Strategia on suunnitelma ”sodan voittamisesta”. Asuntosijoittamisessa se tarkoittaa omien tavoitteiden saavuttamista. Blogisarjan toisessa osassa Ville Valkonen haastaa miettimään omia vahvuusalueita ja omaa polkua.

Jokainen sota on ainutlaatuinen – ja samanlainen

Et voi kopioida muiden polkua. Jokaisen asuntosijoittajan matka on omanlaisensa. Älä vertaa itseäsi muihin. Ei ole väliä, milloin muut aloittivat ja millä tahdilla etenevät. Keskity omaan tekemiseen, omiin tavoitteisiin – omiin unelmiin.

Muilta voi kuitenkin oppia. Materiaalia onneksi nykyään löytyy, esimerkiksi Vuokranantajien verkkosivuilta ja oppaista. Erilaiset ajankohtaiset katsaukset ja markkinatutkimukset ovat myös tärkeitä – mutta suurta kuvaa ei kannata jäädä tutkiskelemaan liiaksi. Varsinainen vuokrakohde on aina tärkeämpi kuin taloussuhdanne. Tekemällä oppii kuitenkin parhaiten. Vuokranantajana ei ole koskaan valmis. Kokeneempien asuntosijoittajien tarinoista on myös lupa innostua!

Vaikkapa Suvi Schwabin rahamedia.fi/asuntosijoittaja-haastattelussa, Marko Kaarton sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/haastattelussa-marko-kaarto tai Erik Selinin tessin.com/fi/blogi/kiinteistosijoittajaprofiili-erik-selin poluista löytyy paljon inspiraatiota.

Tunne itsesi, tunne maasto, tunne olosuhteet ja tunne riskit

Kukaan ei osaa kaikkea. Täytyy uskaltaa keskittyä joihinkin avainosaamisalueisiin. Osaamisen hankkiminen joltain erikoisosa-alueelta on strateginen valinta. Omien vahvuuksien ja heikkouksien tunnistaminen on tulosten edellytys. Olit sitten asuntosijoittamisen korpraali tai kenraali, tarvitset ympärillesi luotettavia karttoja, teknisiä oppaita ja ennen kaikkea ihmisiä, joilta kysyä neuvoa tiukan paikan tullen. Esimerkiksi Suomen Vuokranantajilta saat kattavan lakineuvonnan kaikkiin vuokranantajuuden yllättäviinkin tilanteisiin.

Kun hyökkäät, keskitä voimasi. Et voi samaan aikaan olla päivätöissä, kymmenen taloyhtiön kokouksissa ja remontoimassa kahta keittiötä ja kolmea kylpyhuonetta. Harvalla on myöskään varaa ostaa 10 asuntoa kerralla. Arvioi resurssit eli aika ja raha realistisesti, ja keskitä ne voiton paikkoihin – sinne, mistä pääset eniten etenemään kohti tavoitettasi.

Oma taloudellinen tilanne, omat asunnot (ja niiden taloyhtiöt), oma rahoituskokonaisuus ja omat vuokralaiset tulee luonnollisesti tuntea. Kilpailuetua näkee kuitenkin vasta, kun tunnet myös sijoitustoimintasi maaston perin pohjin – eli kerrytät osaamista sijainnista. Keitä kohdealueellasi tai -alueillasi asuu? Mihin suuntaan alue kehittyy? Mitä kaupunki suunnittelee? Mikä on alueen maine? Mitä työpaikoille ja opiskelijamäärille tapahtuu vuoden, viiden ja kymmenen kuluessa? Vuokratuotto on asuntosijoittamisen leipä – mutta arvonnousu voi leivän päällä.

Toiminta täytyy sopeuttaa tilanteeseen. Tankki etenee eri maastossa kuin vikkelä tiedustelija. Esimerkiksi rahoituksen saatavuus riippuu paljon asuntosijoitustoiminnan laajuudesta. Alkuun rahoitusta on helppo saada, jos palkkatulot ja vakuudet riittävät, mutta ajan mittaan näistä jompikumpi muodostaa pullonkaulan lisälainalle. Silloin täytyy joko siirtyä sijoittamaan enemmän omalla pääomalla – ja hyväksyä matalampi tuotto – tai liikkua kohti yritysrahoituksen lainalaisuuksia. Vaihtoehtoisesti voi nopeuttaa pääoman kiertoa esimerkiksi flippaamalla, mutta se lisää vaivaa huomattavasti. Vastaavasti elämässä saattaa tulla päivätöiden osalta kiireisempiä ja seesteisempiä aikoja. Pärjäätkö sijoitusten kanssa, kun töissä on kiirettä ja samalla kahteen vuokra-asuntoon iskee iso remontti?

Myös ulkoiset olosuhteet vaikuttavat. Ne muuttuvat jatkuvasti. Yöllä on erilaista hyökätä kuin päivällä; ankarassa talvessa marssi käy hitaammin kuin lempeinä kesäpäivinä. Asunto- ja vuokramarkkinat ovat osa kansantaloutta, ja suhdanne elää koko ajan. Mikä on yleinen luottamus talouteen? Miten korot kehittyvät? Korona on erinomainen esimerkki myrskystä, joita maailma eteen heittää. Olosuhteet vaikuttavat muun muassa järkevään velkavivun määrään, ostamisen ja myymisen ajoittamiseen, vararahaston koon tarpeeseen ja vuokrattavuuteen.

Oikealla rytmityksellä on merkitystä. Kiinteistövauraus ostetaan. Kun osto on tehty, diili on paketissa. Hyvällä vuokralaisvalinnalla, hallinnoinnilla ja ehkä aikanaan hyvin hoidetulla myynnillä voit vaikuttaa tuottoon jonkun verran, mutta pääosa on kiinni. Asunnon sijainti tai tekninen kunto eivät muutu. Kiinnitä erityistä huomiota ostohetkeen.

Mitkä kaikki tekijät saattavat asettua asuntosijoittajan tiellä poikkiteloin? Riskienhallinta on olennainen osa asuntosijoittamista. Erilaiset voimat saattavat asettua suunnitelmasi toteutumisen esteeksi. Miten suojaudut niillä rintamilla, missä et pyri etenemään? Osa riskeistä toteutuu vääjäämättä, kun asuntosijoittajana toimii riittävän pitkään. Onko taloyhtiössä asiat kunnossa? Sattuuko vastaan epäonninen vuokralainen, joka ei enää suoriudu vuokrasta? Pamahtaako monessa asunnossa jääkaappi samalla viikolla? Kestääkö huoneistojaon muutoksen rakennusluvan saaminen luvattoman kauan? Suunnittelevatko poliitikot uusia veronkiristyksiä? Miten näitä vastaan puolustaudut? Riskienhallinnan työkaluja ovat muun muassa sopimukset, valvonta, vakuutukset, vararahasto ja hajauttaminen.

Blogisarjan osat:
Asuntosijoittamisen strategioista, osa 3: Valitse tyylisi
Asuntosijoittamisen strategioista, osa 1: Aseta tavoitteet

Ville Valkonen kouluttaa asuntosijoittamisesta – ilmoittaudu mukaan