Vuosi oli 1999. Nokia hallitsi maailman matkapuhelinmarkkinoita, pelastustoimilaki velvoitti asukkaan hankkimaan palovaroittimen ja Mestarit esiintyivät ensimmäisenä suomalaisyhtyeenä Helsingin olympiastadionilla. Samana vuonna perustettiin myös Suomen Vuokranantajat.
Tänään Nokian markkina-arvo on n. 90 % pienempi, palovaroittimet kuuluvat taloyhtiön vastuulle ja mestareista puolet ovat siirtyneet tuonpuoleiseen kuuntelemaan Rööperiä. Samalla Suomen Vuokranantajat on kulkenut vahvana toiseen suuntaan, kasvattanut toimintaansa ollen yksityisten vuokranantajien tukena ja yhteisönä jo 25 vuoden ajan. Tämä on hyvä hetki katsoa toimintaympäristön osalta peruutuspeiliin: miltä markkinat näyttivät 1990-luvulla, tänään ja siinä välillä?
1990-luku: Hyljeksityt kokoontuivat yhteen ja toimivat vuokramarkkinat saavat alkunsa
Kiinteistöneuvos sekä Suomen Vuokranantajat ry:n perustaja ja kunniapuheenjohtaja Antti Arjanne on todennut, että ”Vielä 1990-luvulle asti yksityinen vuokranantaminen oli hyljeksittyä hommaa, jota tässä maassa monelta taholta vastustettiin.”. Antti itse oli harvinaisuus aloittaessaan asuntosijoittamisen jo 1970-luvun puolivälissä, vaikka vuokrasääntelyä purettiin vaiheittain vasta 1990 luvun aikana siten, että vuokramarkkinat vapautuivat kokonaisuudessaan vuonna 1995.
Millainen vuokrakehitys oli lamavuosien aikana? Tilastokeskuksen arkistoja kaivelemalla selviää, että vielä vuokrasääntelynkin aikana vuokrat näyttivät nousevan. Pääkaupunkiseudun vapaarahoitteiset neliövuokrat nousivat ajanjaksolla 1990–95 jopa 38 %. Lisäksi se, että ARA-vuokrat nousevat tällä hetkellä 6,2-prosenttiyksikköä vapaarahoitteisia enemmän, ei näytä olevan historiallinen poikkeus, sillä aravavuokrat nousivat aikavälillä 1990–95 jopa 45 %.
Vuokrasäännöstelyn vapauduttua vuokrakehitys ei näyttänyt hidastumista, sillä 1995–2000 vapaarahoitteiset vuokrat nousivat pääkaupunkiseudulla lähes samaa tahtia (39 %) ja myös aravavuokrat edelleen 20 %. Tosin ymmärrettävästi vuokrat kirivät markkinatasoa kiinni säännöstelyn jälkeen, jotta asuntosijoittaminen oli millään tavalla kannattavaa ja asuntoja kannatti tarjota vuokrakodeiksi. Ja vertailun vuoksi tähän päivään, vuonna 1995 keskineliövuokra oli vapaarahoitteisissa vuokra-asunnoissa pääkaupunkiseudulla 7,06 €/m2 (vrt. 2024 Q3: 22,32 €/m2).
2000-luku: Suomen asuntomarkkina kulkee viimeistä kertaa yhtä raidetta ja vuokramarkkinat hakevat muotoansa
Asuntomarkkinat ovat nykypäivänä eriytyneet voimakkaasti, mutta vielä 2000-luvulla näin ei ollut. Pääkaupunkiseutu ja muu maa kehittyivät vielä varsin yhteneväisesti aina finanssikriisin saakka, josta alkoi merkittävä eriytyminen. Siitä lähtien kasvukeskusten hinnat ovat eriytyneet merkittävästi taantuvista alueista pääkaupunkiseudun vetäessä hintakehitystä.
Vuosituhannen vaihtuessa vuokrakehitys alkoi hidastua, sillä vuosien 2000–2005 välillä pääkaupunkiseudut vapaarahoitteiset vuokrat nousivat 15 % (arava PKS: 17,2 %, muu Suomi vapaarahoitteinen: 14,2 %). Vuosien 2005–2010 väillä vuokrakehitys kiihtyi (PKS: 21,4 %, arava PKS: 23,6 % ja muu Suomi vapaarahoitteinen: 17,4 %).
