Asuntomarkkinoilla on monenlaisia hokemia. Yksi niistä on ajatus välirahasta – siitä, että kun hinnat laskevat, nyt olisi juuri oikea hetki vaihtaa isompaan asuntoon. Lause sisältää sekä taloudellista logiikkaa että vähintäänkin ison ripauksen myyntijargonia. Mutta kuten usein käy, kaunis ajatus törmää nopeasti käytännön realiteetteihin. Mistä välirahassa on kyse? Miksi ajatus kuulostaa houkuttelevalta? Miksi se voi jäädä kauniiksi ajatukseksi?
Mitä väliraha käytännössä tarkoittaa?
Asuntomarkkinoilla ”väliraha” tarkoittaa yksinkertaistettuna kahden asunnon hinnan välistä erotusta. Jos olet ostamassa isompaa ja kalliimpaa asuntoa ja myymässä nykyistä pienempää ja halvempaa, maksat väliin tulevan erotuksen – eli välirahan.
Ajatus menee näin: kun markkinoilla hinnat laskevat, absoluuttinen erotus pienen ja ison asunnon välillä pienenee. Esimerkiksi:
Asunto A (35m2 yksiö): ennen 200 000 €, nyt 180 000 €
Asunto B (60m2 kolmio): ennen 350 000 €, nyt 315 000 €
Erotus ennen: 150 000 €
Erotus nyt: 135 000 € –> eli 15 000 € pienempi.
Näin ajatellaan, että nyt olisi järkevää tehdä asunnonvaihto, koska ”väliraha on pienempi kuin ennen”. Ja se on totta – paperilla. Ennen kuin mennään vaihdon todellisuuteen, niin katsotaan välirahan todellisuutta Helsingissä. Keskimäärin Helsingissä yksiöt ovat laskeneet huipuista 20,4 % ja kolmiot 14,2 %. Näin ollen edellinen esimerkki onkin seuraavanlainen:
Asunto A (35m2 yksiö): ennen 200 000 €, nyt 159 209 €
Asunto B (60m2 kolmio): ennen 350 000 €, nyt 300 334 €
Erotus ennen: 150 000 €
Erotus nyt: 141 126 € –> eli 8 874 € pienempi.
Eli ensimmäinen ongelma on se, että suurimassa osassa suomea pienemmät asunnot ovat laskeneet isoja enemmän. Vaikka isommasta asunnosta absoluuttinen lasku on usein merkittävämpi, voi yksiön laskun jyrkkyys silti pienentää suhteellisen edun.
Kun kaunis teoria kohtaa käytännön
Ajatus välirahasta kuitenkin olettaa, että myyt ensin nykyisen asuntosi ja käytät siitä saamaasi varallisuutta uuden asunnon hankintaan. Ongelma syntyy, kun nykyisen asunnon arvo on laskenut niin paljon, että oma pääoma on joko sulanut tai pahimmillaan negatiivinen.
Katsotaan esimerkin kautta, mitä tämä tarkoittaa:
Ostit yksiön kolme vuotta sitten hintaan 200 000 €
Laitoit käsirahaa 10 % eli 20 000 € ja otit 180 000 € lainaa
Olet maksanut lainaa pois noin 14 000 €
Asunnon hinta on nyt 160 000 € (–20 %)
Myyntihinta ei riitä kattamaan lainaa (jäljellä n. 166 000 €)
Välityspalkkio syö vielä 5 000 € lisää
Uuden asunnon (esim. 300 000 €) varainsiirtovero on 4 500 €
Yhtäkkiä ei olekaan kyse siitä, että maksaisit ”vain” pienemmän välirahan. Sinulle jää maksettavaksi myös:
Jäännöslainaa vanhasta asunnosta 6 000 €
Välityspalkkiota 5 000 €
Varainsiirtovero 4 500 €
Mahdollisesti lisävakuuksia uutta lainaa varten 5 000 €.
