Suomen Vuokranantajat auttaa vuosittain useita gradujen tai opinnäytetöiden tekijöitä: Toisinaan toimitamme dataa tai kyselyidemme tuloksia, ja toisinaan avustamme laadullisesti eri tavoin.
Tämänkertaisessa gradussa kyseessä olivat haastattelut. Valitettavasti korkeakouluissa tehdyt tutkimukset harvoin pääsevät laajempaan julkisuuteen, vaikka niiden pitäisi. Asuntomarkkinoilla tarvitaan kokemusperäistä asiantuntijuutta, mutta ehdottomasti enemmän tarvittaisiin myös tutkimusperäistä kvantitatiivista lähestymistä. Tässä blogissa hyödynnän Vaasan yliopistossa tehtyä Veikka Lenton gradua, jossa hän tutki, miten uudisrakentaminen on vaikuttanut Helsingin vuokramarkkinoihin 2020-luvulla.
2020-lukua ei voi pyhällä hengelläkään kuvailla vuokramarkkinoilla lineaariseksi jatkumoksi 2010-luvulta. Kuluvalla vuosikymmenellä vuokramarkkinoita ovat leimanneet niin erittäin runsas rakentaminen, korona kuin myös sota ja kustannusten merkittävä nousu, jotka vaikuttavat välillisesti. Näiden muutosten myötä tutkimusasetelmat muuttuvat haastavammiksi, mutta toisaalta laboratorio-olosuhteiden luominen käytännön markkinoilla on äärimmäisen haastavaa.
Kysyntä- ja tarjontavaikutuksen teoriaa
Kirjallisuus tunnistaa niin sanotun tarjontavaikutuksen, millä tarkoitetaan vuokrien laskua tarjonnan lisääntyessä. Erityisesti kun uudiskohteita rakennetaan alueelle, jossa on jo valmiiksi riittävästi vuokra-asuntoja ja kysyntä ei kasva samassa tahdissa, lisääntynyt tarjonta voi painaa vuokria alaspäin. Tämä ketjuvaikutus voi jatkua edelleen, mikä tarkoittaa, että myös vanhempien asuntojen vuokrat voivat laskea kilpaillulla markkinalla. Toisaalta uusi rakentaminen voi nopeasti lisätä naapuruston kysyntää, houkutella korkeatuloisia kotitalouksia ja uusia palveluita, mikä voi lopulta nostaa alueen vuokria. Tämä voi luoda ”vetovaikutuksen”, joka ulottuu myös vanhoihin asuntoihin nostaen niiden vuokria. Tämä ilmiö puolestaan tunnetaan kysyntävaikutuksena.
Uudisrakentamisen vaikutusten tutkimisen haasteellisuutta lisäävät syy-seuraussuhteet. Esimerkiksi rakentajat pyrkivät rakentamaan niille alueille, jossa maine, palvelut ja kysyntä ovat jo murroksessa ja kasvamassa. Tulisi siis pyrkiä erottamaan uudisrakentamisen ja alueen yleisen kehityksen vaikutus.
Useat aikaisemmat tutkimukset sijoittuvat Yhdysvaltoihin ja yhden johtopäätöksen vetäminen on hankalaa. Ympäripyöreä tiivistys gradussa olleista tutkimuksista voisi olla kutakuinkin, että uudisrakentamisen vaikutukset vuokriin vaihtelevat suuresti alueen ja tutkimusmenetelmien mukaan, kuten yleensä asuntomarkkinoilla. Joissakin tapauksissa vuokrat laskevat, kun taas toisissa ne nousevat. Yleisesti ottaen vaikutukset riippuvat tarjonnan ja kysynnän suhteesta sekä alueellisista tekijöistä.
Uudisrakentamisen vaikutus vuokriin Helsingissä
Lenton tutkimuksessa havaittiin, että uudisrakentaminen nosti vuokria keskimäärin 5,8 % tai 1,38 €/ /m² 400 metrin säteellä uudesta rakennuksesta verrattuna kontrolliryhmään, joka sijaitsee 400–1000 metrin päässä. On kuitenkin huomattava, että tutkimuksessa ei otettu huomioon alennuskampanjoita, joita annettiin enemmän uudisrakennusten lähellä sijaitseville asunnoille. Näin ollen todellinen vuokrien nousu on todennäköisesti ollut hieman pienempi. Lopputulos, eli vuokrien kasvu, johtui pääasiassa kysynnän kasvusta, kun uudet asunnot houkuttelivat alueelle uusia asukkaita ja palveluita. Kysyntävaikutus vaikutti siis olevan hallitseva.
Mielenkiintoista on kuitenkin kyseinen 400 metrin rajaus, sillä muuttamalla rajausta pienemmäksi, tulokset muuttuvat. Kun vaikutusaluetta pienennettiin 200 metriin, tulokset olivat linjassa aiempien tutkimusten kanssa, joissa vuokrat laskivat keskimäärin 1,5 % tai 0,45 €/m². Kuten Lento kirjoittaa, tämä viitannee hyperlokaaliin tarjontavaikutukseen. Tämä tarkoittaa, että uuden rakennuksen rakentaminen lisää asuntotarjontaa niin paljon, että se vaikuttaa vuokriin alentavasti juuri kyseisellä pienellä alueella. Hyperlokaali viittaa hyvin pieneen ja tarkasti rajattuun alueeseen, tässä tapauksessa uuden rakennuksen välittömään läheisyyteen. Tämä tarjonnan lisääntyminen voi johtaa kilpailun lisääntymiseen ja vuokrien laskuun kyseisellä alueella.
Lisäksi tutkimuksessa havaittiin, että rakentamisen määrä ja asuntotyyppi olivat tilastollisesti merkitseviä tekijöitä. Yli 60 asunnon uusilla rakennuksilla oli 6 %:n alaspäin suuntautuva vaikutus vuokriin, verrattuna pienempien uusien rakennusten läheisyydessä oleviin vuokriin, mikä viittaa siihen, että tarjontavaikutus on hallitseva suurempien rakennushankkeiden ympärillä. Asuntotyypeistä yksiöiden keskimääräinen vaikutus oli 3 %:n vuokrien lasku verrattuna muihin asuntotyyppeihin. Yksiöiden heikompi vuokrakasvu selittyy niiden tarjonnalla suhteessa kysyntään.
Tutkimuksessa tulee kuitenkin huomioida, että datalähteinä käytettiin institutionaalisten sijoittajien asuntoja, eli yksityisomisteiset asunnot olivat poissuljettuja. Lisäksi tutkimuksen havainnot eivät kata alueita Helsingissä, joille ei ole rakennettu viime vuosina. Kuten Lento toteaa, jatkotutkimuksessa voitaisiin sisällyttää myös yksityisten asuntosijoittajien omistamien asuntojen vuokrat. Tämä voitaisiin toteuttaa myös muille kaupunkiseuduille. Muuttujia voidaan lisätä esimerkiksi palveluilla tai infrastruktuurihankkeilla.
Suomen Vuokranantajat ry arvostaa suuresti kaikkea tutkimustyötä, jota asunto- ja vuokramarkkinoilla tehdään.
Alla linkki Veikka Lenton Graduun, johon blogi pohjautuu:
https://osuva.uwasa.fi/handle/10024/18853