Vielä 2000-luvulta löytyy merkittävästi enemmän tietoa pääkaupunkiseudulta kuin muualta. Tämä kuitenkin muuttui, sillä vuodesta 2005 alkaen Tilastokeskus tasapainottaa epäsuhtaa tarjoamalla vuokrista tarkempaa kuin ”muu Suomi -dataa”. Tilastointiin päätyvät Helsingin neljän kalleusalueen lisäksi kahdeksan muuta suurinta kaupunkiamme. Päätöksiä on helpompi perustella tilastoilla, siksi pidän itse tuota vuotta merkittävänä (sen lisäksi, että Dingolta tuli levy 11 vuoden tauon jälkeen).
Vuosikymmenen lopulla alettiin valmistelemaan vuokramarkkinoihin merkittävästi vaikuttavaa päätöstä, jonka taustalla oli ajatus vuokra-asuntotuotannon ja -sijoittamisen lisäämisestä. Tämän tavoitteen eteen valmisteltiin kansainvälisten mallien mukaista verohuojennuslainsäädäntöä kiinteistösijoitusrahastoille. Vuokra-asuntoja omistava yhtiö olisi tuloverovapaa, mutta sen tulisi jakaa valtaosa vuosituloksestaan osinkoina omistajilleen.
Tällöin uumoiltiin, että verotehokkaat asuntosijoitusrahastot kiinnostanevat myös isompia sijoittajia kuten työeläke- ja muita vakuutusyhtiöitä. Eduskunta hyväksyikin keväällä 2009 kyseisen lain vuokra-asuntoihin sijoittavien yhtiöiden veronhuojennuksesta. Lisäksi tuotiin ns. kuuluisa välimalli, jossa rakentaja saa myydä asunnot vapaasti tietyn ajan jälkeen.
2010-luku: Asuntomarkkina eriytyy ja asuntosijoittaminen yleistyy
”En vain yksinkertaisesti saa vuokra-asuntoa!” – kuului erään Suomi24 ketjun aloitus vuodelta 2010. Henkilö oli käynyt kymmenissä näytöissä, selaillut läpi Hesarin ilmoituksia ja ollut pitkään jonossa myös ARA-asuntoihin, eikä näistäkään ollut kuulunut yhtikäs mitään. Itselleni nämä vuokramarkkinan piirteet kuulostavat kyllä hurjalta ja paljon on vuokralaisen asema parantunut viimeisenä kymmenenä vuotena. Hyvä niin.
Syynä on pitkälti se, että asuntosijoittaminen lisääntyi. Uumoilut asuntosijoitusrahastojen tulosta ja asuntosijoittamisen lisääntymisestä osuivat oikeaan – asuntosijoittaminen yleistyi institutionaalisten sijoittajien keskuudessa, mutta samalla myös piensijoittajat ja vuokranantajat kohottivat katsettaan kohti vuokranantajuutta.
Asuntoja alkoi tulla tarjolle enemmän ja merkittävin spurtti aloitettiin vuonna 2015, josta asuntorakentamiset volyymit kasvoivat kasvamistaan. Tai ei se oikeastaan mikään spurtti ollut, sillä vielä viime vuoteen asti asuntoja on valmistunut vuodesta 2017 keskimäärin 40 000/vuosi. Todennäköisesti ilman asuntosijoittajien ja vuokranantajien esiinmarssia ystäväsi jonottaisi edelleen näyttöön todetakseen, että onpahan täällä 30 muutakin kenkäparia. Tai kenties sinä itse jonottaisit.
Lisäksi pieni huomio pakkomyynneistä – sillä niitäkään ei povattu nykyisessä asuntomarkkinoiden alamäessä ensimmäistä kertaa. Vuodelta 2014 löytyy uutinen, jossa arvostamani ekonomisti Roger Wessman toteaa muille: ”En ymmärrä ennusteita asuntojen pakkomyyntitulvasta”. Pakkomyyntejä on siis ennenkin povattu heppoisin perustein.
