Lyhytaikainen majoitus on ollut tapetilla viime vuosina ympäri maailmaa. Pienenä start-uppina, lähinnä omaan kotiinsa vieraita majoittavien palveluna aloittanut Airbnb on kasvanut globaaliksi jakamistalouden alustaksi, jonka sivustolta voi vuokrata käyttöönsä lähes minkälaisen majapaikan miltä puolelta maailmaa tahansa ja toimijoita on oman olohuoneen vuokraajista aina ammattimaisiin isoihin yrityksiin.
Tähän mennessä ainakin yksi asia on käynyt selväksi – koko juttu menee ihmisillä todella tunteisiin eikä selkeitä pelisääntöjä ole.
Isoissa kaupungeissa on käyty henkistä Airbnb-taistoa jo vuosia. New Yorkissa on tällä hetkellä laitonta vuokrata asuntoa alle 30 päivän pätkissä, ellei asunnon varsinainen asukas ole samaan aikaan paikalla. Sääntely kuitenkin elää koko ajan. Berliinissä säännöt ovat muuttuneet moneen kertaan ja aiemmista totaalikielloista on luovuttu. Nyt viranomaisilta tarvitaan lupa, jos aikoo tarjota Airbnb:ssä enemmän kuin puolikasta omasta kodistaan tai jos tarjoaa kakkosasuntoa lyhytaikaisesti. Tässäkin raja on kuitenkin enintään 90 päivää vuodessa. Ranskassa puolestaan on sallittua vuokrata asunto lyhytaikaisesti enintään 120 päiväksi vuodessa, mutta Pariisin kaupunginvaltuustossa on esitetty, että Airbnb käyttö kiellettäisiin kokonaan.
Myös Suomessa tilanne on todella sekava ja toimijoille epävarma. Eri kaupunkien ja viranomaisten tulkinnat vaihtelevat ja tämä on huono asia kaikille osapuolille. Mikäli asiaan halutaan selvyys ja varsinkin, jos toimintaa oikeasti haluttaisiin rajoittaa ja puuttua osakkeenomistajan perustuslailliseen omaisuudensuojaan, pitäisi asiasta saada laintasoista sääntelyä.
Sitä ennen pitää tehdä selkeä rajanveto, mikä katsotaan majoitustoiminnaksi ja toisaalta mikä on asumiseen rinnastettavaa käyttöä. Ja tässä onkin ongelman ydin – jokainen viranomainen ja laintulkitsija katsoo tällä hetkellä asiaa vain omasta näkökulmastaan, verottaja, rakennusvalvonta, terveysvalvonta, pelastusviranomaiset ja elinkeinotoimi, eikä kukaan osaa kokonaisvaltaisesti sanoa, missä rajat kulkevat.
Uusin tulkinta on rakennusvalvonnasta. Helsingin kaupunkiympäristölautakunnan ympäristö- ja lupajaosto on linjannut 1.2.2019 Iso Roobertinkatu 1:n tapauksessa, tosin hyvin tasaväkisenä 4–4 äänestystuloksena, että jos taloyhtiössä yksi yritystoimija tarjoaa 11 asuinhuoneistoa pääasiallisesti lyhytaikaiseen majoitukseen, se katsotaan asuinkäytöstä poikkeavaksi majoitusliiketoiminnaksi ja vaatii siten rakennusluvan.
Toiminnanharjoittaja EasyHomes, kyseisten asuntojen osakkaat ja taloyhtiö määrättiin uhkasakon nojalla lopettamaan majoitustoiminta toukokuun alkuun mennessä. Huoneet olivat päätöksen mukaan ammattimaisesti majoitustoimintaa varten kalustettuja ja varusteltuja, asuntojen lisäksi pohjakerroksessa oli kahvila, joka toimi myös vastaanottotilana ja asunnot olivat tarjolla useilla majoituspalveluita tarjoavilla sivustoilla. Päätös ei ole vielä lainvoimainen ja kuten todettua, äänestyksen tulos oli tasaväkinen.
Vastaan äänestäneiden mielestä viranomaisten ja toimijoiden yhteistyöllä pitäisi ensin luoda huoneistojen lyhytaikaista majoitustoimintaa koskevat ennakoitavat valtakunnalliset pelisäännöt ja vasta sen jälkeen olisi mahdollista tehdä yksittäinen hallintopäätös, jos pelisääntöjä rikotaan. Nyt selkeitä pelisääntöjä ei ole.
Vaikka viranomaisen päätös on sinänsä nyt laillisesti tehty, päätös on hämmentävä tilanteessa, jossa Helsingin kaupunki on julkisuudessakin halunnut kertoa, että Airbnb:hen ja lyhytaikaiseen majoittamiseen suhtaudutaan positiivisesti eikä toiminnalle ole suunnitteilla rajoituksia.
Muiden kaupunkien rakennusvalvonnat ovat tulkinneet asiaa myös toisin kuin Helsinki. Rovaniemellä kaupunki ei puuttunut lainkaan, vaikka kokonainen asuinkerrostalo muutettiin majoituskäyttöön. Käyttö katsottiin asumiseen rinnastettavaksi ns. epätyypilliseksi vuokraustoiminnaksi.
