Klassisen määritelmän mukaan strategia on suunnitelma ”sodan voittamisesta”. Asuntosijoittamisessa se tarkoittaa omien tavoitteiden saavuttamista, ei vain yhtä hyvää päätöstä tai toiminnan tehokkuutta. Strategiassa on kyse kokonaisuudesta, ei yhdestä onnistuneesta kaupasta. Kuljettaako sijoitustoiminta sinua kohti taloudellisia tavoitteitasi – olivat ne sitten vaurastuminen tai taloudellinen turvallisuus? Blogisarjan ensimmäisessä osassa Ville Valkonen kannustaa kirkastamaan tavoitteet.

Erota tavoitteet ja suunnitelma 

Mitkä ovat asuntosijoittamisen tarkat tavoitteesi? Jos et tiedä minne olet matkalla, et pääse perille. Hyvä tavoite on a) täsmällinen, b) saavutettavissa, c) mitattavissa ja d) aikaan sidottu. Jos tavoite on ”säästää pahan päivän varalle” voi se tarkoittaa mitä tahansa. Onhan jo kympin säästäminen varautumista johonkin. Sen sijaan ”X euron nettovarallisuus Y vuoden päästä” tai ”Z euron kuukausittainen ylimääräinen kassavirta W vuoden päästä” ovat jo paljon parempia tavoitteita. Niitä voi lähteä purkamaan suunnitelmiksi. 

Samaan tavoitteeseen voi päästä monia eri reittejä. Tavoitteet kannattaa muistaa pitää kuskin paikalla. Sota itsessään ei ole tavoite, vaan sen voittaminen. Suunnitelmissa kannattaa pitää mukana myös riittävä joustavuus. Vaikka olisit lyönyt lukkoon tietyt reunaehdot, mutta vastaan tulee täydellinen löytö, kannattaa ainakin vilkaista. Jos polusta parin metrin päässä lojuu kultakimpale, voi kanervikkoa talloa muutaman harppauksen, poimia kimpaleen ja palata sitten takaisin polulle.

Strategia on valitsemista

Kirkas tavoite ohjaa peruskysymysten äärelle. Loppujen lopuksi asuntosijoittajalla on varsin rajallinen joukko strategisia perusvalintoja.

Täytyy valita, painottaako arvonnousua vai vuokratuottoa – vai kenties tasapainottaa nämä. Isossa kuvassa nämä kulkevat kiikkulautana: jos toista painottaa, toisessa häviää. Hyvästä kohteessa voi löytyä kumpaakin tuoton osaa, mutta et voi painottaa sekä vuokratuottoa että arvonnousua, koska ne ovat luonteeltaan osin ristiriitaisia.

Täytyy myös valita, mikä on sijoituksen aikajänne. Flippaaja voi tehdä rahaa viikoissa mutta kovalla vaivalla. Uudiskohteen hankkiva odottelee ensin rakennuksen valmistumista ja sitten vuosia ennen kuin edes uudelleenrahoitusta pääsee hyödyntämään – mutta eipä tarvitse huolehtia remonteista. Sijoitusten aikajänne liittyy kiinteästi siihen, milloin alat käyttämään ansaittuja euroja. Kenenkään tavoite tuskin on olla hautausmaan rikkain henkilö. Jossain vaiheessa omaisuus pitää saada järkevästi käyttöön. Varallisuuden nopea kerryttäminen – missä on pakko ottaa jonkinlaista riskiä – ja varallisuuden varma säilyttäminen ovat ristiriitaisia tavoitteita, joiden väliltä täytyy valita joku tasapaino.

Riskin määrä on keskeisimpiä sijoittamisen perusvalintoja. Kuinka paljon olen valmis menettämään, jotta voisin voittaa? Kaikki-tai-ei-mitään on erilainen tapa ajatella kuin ”sentin parempi riittää minulle, kunhan se on varma. Riskejä voi vähentää ja hallita, mutta kokonaan niitä ei voi poistaa. Tuotto on osittain kuvaannollisesti kansantalouden maksamaa korvausta riskin kantamisesta. Sinäkin maksat vakuutusyhtiölle siitä, että se kantaa riskejä puolestasi. Asuntosijoittamisessakin on valittava, kuinka paljon riskiä on valmis kantamaan ja millä korvauksella. Syrjäseutusijoittamisessa ottaa kovat vuokrattavuus- ja arvonlaskuriskit, mutta toisaalta tuotot ovat eri maata kuin kasvukeskuksissa.

Asuntosijoittaminen ei koskaan voi olla täysin passiivista – mutta se voi toimia hyvin pienellä tai hyvin suurella vaivalla. Oma ajankäyttö, harmaat hiukset ja vaivannäkö on otettava huomioon. On valittava, kuinka paljon kallisarvoista aikaansa tahtoo käyttää.

Ajatteletko euroja vai tuottoprosenttia? Joskus oikein suuren paketin kasaaminen voi tarkoittaa bruttovuokratuotosta tinkimistä – mutta sijoituksen suuri koko voi tarkoittaa nettona enemmän euroja. Riippuen omista tavoitteista, näkökulmaa kannattaa pohtia. Jos saat samalla vaivalla kympille 100 % tuoton tai sadalle tuhannelle 1 % tuoton, on kädessäsi ensimmäisessä tapauksessa 10 euroa voittoa ja toisessa 1 000 euroa. Pitkällä aikavälillä tuottoprosentin pitäminen riittävänä on ainoa kestävä lähestymistapa, mutta absoluuttiset eurot kannattaa pitää yhtenä tarkastelukriteerinä.

Blogisarjan osat:
Asuntosijoittamisen strategioista, osa 2: Tiedä enemmän
Asuntosijoittamisen strategioista, osa 3: Valitse tyylisi

Ville Valkonen kouluttaa asuntosijoittamisesta – ilmoittaudu mukaan