Vuokralaisen on korvattava vuokrahuoneistolle tuottamuksellisesti aiheuttamansa vahingot – paitsi tavanomainen kuluminen. Mitä ”tavanomainen kuluminen” sitten tarkoittaa? Tuore hovioikeuden ratkaisu ottaa kantaa asiaan tupakoinnin osalta. Tapauksessa vuokralainen määrättiin korvaamaan pitkäaikaisen tupakoinnin aiheuttamia vahinkoja.
Vaikka vuokralaisen on hoidettava huoneistoa huolellisesti, on luonnollista, että huoneiston pinnat, kalusteet ja kodinkoneet kuluvat asumisen aikana. Lain mukaan vuokralaisen on korvattava vuokrahuoneistolle tuottamuksellisesti aiheuttamansa vahingot, paitsi tavanomaisen kulumisen.
”Tavanomaisena kulumisena sallitaan jäljet, jotka ilmenevät huoneistossa normaalin asumisen myötä. Kulumisen tavanomaisuutta arvioitaessa kiinnitetään huomiota muun muassa siihen, onko jälki syntynyt ajan myötä hitaasti vai äkillisesti, kuinka kauan vuokrasuhde on kestänyt ja kuinka monta henkilöä huoneistossa on asunut”, Suomen Vuokranantajien lakimies Susanna-Maria Aarnivuo kuvaa oikeuskäytäntöä.
”Tavanomaista kulumista koskeva arviointi on aina tapauskohtaista. Tämän vuoksi vuokrasuhteissa syntyy toisinaan riitaa siitä, mikä tulkitaan tavanomaiseksi kulumiseksi ja mikä taas ei”, Aarnivuo kertoo.
Ovatko tupakoinnin kellastamat pinnat ja savunhaju luonnollista kulumista?
Jos tupakointia ei ole kielletty huoneistossa, vuokranantajan voidaan katsoa hyväksyneen niistä aiheutuvan tavanomaisen kulumisen.
”Esimerkiksi lievät hajuhaitat tai vähäiset jäljet huoneiston pinnoissa on katsottu yleensä kuuluvan huoneiston tavanomaiseen kulumiseen. Täten vuokranantaja ei voi myöskään pidättää näistä aiheutuvia korjauskustannuksia vuokralaisen vakuudesta”, Aarnivuo kertoo.
Tuore oikeustapaus Vaasan hovioikeudesta kuitenkin asettaa rajat tupakoinnin aiheuttamalle tavanomaiselle kulumiselle. Hovioikeuden ratkaisussa todetaan, että huoneiston ei voitu odottaa tulevan poikkeuksellisen huonoon kuntoon tupakoinnin seurauksena edes yli kymmenen vuotta kestäneen vuokrasuhteen aikana:
”Tapauksessa normaali pintaremontti ei ollut riittänyt, vaan huoneiston saattaminen takaisin asuttavaan kuntoon oli edellyttänyt sen kokonaisvaltaista remonttia. Todistajien kertoman mukaan tupakansavusta aiheutuneen hajun ja värjäytymien vuoksi asunnon pinnat, kalusto ja laitteet oli jouduttu kokonaan uusimaan. Haju oli ollut niin pinttynyttä, että jopa lattian muovimatto oli täytynyt poistaa ja sen alapuolista betonilattiaa jyrsiä. Remontti oli maksanut kaiken kaikkiaan lähes 50 000 euroa. Tähän nähden kyse ei ollut enää tavanomaisesta, vaan normaalista poikkeavan tupakoinnin aiheuttamista vahingoista huoneistolle.”
Hovioikeuden mukaan tupakointi oli huoneiston vaurioista päätellen poikennut selkeästi tavanomaisesta tupakoinnista. Oikeuden mukaan vuokralaisten oli täytynyt mieltää jatkuvasta ja runsaasta tupakoinnista aiheutuvan huoneistolle tavanomaisesta kulumisesta poikkeavaa vahinkoa siitä huolimatta, että tupakointia ei ollut kielletty. Vuokralainen tuomittiin korvaamaan osa remontin kustannuksista.
”Tapaus on hyvä esimerkki siitä, kuinka sinänsä sallittu menettely huoneistossa voi johtaa niin mittavaan korjaustarpeeseen, että sitä ei voida katsoa enää tavanomaisen kulumisen piiriin kuuluvaksi”, Aarnivuo toteaa.
”Vuokralaisen keskeisiin velvoitteisiin kuuluu vuokrahuoneiston huolellinen hoitaminen. Vaikka asunto on vuokralaisen koti, se on kuitenkin myös toisen omaisuutta”, Aarnivuo muistuttaa.
Tupakointi- tai lemmikkikielto vuokrasopimuksessa voi selkeyttää vahingonkorvausvastuuta
Tyypillinen riita siitä, mikä on tavanomaista kulumista, voi tupakoinnin lisäksi koskea esimerkiksi lemmikkien aiheuttamia jälkiä. Oikeuskäytännössä myöskään varsinaisia tuhojälkiä ei ole pidetty tavanomaisena kulumisena, vaikka lemmikin pitäminen huoneistossa olisi sallittua.
”Jos minkäänlaisia tupakoinnista tai lemmikeistä aiheutuvia jälkiä ei haluta sallia huoneistossa, vuokrasopimukseen voidaan harkita tupakointi- ja lemmikkikieltoa. Etenkin lemmikkien täyskiellossa kannattaa kuitenkin huomioida kiellon mahdolliset vaikutukset huoneiston vuokrattavuuteen. Joustoa sopimukseen voi hakea esimerkiksi siitä, että tietyn lemmikin pitäminen huoneistossa sallitaan. Näin vuokralainen voi ottaa huoneistoon vaikkapa jo sisäsiistiksi oppineen koiransa eläkepäiviään viettämään”, Aarnivuo toteaa.
Joka tapauksessa huoneiston kunto on aina syytä tarkastaa huolellisesti ja dokumentoidusti vuokrasuhteen alkaessa.