Päätöstä perusteltiin sillä, että koska ohjaavaa lainsäädäntöä ja oikeuskäytäntöä ei ole löydettävissä, oikeustila on epäselvä ja vähintään tulkinnallinen eikä kunnalla siten katsottu olevan tämänhetkisessä oikeustilassa mahdollisuutta ryhtyä toimenpiteisiin. Toki tapauksessa oli varmaan myös sen suuntainen poliittinen tahtotila, että toimintaa ei haluttu estää.
Tulkinta siitä, millainen lyhytaikainen majoitus on asumiseen rinnastettavaa toimintaa eli mikä on sallittua toimintaa taloyhtiöiden asunnoissa, pitää mielestäni tehdä toiminnan ammattimaisuuden kokonaisarvioinnin kautta.
Jos majoitustoimintaa harjoittaa ammattimaisesti, se ei ole lähtökohtaisesti asumiseen verrattavaa. Ammattimainen majoitustoiminta menee majoitus- ja ravitsemistoiminnasta annetun lain sääntelyn alle ja sille on myös omat asumisesta poikkeavat kaavamerkinnät.
Ammattimainen majoitustoiminta siis vaatii rakennusluvan, joka sallii majoituskäytön ja sitä pitää koskea tavallisesta asumisesta poikkeavat, terveellisyyteen, turvallisuuteen ja verotukseen liittyvät normit, jotta kaikki ammattimaiset toimijat ovat samalla viivalla.
Jos toimintaa harjoittaa ei-ammattimaisesti, se tulee tulkita rinnastuvan asumiseen. Tällöin se ei tarvitse rakennuslupaa asumisen käyttötarkoituksesta poikkeamiseen. Lainsäädännön kannalta se on kuitenkin outolintu: siihen ei sovelleta majoitus- ja ravitsemistoiminnan lainsäädäntöä, mutta ei se oikein ole perinteistä huoneenvuokraustakaan.
Kuitenkin se, mikä sitten katsotaan ammattimaiseksi majoitustoiminnaksi, on tällä hetkellä melkoisen epäselvää. Jakamistalous.fi-sivustolla todetaan, että on kyse ”ammattimaisesta majoitustoiminnasta, jos vuokraat asuntoasi taloudellista hyötyä tavoitellen”. Määritelmä tulee majoitus- ja ravitsemistoimintaa koskevan lain hallituksen esitöistä, jotka ovat tältä osin auttamattomasti pielessä.
Myös ei-ammattimaisen toiminnan sekä ihan normaalin vuokraustoiminnankin tavoitteena on taloudellisen hyödyn tavoitteleminen. Se ei siis erota ammattimaista ja ei-ammattimaista toimintaa. Ammattimaisuuden määrittely on tehtävä pikemminkin majoitustoiminnan luonteen kautta, sen laajamittaisuuden, palvelukokonaisuuksien, jatkuvuuden, taloudellisen tuloksen kokoluokan, ehkä yhtiömuodonkin jne. arvioinnilla.
Toiminta on mielestäni ammattimaista, jos se ei ole satunnaista, toimijalla on jatkuvassa lyhytaikaisessa majoituskäytössä kaksinumeroinen tai isompi määrä asuntoja, siinä on monenlaisia oheispalveluja ja palvelut on järjestelmällisesti organisoitu, toiminnan liikevaihto on kymmeniä tai satoja tuhansia euroja. Helsingin tapauksessa oli ratkaisujen perusteluista luettavissa, että kyse oli selvästi ammattimaisesta majoitustoimijasta – laajasti lyhytaikaista majoitusta tarjoava yritys, jolla oli palvelussaan kaikki hotellitoiminnalle tyypilliset elementit.
Ei-ammattimaista toimintaa voisi mielestäni arvioida siten, että asuntoja ei ole toimijalla montaa (lähtökohtaisesti 1 tai 2 olisi ainakin pienimuotoista), asunto on välillä myös muussa kuin lyhytaikaisen majoituksen käytössä, majoituksen ja vuokrauksen kestot vaihtelevat, toimija saattaa käyttää asuntoa välillä myös itse, toiminta on taloudellisesti arvioituna suhteellisen pienimuotoista (10 000 euron alv-rajaa ei voi pitää ainoana kriteerinä, koska asunnot ovat huomattavasti kalliimpia Helsingissä kuin Enontekiöllä), toimijalla ei ole siivousta paljon kummempia oheispalveluita eikä tiloja markkinoida huoneistohotelli-tyyppisesti vaan enemmän yksittäisten kalustettujen asuntojen tyyliin.
Vakiintunutta rajanvetoa ammattimaisuuden ja asumiseen rinnastuvuuden osalta ei ole vielä syntynyt. Palvelun kasvava suosio kertoo kuitenkin, että selkeiden pelisääntöjen ja tulkintojen luominen on välttämätöntä. Sääntöjen ja tulkintojen luominen pitää lähteä yhteistyössä alan sisältä, ei yksittäisten viranomaisten tulkintakulma edellä.
Mia Koro-Kanerva, toiminnanjohtaja, Suomen Vuokranantajat
Twitter & Instagram @korokanerva