Nämä tekevät yhteensä 20 500 €. Löytyykö taskusta? Ja maksoitko käsirahaa tosiaan 10 %? Vai otitko senkin lainaa ja vielä varainsiirtoveron päälle, koska silloinhan lainaa sai? Eli 20 500 € vai 44 500 €? Nyt mietit, että kyllähän suomalaisten tileillä makaa se kuuluisat 100 mrd. No, esimerkiksi suomalaisten nettovarallisuudesta 70,4 % kuuluu kahteen ylimpään kymmenykseen. Kuinkahan moni heistä oli esimerkiksi ensiasunnon ostaja vuosina 2020–22? Tuskin liian moni.
Väliraha ei ole ”VAIN väliraha”, jos sinulla ei ole rahaa
Monelle nuorelle tai ensiasunnon ostajalle tämä voi olla pysäyttävä hetki. Asuntolaina ei ole kutistunut samaa tahtia kuin asunnon hinta, eikä säästöön ole ehtinyt kertyä merkittävästi lisää varoja. Väliraha ei siis ole pelkkä hinnan erotus vaan laskelma, joka sisältää:
- Jäännösvelan vanhasta asunnosta
- Myyntikulut (välitys, mahdollinen pieni remontti tms.?)
- Oman pääoman tarve uutta asuntoa varten / lisävakuus
- Varainsiirtoveron ja muut kulut
Vasta kun nämä kaikki on otettu huomioon, voidaan kysyä: onko minulla varaa maksaa tämä väliraha? Onko väliraha hyvä idea?
Mitä tämä tarkoittaa tämän hetken markkinoille?
On hyvä kysymys, kuinka monia tällainen tilanne koskettaa Suomessa. Mutta pelko on, että enemmän kuin uskommekaan. Erityisesti 2020–2022 ostetut asunnot ovat lähes kaikkialla merkittävästi miinuksella. Ja noin kolmena vuotena tehtiin kuitenkin noin 230 000 asuntokauppaa.
Näissä kodeissa voi asua paljon sellaisia ihmisiä, joiden elämänvaihe olisi nyt luontevasti asuntoa suurempaan vaihtamisen aikaa – mutta mahdollisuus siihen on tukossa. Se kuuluisa ”pakottava asunnon vaihdon tarve” ei onnistu.
Jos tällaiset kotitaloudet eivät liiku, asuntomarkkinat eivät vedä normaalisti. Ketju ei käynnisty, ja pienempien asuntojen kauppa ei käy, vaikka hinnat olisivat alentuneet. Samaan aikaan pieniä asuntoja on vielä uutena tuhansia myymättöminä.
Tämä luo painetta siihen, että hintojen pitäisi nousta, jotta vaihtoliike käynnistyy. Mutta juuri se nousu ei tapahdu, koska vaihtajia ei ole tarpeeksi. Kierre vaikuttaa valmiilta.
Lopuksi: käänne on hidas
Välirahan idea ei siis ole väärä – se vain ei toimi, jos reaalimaailmassa vaihtajalla ei ole rahaa toteuttaa sitä. Tämä on tekijä, josta en ole kuullut puhuttavan ja joka uskoakseni jarruttaa markkinaa. Tai toki olen kuullut puhuttavan, uutisoitavan ja analysoitavan, mutta lähinnä tekijänä, jonka ostajien tulisi ehdottomasti muistaa huomioida. ”Mutta kun se väliraha!”
Vähemmän on puhuttu siitä, miten tämä ilmiö voi olla yksi syy sille, miksi asuntokauppa ei ala vetää hintojen laskiessa, vaikka ”halpaa on”. Jos omaa asuntoa ei saa myytyä tai siitä ei jää käteen mitään, ei synny uutta kysyntää seuraavassa hintaluokassa. Tämä ei ole vain yksilön haaste, vaan enemmänkin rakenteellinen lukko, joka voi jarruttaa koko markkinan palautumista – ja jota ei pureta ilman että asuntomarkkinoilla syntyy taas luottamusta, liikettä ja ennen kaikkea: likviditeettiä.
