Kevään koronakriisi aiheutti paljon keskustelua vuokranmaksuvelvollisuuden alentamisesta. Julkisessa keskustelussa vaikutti helposti unohtuvan se, miten erilaisessa asemassa vuokranantajat ovat keskenään. Helsingin kaupungin tai suurten eläkeyhtiöiden on huomattavasti helpompi alentaa vuokria kuin tiloja omistavien yksityishenkilöiden tai pienten yhtiöiden.

Myös monissa taloyhtiöissä on niin liike- kuin asuinhuoneistoja vuokrattavana. Erityisesti kasvukaupunkien hyvillä sijainneilla sijaitsevien taloyhtiöiden kivijalkatilat voivat olla merkittävä tulonlähde asunto-osakeyhtiölle. Tällaisissa yhtiöissä osakkaiden hoitovastikerasite on ollut keskimääräistä pienempi. Yhtiön vuokralaisille mahdollisesti myönnettävät vuokranalennukset näkyvät siten yleensä yhtiössä suoraan paineena hoitovastikkeen nostolle.

Asunto-osakeyhtiölain mukaan yhtiön hallituksen ja isännöitsijän on huolellisesti toimien edistettävä yhtiön etua. Asunto-osakeyhtiöiden hallitusten tuleekin myös vuokranalennuspyyntöihin vastatessaan muistaa tämä velvollisuus.  Vuokranalennuksia ei tule myöntää ainakaan siten, että ne aiheuttaisivat asunto-osakeyhtiölle huomattavia taloudellisia haasteita. Toisaalta on selvää, että vuokranalennuksien myöntäminen voi olla asunto-osakeyhtiön kannalta pitkällä tähtäimellä järkevämpää, jos toisena vaihtoehtona olisi esimerkiksi vuokralaisen konkurssi ja liiketilan jääminen tyhjäksi pitkäksi aikaa.

Koronaviruspandemia ei suoraan velvoita vuokranantajia vuokranalennuksiin, koska käytön estyminen ei johdu asunnon tai liiketilan kunnosta.

Vuokranantaja tai vuokralainen voi toki saattaa vuokran kohtuullisuuden tuomioistuimen tutkittavaksi. Nähdäkseni kynnystä vuokran kohtuullistamiseksi tilapäisesti tuomioistuimessa on kuitenkin pidettävä jokseenkin korkealla. On esimerkiksi huomioitava, että koronakriisi ei ole yleisesti vähentänyt erilaisia vuokranantajan kustannuksia lainkaan. Huomattavat vuokranalennukset voisivat siten johtaa kohtuuttomuuteen ainakin pienten vuokranantajien kannalta.

Erityisesti liikehuoneistojen vuokrasopimusten osalta sopimusvapaus on laaja. Onkin hyvin mielenkiintoista seurata, lisätäänkö koronakriisin myötä vuokrasopimuksiin jatkossa ehtoja, joiden nojalla vuokralaisen ei esimerkiksi tarvitsisi maksaa täyttä vuokraa, jos viranomainen kieltää huoneiston käyttötarkoituksen mukaisen toiminnan.

Sopimusvapaus on eräitä oikeusjärjestelmämme keskeisiä lähtökohtia. Uskon, että erilaisissa tilanteissa ja eri asemassa olevat sopijaosapuolet ympäri maan kykenevät löytämään ratkaisut poikkeusoloihin parhaiten sopimalla asioista keskenään, eikä vuokrasuhteita koskevia oikeudenkäyntejä tulla kriisin myötä näkemään erityisen paljoa.

Yhteiskunnan kokonaisuuden kannalta olisikin fiksua, että ratkaisut löytyisivät erityisesti joustamisen ja yhteisen sopimisen kautta. Syvästäkin kuopasta päästään parhaiten yhdessä ulos.

Tarik Ahsanullah
Päälakimies
Suomen Vuokranantajat

Kolumni on julkaistu toukokuun 2020 Kiinteistölehdessä. Suomen Vuokranantajien jäsenenä saat -50% alennuksen Kiinteistölehdestä.