Lakiluonnos lyhytaikaisen vuokrauksen sääntelystä on julkaistu lausuntokierrokselle. Mitä plussaa lakiluonnoksesta löytyy, entä parannettavaa, ja miten sääntelyehdotusta voitaisiin kehittää? Asumisen tarpeet ovat muuttuneet, ja pienimuotoinen lyhytvuokraus tulee sallia läpi Suomen, bloggaa toiminnanjohtaja Sanna Hughes.

Keskustelu lyhytaikaisesta vuokrauksesta on tänä keväänä käynyt Suomessa kuumana niin puolesta kuin vastaankin. Hotellitoimijat kertovat asuntojen lyhytaikaisen vuokrauksen tekevän paikallisten elämästä tukalaa ja vaativat tiukkoja rajoituksia. Niiden mukaan paikallisten asukkaiden kotitaloista on tullut hotelleja, mikä on tuonut mukanaan järjestyshäiriöt ja muut hotellitoimintaan liittyvät ongelmat. Tämän puolestaan on väitetty johtaneen asuntojen hintojen ja vuokrien kallistumiseen ja paikallisten asukkaiden hyväksynnän menetykseen.  

Lyhytaikaiseen vuokraukseen on otettu kantaa myös Petteri Orpon hallitusohjelmassa. Hallitusohjelman mukaan asuntojen vuokrausta ja majoitusliiketoimintaa koskevaa lainsäädäntöä ensinnäkin selkeytetään vastaamaan nykypäivän tarpeita ja käytäntöjä. Lisäksi hallitusohjelman mukaan hallituskaudella varmistetaan lyhytaikaisen vuokraustoiminnan edellytykset, mutta mahdollistetaan samalla nykyistä parempi puuttuminen havaittuihin ongelmiin.  

Ensimmäinen konkreettinen lainsäädäntöehdotus hallitusohjelman pohjalta julkaistiin huhtikuun lopussa, kun ympäristöministeriö julkaisi lausuttavaksi luonnoksen hallituksen esityksestä uudeksi rakentamislain 40 a §:ksi.  

Plussaa: vähintään neljän viikon vuokrasuhteet aina asumista  

Rakentamislakiin esitetyllä muutoksella ensinnäkin rinnastettaisiin vähintään neljän viikon vuokrausjaksot asuinhuoneistoissa jatkuvaan asumiseen. Tätä muutosehdotusta voidaan pitää ehdottoman kannatettavana ja tarpeellisena, ja se myös toteuttaa hallitusohjelman kirjausta lainsäädännön selkeyttämisestä vastaamaan nykypäivän tarpeita.  

On selvää, että asumisen tarpeet ovat muuttuneet. Monella meistä työ tai muukin elämä on nykyään monipaikkaista. Etätöiden yleistyminen on osaltaan mahdollistanut asumisen kauempana ja oleskelun työ- tai opiskelupaikkakunnalla vain tarvittaessa. Toisaalta monen työ koostuu tänä päivänä vähintään osin projekti- tai keikkatöistä. Työkeikan aikana voi olla välttämätöntä oleskella työntekopaikkakunnalla, ja sekin voi vaihtua. Yhteistä näille tarpeille on se, että useinkaan hotelli ei ole vaihtoehto majoittumiselle paria päivää pidemmän työ- tai opiskelukeikan vuoksi sen enempää taloudellisesti kuin viihtyvyydeltäänkään. Asumiselta halutaan kodinomaisuutta – paikka, jossa voi tehdä ruokaa, pestä pyykkiä ja rauhoittua työpäivän jälkeen.  

Muutos on myös tarpeellinen. Tällä hetkellä moni kunta arvioi majoittumisen ja asumisen välistä rajanvetoa sen perusteella, onko asukas kirjoilla asunnossa vai ei ja on tulkinnut alle 3 kuukauden mittaisten vuokrausjaksojen rinnastuvan hotellimaiseen majoittamiseen. Hallituksen esitysluonnoksen mukaan keikka- ja sesonkityöntekijöiden lisäksi lyhyehköjä asumistarpeita on myös esimerkiksi putkiremontin aikana ja todetaan, että näissä tilanteissa asumiselta ei voida edellyttää kirjoilla oloa. 

