Valtaosassa vuokrasopimuksista käytetään edelleen vakuutena perinteistä vuokranantajan tilille maksettavaa rahavakuutta. Tuoreet oikeustapaukset korostavat, että vakuuden palauttaminen vuokrasuhteen päättyessä on nimenomaan vuokranantajan velvollisuus, vaikka vakuus olisi annettu jollekin ulkopuoliselle hoidettavaksi. Suomen Vuokranantajat peräänkuuluttaa vakuusriitojen nopeampaa ratkaisua.
Vuokrasopimuksen yhteydessä maksettava vakuus on tärkeä turva vuokranantajalle. Vakuudella voidaan kattaa sekä maksamattomia vuokria että asunnolle koituneiden vahinkojen korjaamista. Kun vuokrasopimus päättyy eikä vuokrarästejä tai vahinkoja ole, vuokranantajan on palautettava maksettu vuokravakuus viivytyksettä.
Vakuuden palauttaminen vuokranantajan vastuulla
Tuoreet oikeustapaukset korostavat vuokranantajan vastuuta. Vuokranantaja on vastuussa vakuuden palauttamisesta, vaikka hän olisi omalla sopimuksellaan ulkoistanut vakuuden hallinnoinnin esimerkiksi kiinteistönvälittäjille.
”Nyt alkusyksystä huolta on aiheuttanut tapaus, jossa konkurssiin asetetun vuokravälittäjän haltuun uskottuja vakuuksiakaan ei ole enää ollut tallella. Kyseessä on vuokranantajan kannalta harvinainen mutta hyvin valitettava tilanne, sillä vuokranantaja joutuu palauttamaan vakuudet vuokralaisilleen omasta pussistaan”, Suomen Vuokranantajien päälakimies Tarik Ahsanullah kertoo.
Vastaavanlainen tapaus ratkaistiin myös Vaasan hovioikeudessa vuonna 2019. Vuokranantaja joutui palauttamaan vakuuden vuokralaiselle, vaikka vakuus oli kavallettu vuokranantajan käyttämän välittäjän tililtä.
”Vuokravälittäjällä on lakiin perustuva velvollisuus säilyttää asiakasvaroja erillään välitysliikkeen omista varoista. Asiakasvarojen kavaltaminen on harvinaista, mutta vuokranantajan on syytä tunnistaa asemansa vakuuden palautusvelvollisuuden osalta erityisesti, jos luottaa merkittävän summan vakuuksia yksittäiselle välittäjälle”, Ahsanullah toteaa.
Jos vuokranantaja itse hallinnoi vakuuksia, ei niitä ole välttämätöntä pitää erillisellä tilillä.
”Keväällä korkein oikeus vahvisti antamassaan ratkaisussa sen, ettei vuokranantajalla ole velvollisuutta säilyttää vakuutta erillisellä tilillä. Vakuus voidaan siten sopia asetettavaksi esimerkiksi vuokranmaksutilille. Olennaista on se, että vuokranantaja pystyy palauttamaan vakuuden vuokrasuhteen päättyessä”, Ahsanullah ohjeistaa.
Vakuusriitojen ratkaisua nopeutettava ja yksinkertaistettava
Jos vuokranantaja haluaa pidättää vakuudesta rahaa vuokrarästien kattamiseen tai vahinkojen korjaamiseen, vuokranantajan tulee toimittaa erittely vakuuden käyttökohteista vuokralaiselle ja palauttaa ylijäävä osuus. Jos vakuuden pidättämisen perusteista syntyy riitaa, jota ei saada neuvotteluteitse ratkaistua, voidaan asia ratkaista Kuluttajariitalautakunnassa tai tuomioistuimessa.
”Vakuuden palauttamiseen liittyvät erimielisyydet ovat yleisimpiä vuokrasuhteiden riidanaiheita. Selkeä valtaosa vuokrasuhteista sujuu kuitenkin ilman mitään ongelmia. Vuokranantajat ymmärtävät yhä laajemmin, ettei vakuutta voi pidättää ilman selkeitä perusteita”, Ahsanullah kertoo.
Suomen Vuokranantajat ry kaipaa muun muassa vakuutta koskeviin riitoihin soveltuvaa yksinkertaista ja nopeaa riidanratkaisumenetelmää.
”Kuluttajariitalautakunta on niin pahasti ruuhkautunut, ettei se täytä tällä hetkellä tarkoitustaan. Ratkaisun saamiseen muutaman sadan euron riitaan voi kestää pitkälti toista vuotta. Suomessa olisi syytä monien muiden Euroopan maiden tavoin ottaa käyttöön erillinen pienten riitojen menettely yleisissä tuomioistuimissa”, Ahsanullah linjaa.