Taloyhtiölainojen kriitikot kantavat aiheellisesti huolta velkaantumisesta. Taloyhtiölainojen kannattajat taas muistuttavat, että kasvukeskusten uusi asuntotarjonta mahdollistetaan juuri taloyhtiölainoilla – on selvä, että ne kasvavat kun rakennetaan. Tuoreen ja tärkeän havainnon esittää Suomen Pankki kiinnittäessään huomiota kotitalouksien velan rakenteen muuttumiseen.

Taloyhtiölainan kritiikki kohdistuu velkaantumiseen ja sijoittajiin

Taloyhtiölainojen kritiikki kohdistunee ensisijassa kotitalouksien velkaantumisen määrään. Toinen kritiikin kohde on taloyhtiölainojen lyhennysvapaat jaksot. Niiden päättyminen voi muodostaa ongelmia mikäli asiaan ei ole varauduttu tai asia peräti sivuutettu. Kritiikin kolmas kärki vaikuttaisi kohdentuvan siihen, että taloyhtiölainoja käytetään sijoittamisen välineinä, mitä osa keskustelijoista pitää ilmeisen arveluttavana.

Rahoitusalan sääntely on muuttunut

Faktisesti asuntosijoittajan kannalta merkittävä seikka on se, että finanssialan regulaatiossa uudiskohteita ns. reitataan sijoittajaomisteisina vuokrakohteina eri tavoin kuin omistusasuntokohteina. Tämän johdosta useimmilla pankeilla onkin tätä nykyä mittareita sen suhteen, mikä osuus uudiskohteen huoneistoista voi olla sijoitus-/vuokrakäytössä ilman merkittäviä yhtiölainojen ehtojen muutoksia. Vallitsevassa rahoitusalan sääntely-ympäristössä pankkien toiminta on loogista ja ymmärrettävää. Sen ajurina on pankin oman pääoman sitoutuminen ja tuottovaade reittaus-luokittelun perusteella.

Taloyhtiölainoilla mahdollistetaan asuntojen rakentaminen

Taloyhtiölainojen puolesta puhuu muun muassa se, että käytännössä lähes koko uusi asuntokanta rahoitetaan taloyhtiölainoilla. Ilman nykymuotoisia taloyhtiölainoja useat rakentajat eivät pystyisi toimimaan eikä uusia asuntoja kasvukeskuksiin syntyisi kuluttajien tarvetta vastaavia määriä. Tämä johtaisi niukkuuteen ja sitä kautta asuntojen hintojen ja vuokrien nousuun.

On harmillista, että taloyhtiölainojen positiivisia vaikutuksia ei haluta aina nähdä. Toisinaan samat tahot, jotka kritisoivat taloyhtiölainoja, saattavat paradoksaalista kyllä peräänkuuluttaa samanaikaisesti lisää vuokra-asuntotuotantoa. Mikäli sijoittajien henkilökohtainen riskinotto yhdistettynä pankin taloyhtiölainaan ei kelpaa, mikä olisi suositeltava vaihtoehto vuokra-asuntojen tarjonnan lisäämiseksi? Vastaukseksi ei kelpaa se, että julkinen sektori hoitaa. Julkisen talouden kestävyysvaje on jo nyt aivan liian suuri eikä keinoja sen taittamiseen tahdo löytyä. Yksityistä riskinottoa samoin kuin julkisen ja yksityisen sektorin yhteistyötä tarvitaan enemmän kuin koskaan.

Suomen Pankin havainto – kotitalouksien velan rakenne elää

Suomen Pankin toimistopäällikkö Paavo Miettinen 10.9.2020 blogissaan ansiokkaasti eritteli kotitalouksien velkaantumisen kehitystä ja velan rakenteen muutosta. Hänen mukaansa suomalaisten kotitalouksien velkaantuneisuus on kasvanut yhtäjaksoisesti vuosituhannen vaihteesta alkaen. Velan rakenne on muuttunut, kun asuntolainojen ohella myös kotitalouksien muiden luottojen ja taloyhtiölainaosuuksien määrä on muuttunut. Asuntolainojen osuus on kuitenkin edelleenkin keskeinen.

Haukutaanko taloyhtiölainoissa kenties väärää puuta?

Suomen Pankin havainnossa on tärkeä viesti – kotitalouksien velan rakenne muuttuu. Siksi velkaantumisen arvioinnissakin on syytä katsoa kokonaisuutta eikä vain yhtä instrumenttia kuten asunto-, kulutus- tai taloyhtiölainaa erikseen.

On helppo tunnistaa ainakin neljä seikkaa, jotka lisäävät kotitalouksien yhtiölainaosuuksia. Ensiksi, uusia asuntoja on erityisesti 2015-2019 rakennettu enemmän kuin vuosituhannen alussa. Toiseksi, uusien asuntojen hinnat kasvukeskuksissa ovat nousseet vuosituhannen vaihteesta muun muassa kysynnän, panoshintojen nousun ja uuden asunnon korkean vero-osuuden johdosta. Uuden asunnon rakentamisen kustannuksista 45 % on veroluonteisia kuluja. Vero-osuus on kasvanut muun muassa alv-korotusten johdosta. Kolmanneksi, uusasuntotuotantoon sijoittavien – ja siten taloyhtiölainaosuuksia vastatakseen ottavien – yksityistalouksien määrä on kasvanut. Neljänneksi, yhtiölainojen osuudet asuntojen kokonaishinnasta ovat nousseet sitten vuosituhannen vaihteen.

Kaikki nämä tekijät lisäävät kotitalouksien velkaa ja erityisesti osuutta yhtiölainoista. Keskustelu kiinnittyy usein vain viimeksi mainittuun. Samoin keskustelu helposti sivuuttaa jo mainitun seikan – taloyhtiölainoilla rahoitetaan kasvukeskusten asuntotuotanto ja uusi vuokra-asuntotarjonta.

Taloyhtiölainoilla on vastuutaho

Mielestäni taloyhtiölainoilla saadaan aikaan ensisijassa paljon myönteistä. Taloyhtiölainoja myöntävä pankki mahdollistaa uusien asuntojen rakentamisen. Taloyhtiölainoista vastuun ottava sijoittaja omalla riskillään lisää paljon toivottua asuntotarjontaa. Asukas haluaa ja saa uuden vuokra-asunnon. Samanaikaisesti liiallinen velkaantuminen on vaarallista. Pitkät lyhennysvapaajaksot ilman varautumista ovat vaarallisia. Nämä ovat oikeita kysymyksiä ja huolenaiheita.

Velkaantumiskeskustelun yhteydessä ei voi olla kysymättä, pitäisikö meidän taloyhtiölainojen sijaan olla enemmän huolissaan isännättömän julkisen velan kasvusta? Sille ei löydy kasvollista velasta vastaajaa. Taloyhtiölainoissa kyse on aina yksityisestä velasta, josta vastaava taho löytyy osakkeenomistajasta.

Petri Roininen
Toimitusjohtaja, Investors House Oyj
Hallituksen puheenjohtaja, OVV Asuntopalvelut -ketju

Suomen Vuokranantajien blogissa julkaistaan sekä järjestön omien asiantuntijoiden kirjoituksia että yhteistyökumppanien kumppaniblogikirjoituksia.