Parannettavaa: Lakiesityksessä ehdotettu minimitaso ei mitenkään riitä monimuotoisiin asumisen ja majoittumisen tarpeisiin 

Toiseksi hallituksen esitysluonnoksen mukaan asumiseen rinnastettaisiin aina oman vakituisen asunnon tai omassa käytössä olevan vapaa-ajan asunnon vuokraus neljää viikkoa lyhyemmiksi ajanjaksoiksi. Perustelujen mukaan omaa asuntoa voisi hyödyntää lyhytvuokraukseen esimerkiksi oman lomansa aikana. Myös tämä on kannatettavaa, mutta ei muuta millään tavalla nykytilaa eikä riitä täyttämään hallitusohjelman kirjausta. Kynnys oman kodin vuokraamiseen tuntemattomalle on monella korkealla, minkä vuoksi ehdotus ei tältä osin vastaa sen enempää majoitusta tarvitsevien tarpeisiin, nykypäivän käytöntöihin kuin varmista lyhytaikaisen vuokrauksen edellytyksiäkään. 

Suomessa ei tarvitse olla isokaan tapahtuma, kun hotellien majoituskapasiteetti ei yksinkertaisesti riitä. Uudet hotelli-investoinnit eivät ole kannattavia yksittäisiä kesätapahtumia tai lyhyttä sesonkia varten. Mitä tapahtuisi Ruisrockille, Pori Jazzeille tai Savonlinnan Oopperajuhlille, jos vaihtoehtoisia majoituspaikkoja ei olisi tarjolla? Tapahtumissa kävijöiden lisäksi yöpymispaikan tarvitsevat myös tapahtumissa työskentelevät, eikä tarve aina ylitä kestoltaan hallituksen esityksessä viitattua neljää viikkoa.  

Plussaa ja parannettavaa: Kuntien harkintavallalle löydettävä sopiva taso 

Hallituksen esitysluonnoksessa annetaan kunnille mahdollisuus rakennusjärjestyksellään määrätä, olisiko alle neljän viikon mittainen majoittuminen asuinhuoneistoissa sallittua vai kiellettyä silloin, kun kyse ei ole omasta vakituisesta asunnosta. Tätä perustellaan sillä, että muutaman kaupungin mahdollinen tarve rajoittaa lyhytvuokrausta ei johtaisi kaiken lyhytvuokrauksen rajoittamiseen tarpeettomasti. Lyhytaikaisen vuokrauksen oletusarvoinen sallittavuus ja tavoite kuntien laajasta mahdollisuudesta sallia asuntojen lyhytaikainen vuokraus ovat hyviä ja kannatettavia.  

Omaisuudensuojan ja sääntelyn ennakoitavuuden näkökulmasta on kuitenkin ongelmallista, jos kunnille jätetään täysin vapaa harkintavalta muun kuin oman asunnon vuokraamisesta alle neljän viikon ajanjaksoiksi. Kaiken muun kuin oman vakituisen asunnon lyhytaikaisen vuokraamisen kieltävä rakennusjärjestys saattaa olla kunnan kannalta selkeä ja houkutteleva ratkaisu, mutta johtaisi niin kuntien elinvoimaisuuden kuin omaisuudensuojankin näkökulmasta kohtuuttomaan lopputulokseen.  

Pienimuotoisen lyhytvuokrauksen rajoittamiselle ei perusteita 

Muun kuin oman vakituisen asunnon lyhytaikaisen vuokrauksen kieltämiselle kokonaan on vaikea löytää perusteluja. Toisin kuin monessa Euroopan suurkaupungissa, Suomessa asuntojen saatavuus tai matkailijoiden liian runsas määrä ei ole ongelma, minkä vuoksi rajoittavaa sääntelyä tarvittaisiin.  

