään, ei tietenkään myöskään asuntomarkkinoilla. Yleisesti vaiheita ovat elpyminen, nousukausi/huippu, lasku/taantuma ja lama/pohja. Näitä voidaan jaotella tarkemmin, mutta tässä kohtaa nämä riittävät.
Huipun ohittamisesta on varmasti yksimielisyys – ne ajat, jolloin ennakkomarkkinoinnit varattiin loppuun alta aikayksikön, ovat takanapäin. Laskuvaiheen yksi ominaispiirteistä taas on myyntiaikojen pidentyminen. Tämän jälkeen pikkuhiljaa asuntojen hinnat alkavat laskea ja uudiskohteissa alkavat alennukset. Samaan aikaan taloudessa on heikko suhdanne, sillä asuntomarkkinat ovat tiiviisti kytköksissä talouden yleiseen tilanteeseen. Markkinoille hiipii epävarmuus, hinnat jatkavat laskuaan ja alennukset kasvavat.
Epävarmuus alkaa vaihtua epätoivoksi. Se milloin lasku vaihtuu pohjaksi, onkin vaikeampi osoittaa vauhdissa. Jälkeenpäin on toki helpompi viisastella. Mutta tällä hetkellä olemme todennäköisesti lähellä pohjaa. Fundamentit kuten reaalinen ostovoima ja korkonäkymä alkavat pikkuhiljaa muuttua asuntomarkkinaa tukeviksi, vaikkakaan eivät vielä realisoidu keskusteluilmapiirin muutokseksi.
Asuntosijoittamisesta puhuvat tällä hetkellä lähinnä sykleistä ymmärtävät ja ne, joiden kassavirta on pitänyt toiminnan hengissä 5 % korosta huolimatta. Tässä kohtaa ostoaikeet ovat suurimmat heillä, joilla on näkemys syklin eri vaiheista. Heillä, jotka luottavat asunto- ja vuokramarkkinan fundamentteihin. Heillä, joiden ensimmäinen ajatus ei ole, että ”tämä oli tässä, asuntojen arvot ovat saavuttaneet huippunsa ja edessä on vain laskevia asuntojen arvoja”. Nämä näyttävät olevan heitä, joista kirjoitin ylemmässä kappaleessa.
Syklit ovat fakta, mutta optimaalinen ajoittaminen fiktio
Syklien vaiheita seuraillen näyttää varsin otolliselta ajalta hypätä markkinalle. Jos minä en kuitenkaan pysty vakuuttamaan, että aika olisi edes jotenkin otollinen asuntosijoittamiselle, kannattaa kuunnella todellista sijoittajagurua Peter Lynchiä, joka oli aikanaan lähes yhtä suosittu kuin Elon Musk tänään. Lynchin osuvimpia toteamuksia lienee seuraava: “Far more money has been lost by investors in preparing for corrections, or anticipating corrections, than has been lost in the corrections themselves.”.
Sykleistä kannattaa olla tietoinen, mutta sijoittamisen perustuessa pelkkään yritykseen ajoittamisesta, suosittelen lukemaan Lynchin sanat kolmeen kertaan. Mielellään ääneen. Todennäköisesti nyt on kuitenkin hyvä aika ostaa, mutta ostopaikat eivät tule loppumaan, jos oma taloudellinen tilanne ei juuri tänään salli ostoa.
