Asunto- ja vuokramarkkinoilla liikkuu paljon oletuksia ja mutuilua, mutta yllättävän vähän kunnolla analysoitua dataa. Onneksi poikkeuksiakin on. Yksi niistä on AlueAvain – taloustieteellinen tutkimusryhmä, joka tuottaa laadukasta, tilastopohjaista tietoa esimerkiksi ARA-asunnoista, opiskelijoiden asumisesta ja nyt viimeisimpänä ”yksiöbuumista”.
Viimeinen näistä on mielenkiintoinen kolmiosainen sarja, jonka koitan nyt tiivistää tähän blogiin. Aihe on varsin ajankohtainen, koska se liittyy vahvasti asumistuen uudistuksiin. Opiskelijat siirretään nyt elokuussa yleiseltä asumistuelta opintotuen asumislisälle – päinvastaiseen suuntaan kuin vuonna 2017. Asumistukimuutokset eivät tietenkään olleet ainoa asia mitä tapahtui, vaan muutos oli niin iso, että se vaikutti merkittävästi myös asunto-, vuokra- ja rakennusmarkkinoihin.
Yksiöitä alettiin rakentamaan runsaasti vuoden 2017 jälkeen
AlueAvain tarkastelee kuutta suurinta kaupunkia (Helsinki, Espoo, Tampere, Vantaa, Oulu ja Turku) ja kaikissa yksiöiden rakentaminen kasvoi merkittävästi juuri vuodesta 2017 eteenpäin. Yksiöiden rakentaminen ei vain lisääntynyt, vaan rakennettavien yksiöiden pinta-alat olivat myös pienempiä. AlueAvain tarjoaa esimerkkinä Vantaan: vuonna 2015 valmistui 334 yksiötä, joiden keskipinta-ala oli 35 m². Vuonna 2019 vastaavat luvut olivat 1 687 yksiötä ja 30 m².
Kasvu painottui erityisesti markkinaehtoisesti rakennettuihin asuntoihin. Suhteellisesti eniten yksiöiden osuus kasvoi Tampereella ja Turussa. Erityisen merkittävää on, että yksiöitä alettiin rakentaa paitsi enemmän, myös selvästi aiempaa pienempinä juuri vuodesta 2017 alkaen. Tarkastelujakso kattaa vuodet 2010–2022, ja kehityksellä on selkeä ajallinen yhteys asumistukiuudistukseen.
Yksiöissä asuvien opiskelijoiden osuus kasvoi selkeästi
Vaikka yksiöissä asutaan tyypillisesti yksin, yksinasuvien osuus kasvoi edelleen vuoden 2016 jälkeen valmistuneissa yksiöissä – jotka ovat samalla keskimäärin pienempiä kuin aiemmin rakennetuissa. Muutos on kuitenkin tarkastelluista ilmiöistä vähäisin.
Esimerkiksi Espoossa vuosina 2010–2016 valmistuneissa yksiöissä opiskelijoita oli 10,6 %, kun taas 2017–2022 rakennetuissa heidän osuutensa nousi 18,4 prosenttiin. Samansuuntainen kehitys näkyy myös muissa kaupungeissa: Oulussa osuus nousi 23,6:sta 33,4 prosenttiin, Tampereella 20,9:stä 26,7:ään, Turussa 21,6:sta 28:aan ja Vantaalla 7:stä 14,5 prosenttiin. Ainoastaan Helsingissä opiskelijoiden osuus laski hieman, 17,6:sta 15,7 prosenttiin. Kun tarkastellaan kaikkia yksinasuvia, Turku (31,2 %) ja Tampere (29,4 %) nousevat selkeiksi ykkösiksi.
Asukkaiden keski-ikä, koulutustaso ja pienituloisuus ovat olleet kasvussa – tosin näihin kaikkiin vaikuttaa myös opiskelijoiden osuuden kasvu. Vieraskielisten osuus sen sijaan on hienoisessa laskussa Espoossa ja Helsingissä, kun taas Tampereella ja Turussa kasvu on ollut lievää. Vantaalla kasvu on selkeämpää, ja Oulussa osuus on pysynyt lähes ennallaan.