Esimerkiksi pääkaupunkiseudulla on saatavilla tuhansia vuokra-asuntoja pitkäaikaiseen vuokraukseen ja vuokrakehitys on viime vuosien aikana ollut maltillista. Julkisessa keskustelussa on kannettu jopa huolta siitä, että niin moni asunto on kokonaan tyhjillään. Niin yhteiskunnan kuin kestävän kehityksenkin näkökulmasta olisi tarkoituksenmukaista saada mahdollisimman moni tyhjänä tai vajaakäytöllä oleva asunto tehokkaaseen käyttöön ja mahdollistaa niiden vuokraaminen myös lyhytaikaisesti.  

Sääntelyn tarvetta on perusteltu myös kilpailuneutraliteetilla eli sillä, että hotellien kanssa kilpailevaa toimintaa tulisi säännellä samalla tavoin kuin hotelleja. Tästä olen lähtökohtaisesti samaa mieltä – samanlaiselle sääntelylle on perusteita silloin, kun toiminta on samalla tavalla ammattimaista kuin hotellitoiminta.  

Tällä hetkellä suuri osa asuinhuoneistossa tapahtuvasta lyhytaikaisesta vuokrauksesta on kuitenkin luonteeltaan muuta kuin ammattimaiseen hotellitoimintaan vertautuvaa. Koko Euroopan tasolla suurimmalla osalla esimerkiksi Airbnb:n majoittajista on tarjolla vain yksi kohde ja tyypillinen tuotto toiminnasta on noin 4 000 euroa vuodessa. Yli puolet EU-alueen majoittajista kertoo tarjoavansa lyhytaikaista vuokrausta kattaakseen sillä kohonneita elinkustannuksia.  

Miten varmistaa pienimuotoisen lyhytvuokrauksen vähimmäisedellytykset?  

Jotta hallitusohjelmakirjaus lyhytaikaisen vuokrauksen edellytysten varmistamisesta täyttyisi, tulisi lainsäädännössä vähimmäistasona mahdollistaa oman vakituisen asunnon lisäksi myös muu pienimuotoinen lyhytaikainen vuokraustoiminta. Esimerkiksi yksittäisen muun kuin omassa käytössä olevan asunnon lyhytaikaista vuokrausta tai asuntojen vuokrausta alle neljäksi viikoksi pidempien vuokrasuhteiden välissä ei mitenkään voi pitää ammattimaiseen hotellitoimintaan vertautuvana majoitustoimintana.     

Mikäli sääntely halutaan perustaa kunnille annettavaan laajaan harkintavaltaan, tulisi vähintäänkin lain perusteluissa todeta, ettei rakennusjärjestyksellä voida kieltää myöskään muun kuin omassa käytössä olevan asunnon lyhytaikaista vuokrausta silloin, kun se on luonteeltaan pienimuotoista.  

Entäpä sitten häiriöt ja muut ongelmatilanteet taloyhtiöissä? Asuntojen lyhytaikaisen vuokrauksen salliminen ei tietenkään saa tarkoittaa asumisrauhan menetystä muille asukkaille. Häiriöihin tulee olla mahdollista puuttua tehokkaasti. On kuitenkin mahdollista hallitusohjelman mukaisesti säätää taloyhtiöille tehokkaat puuttumiskeinot ilman, että kaikki asuntojen lyhytvuokraus kielletään tai sitä rajoitetaan voimakkaasti. Taloyhtiön yhtiökokoukselle voitaisiin antaa esimerkiksi oikeus määräenemmistöpäätöksellä kieltää yksittäisen asunnon lyhytaikainen vuokraus määräajaksi, mikäli toiminnasta aiheutuu merkittäviä häiriöitä. 

Oikein valituilla ja tehokkailla sääntelykeinoilla pystytään samaan aikaan sekä vastaamaan kodinomaista majoitusta tarvitsevien tarpeisiin että säilyttämään muiden asukkaiden hyväksyntä lyhytaikaiselle vuokraukselle.  

Luonnoksesta hallituksen esitykseksi on mahdollista lausua 6.6.2024 mennessä lausuntopalvelussa osoitteessa https://www.lausuntopalvelu.fi/FI/Proposal/Participation?proposalId=1a1f0a6f-90b6-4603-aea1-7c7ce5043906