Samaan hengenvetoon totean, että myös 2014 ihmeteltiin täysin samoja asioita kuin tänään: ”Miten on mahdollista, että asuntojen hinnat eivät ole muka kalliita?” Niin vuosina 2004, 2014 kuten myös vuonna 2024 tulee ottaa huomioon pelkkien nimellishintojen lisäksi sekä inflaatio että erityisesti tulokehitys. Vai miten se menikään – ”hinnat nousevat aina, mutta palkat ei koskaan?” Mielikuvia ei mikään tilasto muuta?
2020-luku: Ylikuumentumisesta ylitarjontaan
Asuntohintojen jatkuva nousu tulee päätökseensä – tämä taisi tulla yllätyksenä monelle. En itse ala viisastelemaan, vaan totean, että Tilastokeskuksen pitkäaikainen kehittämispäällikkö Ilkka Lehtinen varoitti jo pidemmän aikaa tapaperin luottamasta jatkuvaan nousuun.
Lehtinen täräytti Ylelle vuonna 2017, että ”Ne [asuntorahastot] lupaavat 6–8 prosentin tuottoa, kun asunnon juokseva vuokratuotto on vain 2–3 prosenttia. Loppuosa tuotosta perustuu siihen, että asuntojen arvo nousee. Rahastot joutuvat kierteeseen [tuottolupaustensa kanssa], ja voi sanoa, että se on pyramidihuijaus.” En itse mene noin pitkälle, mutta tästä kannattaa ottaa oppia – kannattaako pelkästään arvonnousuun luottaa? Ja muista – ainoa suoran asuntosijoittamisen muoto on sijoittaa niihin suoraan itse. Lehtinen on muuten kevään vuokranantajaristeilymme puhuja, vink vink.
Vuokramarkkinat taas pääsivät pitkän alitarjonnan jälkeen hetkellisesti tasapainoa muistuttavaan tilaan vuosikymmen alussa, kunnes tarjonta kaappasi vallan. Haastavin tilanne on muodostunut pääkaupunkiseudulle ja historia on kokenut käännekohdan – asuntosijoittajat eivät voi enää automaattisesti laskea sen varaan, että vuokrat nousevat ikuisesti. Muussa maassa taas vuokramarkkinan tasapaino on tällä hetkellä huomattavasti parempi. Historiaa tämäkin, että muu maa vetää vuokrakehitystä.
Toisaalta asuntorakentaminen on juuri nyt romahtanut 1940-luvun tasolle, joka tulee johtamaan tietyissä paikoissa Suomea merkittävään alitarjontaan. Pääkaupunkiseutu saattaa kuitenkin välttää sen ”asuntopulan”. Onko siis niin, että vihdoin ja viimein pääkaupunkiseutu vuosikymmenten odottelun jälkeen tulee pikkuhiljaa löytämään kohtuullisen tasapainon asunto- ja vuokramarkkinoilla? Ehkä.
Suomen Vuokranantajat tässä kaikessa vierelläsi nyt ja myös huomenna
En aio vetää yhteen jo sanottua, vaan miltä näyttää seuraava neljännesvuosisata? Yhteiskunnan murrokset – kaupungistuminen, ilmastonmuutos ja teknologian kehitys – muokkaavat väistämättä myös vuokramarkkinoita. Itselläni tulee tässä työtehtävässä olla kyky muodostaa skenaarioita tulevaan, mutta koska todellisuudessa en tiedä huomisesta, totean seuraavan.
Suomen Vuokranantajat tulee jatkossakin olemaan mukana tässä muutoksessa, toimien yksityisten vuokranantajien äänenä ja tukena. Koska huominen on monella tapaa epävarma, tulee vuokranantajien pitää yhtä aivan kuten vuonna 1999. Suurilla ammattimaisilla asuntosijoitusyhteisöillä on omat juristinsa, omat tutkimustiimit, omat teknologiat, omat koulutukset ja niin edelleen. Mielestäni yksi meidän tehtävistämme on tarjota kaikki tämä yksityisille vuokranantajille mahdollistaen menestyksekkään asuntosijoittamisen ja reilun vuokranantajuuden myös vuokranantajalle, joka tarjoaa ”ainoastaan” yhtä vuokrakotia. Yhden kodin tarjoaminen on äärettömän tärkeää, sillä se on suomalaisen vuokramarkkinan todellinen kuva, kun taas yli 10 asuntoa omistavat ovat harvinaisuus. Jatketaan matkaa yhdessä myös seuraavat 25 vuotta!