Yleisin reitti yksiöön muuttamiseen on edelleen toinen yksiö, mutta vuoden 2017 jälkeen valmistuneissa asunnoissa näkyy selvä muutos: yhä useampi muutti suoraan vanhempien luota omaan yksiöön – kaikissa tarkastelluissa kaupungeissa paitsi Helsingissä.
Rakennettavat alueet eivät juurikaan eroa toisistaan
Sarjan kolmannessa osassa tarkasteltiin, millaisille alueille yksiöitä on rakennettu. Analyysin keskiössä olivat kaksi muuttujaa: etäisyys keskustasta ja vanhojen osakeasuntojen neliöhinta. Helsingissä etäisyys mitattiin päärautatieasemalle, ja Espoon sekä Vantaan kohdalla vertailupisteenä oli Helsingin keskusta, koska nämä kolme muodostavat yhtenäisen kaupunkialueen. Tampereessa, Oulussa ja Turussa etäisyys mitattiin kaupungintalolle.
Keskustaetäisyyksissä ei havaittu mitään erityisen merkittäviä muutoksia tarkastelujakson aikana. Ainoastaan Espoossa vuoden 2016 jälkeen rakennetut yksiöt sijaitsivat keskimäärin 1,5 kilometriä lähempänä keskustaa kuin aiemmin, ja Tampereella vastaava ero oli noin puoli kilometriä.
Vanhojen osakeasuntojen neliöhintaa tarkasteltiin indikaattorina alueiden vetovoimasta – oletuksena, että ostajat ovat valmiita maksamaan enemmän houkuttelevista sijainneista. Tässäkin erot olivat varsin pieniä: ainoastaan Turussa ja Helsingissä uusi yksiörakentaminen suuntautui vuoden 2016 jälkeen hieman aiempaa edullisemmille alueille.
Mitä yksiöbuumi meille kertoo ja mitä voimme siitä oppia?
Loppuun pohdintaa. Yksiöbuumi ei syntynyt tyhjiöön. Se oli seurausta julkisen vallan päätöksistä – ennen kaikkea opiskelijoiden siirtämisestä yleisen asumistuen piiriin vuonna 2017. Asumistuen rakenteet ja kannusteet vaikuttavat suoraan ihmisten käyttäytymiseen ja siten vuokra- ja asuntomarkkinoihin: mitä enemmän tukea on tarjolla tiettyyn asumistyyppiin, sitä enemmän sinne todennäköisesti syntyy kysyntää – ja reaktiivisesti myös tarjontaa. Rakentajat vastasivat kannustimeen: he alkoivat tuottaa asuntoja, jotka mahdollistivat opiskelijoiden korkeampaa asumistasoa tukevan tuen hyödyntämisen. Pienet yksiöt yleistyivät ja täyttivät markkinaraon. Toki loppujen lopuksi niitä rakennettiin erityisesti pääkaupunkiseudulla liikaa, kun ostajat unohtivat markkinaraon, kysynnän ja markkinahintojen nousun eroavaisuudet.
Mainittu kysynnän ja tarjonnan vuorovaikutus tekee monista yksinkertaistetuista oletuksista ongelmallisia. Esimerkiksi: jos vain kysyntää kasvatetaan, vuokrat nousevat todennäköisesti mukana. Mutta entä jos myös tarjonta reagoi – ja vieläpä voimakkaasti, kuten tässä tapauksessa? Ja jopa niin voimakkaasti, että vuokrat laskevat kuten pk-seudulla. Mikä muodostuukaan uuden tasapainon vuokratasoksi?
Nyt kun suunta kääntyy toiseen suuntaan ja opiskelijat siirtyvät takaisin opintotuen asumislisän piiriin, on perusteltua kysyä: jääkö yksiöbuumi kertaluontoiseksi ilmiöksi, vai onko sille muodostunut oma, tukiriippumaton kysyntä? Varmasti on, mutta millä tasolla ja missä? On myös syytä pohtia, pitäisikö asuntopolitiikassa kiinnittää enemmän huomiota siihen, millaisia rakenteellisia kannusteita eri tukimuodot luovat, ja erityisesti mukaan luettuna ARA-asunnot. Markkinat kyllä reagoivat – kysymys on siitä, mihin ne ohjataan reagoimaan.
